La facoltà di costruire sul confine: in aderenza o in appoggio

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni, il danno che subisce il proprietario confinante deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà. Laddove la normativa regolamentare locale prescriva soltanto un distacco assoluto tra le costruzioni, non può essere esclusa la facoltà di edificare sul confine o a distanza dallo stesso inferiore alla metà di quella normata. La deroga al principio di prevenzione costituita dalla normativa urbanistica locale che impone una distanza minima dal confine può essere sterilizzata nella sua efficacia applicativa soltanto quando consenta es... _OMISSIS_ ...squo;edificazione sul confine. In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., le norme che impongono l'osservanza delle distanze dai confini prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo. Allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, della operatività del criterio cosiddetto della prevenzione. Il d.m. n. 1444 del 1968 non si occupa delle distanze dai confini, bensì dei limiti di distanza tra fabbricati (art. 9). Le norme regolamentari che prescrivono, invece, una distanza dei fabbricati con riguardo al confine assolvon... _OMISSIS_ ... un'equa ripartizione tra i proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare la presenza di una zona di distacco tra le costruzioni (tanto è vero che il d.m. 1444/68 non se ne occupa), con la conseguenza che, in mancanza di una siffatta prescrizione, si applica, senza deroghe o temperamenti, il principio della c.d. prevenzione temporale (di cui agli art. 873 e seguenti c.c.), in base al quale il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le regole da osservare per il rispetto delle distanze nella costruzione di nuovi edifici su fondi confinanti. Una volta rispettata la distanza tra edifici non rileva più la distanza dai confini, poiché questa, come pure si è detto, assolve semplicemente l'esigenza di un'equa ripartizione tra i proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare la presenza di una zona di distacco tra le costruzioni, limitando la regola della prevenzione. VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZ... _OMISSIS_ ...ZIONE IN ADERENZA La legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere ove questo - pur se nulla dispone per lo "ius aedificandi" in aderenza a preesistenti fabbriche aliene - prescriva una determinata distanza dal confine, così impedendo l'operatività del principio della prevenzione. La distanza tra le costruzioni è preordinata alla tutela, oltreché di privati diritti soggettivi, di interessi generali, di talché, ove lo strumento urbanistico stabilisca la necessità di rispettare determinate distanze, non è consentita la costruzione in aderenza o in appoggio, tranne che tale facoltà non sia dichiaratamente ammessa come alternativa al rispetto delle distanze. L'astratta possibilità di costruire in aderenza non esonera dal rispetto delle distanze colui che non eserciti tale facoltà, in quanto ciò che il legislatore vuole evitare è proprio... _OMISSIS_ ...i intercapedini dannose. Perché possa parlarsi di costruzione in aderenza, è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati in modo che non rimanga tra i due nuovi manufatti, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. Quando il piano particolareggiato esecutivo locale prescrive le distanze dal confine, non è consentita - salvo concreta, diversa previsione della norma regolamentare - la costruzione in aderenza, perché dette norme regolamentari sono integrative del codice civile per tutta la loro disciplina, tal che la norma di cui all'art. 873 c.c., cede alla norma regolamentare, che, prescrivendo l'osservanza, per le costruzioni, di una determinata distanza dal confine, implica il divieto di costruire in appoggio od in aderenza, in deroga alla disciplina del codice civile. In tema di distanze fra edifici, nel ca... _OMISSIS_ ...struzione del prevenuto non presenti una perfetta aderenza a quella realizzata con sporgenze dal preveniente secondo una linea spezzata, il giudice non può disporre l'arretramento della costruzione del prevenuto senza accertare che l'intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l'aderenza senza determinare spinte in danno del muro del vicino. In tal caso non si verifica violazione del principio di prevenzione, posto che il prevenuto esercita, seppure con l'adozione di cautele rese necessarie da anomalie a lui non imputabili, la facoltà di costruire in aderenza riconosciutagli dalla legge. Nel caso in cui il regolamento comunale consenta le costruzioni sul confine in aderenza o in appoggio, il costruttore prevenuto ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine,... _OMISSIS_ ...rescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco. Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino prevenuto deve rispettare le distanze imposte dalla legge e dai locali regolamenti edilizi, computate dalle sporgenze e rientranze dell'altrui fabbricato; quindi, potrà costruire in aderenza solo in quei tratti in cui l'edificio preveniente si trova sul confine, mentre negli altri tratti dovrà arretrare rispetto al confine, rispettando le distanze legali, non rilevando il fatto che il suolo non edificato lungo la linea del confine non è più edificabile per volontà del preveniente. La possibilità di costruire sul confine è consentita soltanto se vi è la possibilità di costruire in aderenza rispetto ad un fabbricato già edificato e non laddove il fabbricato già esistente non sia stato costruito sul confi... _OMISSIS_ ...da esso. Ai fini di valutare il rispetto delle distanze e la possibilità di edificare in edificare in aderenza, non è possibile riconoscere carattere di costruzione ad un semplice grigliato metallico avente valenza per lo più decorativa. Qualora i regolamenti edilizi consentano la facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 e ss. c.c., con la conseguente operatività del principio di prevenzione, in base al quale che edifica per primo sul fondo contiguo ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per l... _OMISSIS_ ...ui fondi finitimi. Ove le N.T.A. del P.R.G. consentano di edificare le autorimesse sul confine, la costruzione eretta in aderenza al muro comune è da considerare legittima, giacché in caso in comunione del muro di cinta, la linea di confine è lo stesso muro, in tutta la sua ampiezza e ampiezza e non la sua linea mediana. La norma edilizia comunale che consente la sopraelevazione in aderenza non è applicabile alle ipotesi in cui l'edificio preesistente sia stato demolito e ricostruito con altezza maggiore, giacché la sopraelevazione presuppone necessariamente il mantenimento dei piani sottostanti, in maniera che la costruzione preesistente ne risulti modificata solo in altezza. Qualora il proprietario di un terreno adiacente ad un fabbricato, costruito su terreno altrui, volendo a sua volta edificare, abbia scelto, tra le alternative offertegli dalla legge, quella della costruzione in aderenza è necessario che la nuova opera e quella preesistente, pur essendo aut... _OMISSIS_ ... di vista strutturale, combacino perfettamente da uno dei lati, di guisa che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso (in modo che l'uomo non possa accedervi, né possa cadervi pioggia od altro) che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. Chi è abilitato a costruire in aderenza può farlo senza essere in alcun modo vincolato dall'altezza della preesistente costruzione posta sul confine del fondo finitimo. In tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire «in aderenza» od «in appoggio», la preclusione di dette facoltà non consente l'operatività del principio della prevenzione e dunque non consentono al prevenuto la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio. Nel caso in cui lo strumento urbanistico preveda la distanza dal confine, la costruzion... _OMISSIS_ ...quot; od "in appoggio" deve essere espressamente consentita dalle norme locali. La costruzione in aderenza non è possibile in ipotesi di costruzioni sporgenti, come nel caso di balcone che arrivi al confine di proprietà ma sorretto da un pilone posto all'interno del terreno di proprietà. Per costruzione in appoggio deve intendersi, secondo una nozione desunta dalla leggi fisiche quella che scarica il peso degli elementi di cui si compone, sul muro del vicino che in tal modo ne assicura la staticità necessaria; si ha, invece, costruzione in aderenza quando la nuova opera e quella preesistente combaciano perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso. Nel caso in cui le facoltà di costruire "in aderenza" od "in appoggio siano previste, direttamente o indirettamente dagli strumenti urbanistici, si versa in ipotesi del tutto... _OMISSIS_ ...la ...