La facoltà di costruire sul confine: in aderenza o in appoggio

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> CONFINI DI PROPRIETÀ

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni, il danno che subisce il proprietario confinante deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà. Laddove la normativa regolamentare locale prescriva soltanto un distacco assoluto tra le costruzioni, non può essere esclusa la facoltà di edificare sul confine o a distanza dallo stesso inferiore alla metà di quella normata. La deroga a... _OMISSIS_ ...prevenzione costituita dalla normativa urbanistica locale che impone una distanza minima dal confine può essere sterilizzata nella sua efficacia applicativa soltanto quando consenta espressamente l’edificazione sul confine. In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., le norme che impongono l'osservanza delle distanze dai confini prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo. Allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quel... _OMISSIS_ ...con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, della operatività del criterio cosiddetto della prevenzione. Il d.m. n. 1444 del 1968 non si occupa delle distanze dai confini, bensì dei limiti di distanza tra fabbricati (art. 9). Le norme regolamentari che prescrivono, invece, una distanza dei fabbricati con riguardo al confine assolvono l'esigenza di un'equa ripartizione tra i proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare la presenza di una zona di distacco tra le costruzioni (tanto è vero che il d.m. 1444/68 non se ne occupa), con la conseguenza che, in mancanza di una siffatta prescrizione, si applica, senza deroghe o temperamenti, il principio della c.d. prevenzione temporale (di cui agli art. 873 e seguenti c.c.), in ba... _OMISSIS_ ...proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le regole da osservare per il rispetto delle distanze nella costruzione di nuovi edifici su fondi confinanti. Una volta rispettata la distanza tra edifici non rileva più la distanza dai confini, poiché questa, come pure si è detto, assolve semplicemente l'esigenza di un'equa ripartizione tra i proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare la presenza di una zona di distacco tra le costruzioni, limitando la regola della prevenzione. VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> COSTRUZIONE IN ADERENZA La legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere o... _OMISSIS_ ... se nulla dispone per lo "ius aedificandi" in aderenza a preesistenti fabbriche aliene - prescriva una determinata distanza dal confine, così impedendo l'operatività del principio della prevenzione. La distanza tra le costruzioni è preordinata alla tutela, oltreché di privati diritti soggettivi, di interessi generali, di talché, ove lo strumento urbanistico stabilisca la necessità di rispettare determinate distanze, non è consentita la costruzione in aderenza o in appoggio, tranne che tale facoltà non sia dichiaratamente ammessa come alternativa al rispetto delle distanze. L'astratta possibilità di costruire in aderenza non esonera dal rispetto delle distanze colui che non eserciti tale facoltà, in quanto ciò che il legislatore vuole evitare è proprio ... _OMISSIS_ ... intercapedini dannose. Perché possa parlarsi di costruzione in aderenza, è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati in modo che non rimanga tra i due nuovi manufatti, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. Quando il piano particolareggiato esecutivo locale prescrive le distanze dal confine, non è consentita - salvo concreta, diversa previsione della norma regolamentare - la costruzione in aderenza, perché dette norme regolamentari sono integrative del codice civile per tutta la loro disciplina, tal che la norma di cui all'art. 873 c.c., cede alla norma regolamentare, che, prescrivendo l'osservanza, per le co... _OMISSIS_ ...na determinata distanza dal confine, implica il divieto di costruire in appoggio od in aderenza, in deroga alla disciplina del codice civile. In tema di distanze fra edifici, nel caso in cui la costruzione del prevenuto non presenti una perfetta aderenza a quella realizzata con sporgenze dal preveniente secondo una linea spezzata, il giudice non può disporre l'arretramento della costruzione del prevenuto senza accertare che l'intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l'aderenza senza determinare spinte in danno del muro del vicino. In tal caso non si verifica violazione del principio di prevenzione, posto che il prevenuto esercita, seppure con l'adozione di cautele rese necessarie da anomalie a lui non imputabili, la fa... _OMISSIS_ ...ire in aderenza riconosciutagli dalla legge. Nel caso in cui il regolamento comunale consenta le costruzioni sul confine in aderenza o in appoggio, il costruttore prevenuto ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco. Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ...


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