Andamento delle quotazioni relative ad un edificio in zona centrale

Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio (OMI), ai fini della individuazione delle quotazioni degli immobili nei vari segmenti, è suddiviso in fasce e zone territoriali. Precisamente:

La fascia OMI

La fascia [1](OMI) individua una precisa collocazione geografica nell’ambito del territorio del Comune. Il territorio viene pertanto ripartito nelle seguenti fasce:
  • Centrale identificata con il codice B

  • Semicentrale identificata con il codice C

  • Periferica identificata con il codice D

  • Suburbana identificata con il codice E

  • Rurale identificata con il codice R

All’interno di ogni fascia sono individuate più zone omogenee, descritte con l’indicazione del quartiere e delle vie principali.

La zona OMI

La “zona omogenea OMI” rappresenta un settore della fascia urbana riflettente un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali.

A tal fine è stato stabilito che il massimo scostamento dell’intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona non deve di regola essere superiore a 1,5.

In realtà i valori minimi e massimi, non sono quelli assoluti, ma rappresentano l’ordinarietà e pertanto vengono esclusi quei valori particolari che esulano da questo concetto, ovverosia immobili di particolare pregio o di particolare degrado o che comunque rappresentano delle anomalie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.


COLLOCAZIONE DELL’IMMOBILE NELLA ZONA OMI

In relazione a quanto sopra l’immobile è collocato nella zona OMI centrale meglio individuata dal codice di zona B14. (come emerge dalla interrogazione effettuata sul sito dell’Agenzia del territorio mediante il sistema di navigazione cartografica denominato Geopoi)

[Omissis]


Quotazioni alla data del 2003

Nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare per la destinazione residenziale risultano quotati i dati di mercato con riferimento alle tipologie immobiliari individuate da “Fabbricati Intensivi” [2], le cui indagini hanno dato i seguenti risultati:


Tipologia residenziale ( 1° semestre 2003)
Fabbricati non intensivi:
Fascia centrale, codice di zona B14
Microzona catastale n. 3


Stato conservativo Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Normale 4.100 4.500
 

Valore medio zonale dell’anno 2003
Calcoliamo il valore medio zonale delle quotazioni:

[Omissis]

Quotazioni alla data del 2008

Nel periodo 2003- 2008 l’Agenzia del territorio ha modificato denominazione delle tipologie immobiliari quotate. In particolare, con riferimento alla destinazione residenziale la tipologia denominata nel 2003 “edifici non intensivi” ha mutato denominazione ed è stata assimilata alla tipologia “abitazioni civili”.

Pertanto le quotazioni immobiliari individuate nella predetta banca dati faranno esclusivo riferimento a quest’ultima specifica tipologia immobiliare per la quale si opererà il confronto diretto.


Tipologia residenziali (1°semestre 2008)
Tipologia prevalente: abitazioni civili:
Fascia centrale, codice di zona B14
Microzona catastale n.3

 
Stato conservativo Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Normale 6.600 8.200
 

Valore medio zonale anno 2008
Calcoliamo il valore medio zonale delle quotazioni:

[Omissis]

Incremento delle quotazioni immobiliari OMI

Sulla base delle risultanze effettuate sulle quotazioni OMI per la destinazione residenziale si evince quanto segue:

Incremento periodo 2003- 2008

a) Incremento delle quotazioni riferito ai valori minimi :

[Omissis]


b) Incremento delle quotazioni riferito ai valori massimi:

[Omissis]


c) Incremento delle quotazioni riferito ai valori medi:

Ove ci si riferisca ai valori medi zonali si ottiene il seguente incremento delle quotazioni:

[Omissis]


Conclusioni

Sulla base delle precedenti indicazioni di mercato e delle calcolazioni effettuate si può quindi concludere che le quotazioni immobiliari riferite alla destinazione residenziale “tipologia civile” hanno subito un incremento medio di circa il 72% con riferimento al periodo temporale 2003-2008.


Incremento medio : 72%

Mentre l’intervallo dell’incremento delle quotazioni minimo massimo oscilla tra i seguenti valori percentuali .

Incremento percentuale minimo 61%

Incremento percentuale massimo 82,2%

[Omissis]


Riconciliazione dei valori percentuali e considerazioni conclusive

Nella elaborazione de quo sono stati individuati più valori percentuali di incremento, a seconda delle fonti alle quali si è fatto riferimento. Precisamente:

Agenzia del territorio OMI

Incremento percentuale minimo 61%
Incremento percentuale massimo 82,2%

Monitor Immobiliare

Incremento percentuale minimo 50%
Incremento percentuale massimo 62%


Si pone ora il problema di effettuare una riconciliazione dei valori complessivi individuati, determinando un nuovo intervallo di incrementi che tenga conto dei precedenti dati.

Nel nostro caso, possiamo procedere all’adozione dell’approccio statistico matematico. Con l’applicazione della precitata metodologia viene determinato, con la funzione statistica della deviazione standard, un nuovo intervallo sulla base degli incrementi minimi e massimi ottenuti con i vari osservatori immobiliari.

Con l’utilizzazione della deviazione standard, siamo in grado di determinare, in maniera scientifica, l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 67%, ricade l’incremento delle quotazioni minime e massime con riferimento agli anni 2003- 2008.

[Omissis]

La deviazione standard s fornisce in definitiva l’indicazione della distanza (allargamento) degli incrementi campionati rispetto alla media.

In conclusione mentre l’estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l’applicazione di sistemi statistici, si perviene alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all’animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono alla definizione matematica del giudizio di stima o di coerenza.

Definita la metodologia possiamo ora procedere alla elaborazione dei dati ottenuti nelle indagini.

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.


Incremento minimo Incremento massimo Incremento medio
61,00 82,20 71,60
50,00 62,00 56,00
  Totale 127,60
  Deviazione 11,03
  Incremento medio 63,80
 

La deviazione standard pari all’ 11,0% circa, fornisce l’indicazione del “range” degli incrementi percentuali da utilizzare rispetto a quello medio del 63,80%, quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 67%, viene compreso l’incremento di valore di tutti gli edifici di destinazione residenziale di tipologia ordinaria, in stato normale stato conservativo, ubicati nella zona Trastevere.

Precisamente:

 
Incremento minimo % Incremento % Incremento massimo %
52,80 63,80 74,80
 

[Omissis]

In conclusione l’incremento percentuale degli edifici di tipo “ordinario” ed in condizioni ordinarie di conservazione, ubicati nella zona di Trastevere, hanno subito nel periodo temporale 2003- 2008, mediamente un incremento minimo pari al 52,80% ed un incremento massimo del 74,80%.