Criteri di stima del valore di un complesso immobiliare costituito da terreni e fabbricati

Criteri di stima

In relazione alle caratteristiche del complesso edilizio in esame, avuto riguardo al fatto che lo stesso non presenta carattere di ordinarietà in rapporto alla densità di sfruttamento dell’edificabilità, notevolmente al di sotto della potenzialità consentita dagli strumenti urbanistici, non appare percorribile l’utilizzazione del criterio di stima del valore di mercato, che sarebbe stato quello più appropriato in relazione allo scopo della stima.

Di fatto, non sarebbe possibile desumere dal locale mercato immobiliare dati economici relativi a recenti compravendite delle tipologie di immobili della fattispecie.

Da quanto detto nei paragrafi precedenti, si ricava che il valore del compendio va riferito principalmente all’area, che è edificabile, e ai fabbricati esistenti che benché utilizzabili abbisognano comunque di interventi di adeguamento e manutenzione.

Fatte queste considerazioni, rileva che secondo la dottrina dell’estimo, immobili della fattispecie, quali il complesso immobiliare in esame, possono essere stimati con il criterio del valore di ricostruzione deprezzato.

Questa caratteristica economica immobiliare si incentra sulla possibilità di pervenire al valore del bene prevedendone la sua riproduzione (nel caso in esame ricostruzione) e quindi di formulare un giudizio di stima sulla base del valore di costo di produzione.

In relazione alla sua natura specifica, questo criterio di stima è utilizzato quando lo scopo della stima sia proprio la determinazione del probabile costo di produzione di un bene.

Tuttavia frequentemente e coerentemente con la dottrina, questo criterio viene utilizzato ogni qualvolta è necessario determinare il probabile valore di un immobile del quale non esiste un mercato attivo dal quale ricavare prezzi di compravendite recenti di beni similari, per cui non è possibile applicare il criterio del valore di mercato.

Nella fattispecie in esame, peraltro, i fabbricati hanno una notevole vetustà, per cui il valore ottenuto come costo di ricostruzione a nuovo deve essere adeguatamente decurtato per tenere conto della vetustà e dello stato manutentivo specifico dell’immobile oggetto di stima.

Con l'applicazione di tale procedimento si giunge a determinare il valore del bene da stimare considerando tutti i fattori di produzione che concorrono normalmente alla formazione del valore del bene che si verificano in diversi momenti nell’arco temporale in cui è attuato l'investimento, riportati alla data di ultimazione dei lavori (consegna dell'opera) e, quindi, scontati all'attualità:

[Omissis]

dove:

Vm valore dell'immobile scontato all'attualità;

Va valore dell'area all'attualità;

Ce costo di costruzione edifici;

C est costo delle sistemazioni esterne;

Ou oneri urbanistici;

Op oneri professionali

Ip interessi passivi somme anticipate diverse dal costo dell’area

Iarea interessi passivi sul costo dell’area

Sg spese generali

U utili dell'impresa

n tempo in anni per l’attuazione dell’intervento

r saggio di attualizzazione.


Considerata la modestia delle costruzioni sia per consistenza che per caratteri edilizi (il che si concretizza in tempi notevolmenti corti per la realizzazione del prodotto edilizio esistente), la stima che si svilupperà sarà del tipo sintetico e non analitico come quella prevista attraverso l’esecuzione delle analisi dettagliate per la quantificazione di tutti i fattori presenti nella formula n. 1.

In particolare a stima è articolata nelle seguenti fasi:
  • stima del valore dell’area;

  • determinazione del costo di costruzione di magazzini e uffici;

  • stima dei fattori di deprezzamento.

Indagine di mercato

Con riguardo alle considerazioni sopra espresse, i parametri di riferimento sono stati desunti dal mercato immobiliare locale tramite opportune indagini di mercato svoltesi secondo le modalità seguenti:
  • analisi di atti di compravendita di beni simili o comparabili a quello in questione, di cui si è venuti a conoscenza, sviluppate anche con specifici sommari accertamenti sopralluogo;

  • indagine diretta presso agenzie immobiliari;

  • richieste d’informazioni sul mercato immobiliare rivolte ad operatori del settore;

  • indagini svolte con l'ausilio di riviste specializzate.

valori aree edificabili

La ricerca è stata incentrata su compravendite di terreni, ubicati nella zona industriale, verificatesi nell’ultimo quinquennio e in valutazioni recenti (indagine storica). Tali indagini sono di seguito elencate. Nell’elencazione, oltre a riportare i dati tecnici del bene ed alcune considerazioni estimative, è indicato il prezzo dichiarato (riportato all’unità di consistenza) ed aggiornato all’attualità attraverso l’Indice Istat del costo della vita per le famiglie di operai ed impiegati.


1 - Catasto Terreni Fg. 26 mappale 90 di m2 74.830 (terreno con manufatti) - valore unitario 54,00 €/m2 (Fonte: atto cv. stipulato nel dicembre1999).

Considerazioni: Terreno di forma regolare situato all’interno di un comparto di peggiore accessibilità ma analoga appetibilità per la presenza di numerose attività industriali e con accesso diretto dal Canale Industriale Ovest. L’accesso viario avviene da viabilità secondaria. I manufatti, per le caratteristiche e lo stato di manutenzione, si ritengono di valore trascurabile. Valore aggiornato : 62,00 €/m2;


2 - Catasto Terreni , Fg. 26 mappali da 871 a 880 di complessivi m2 15.565 (terreno libero da manufatti) - valore unitario 77,50 €/m2 (Fonte: atto cv. stipulato nel marzo 2001). Considerazioni: Terreno costituito da lotti di forma regolare situato all’interno di un comparto meno accessibile ma con pari appetibilità. L’accesso viario avviene da viabilità secondaria. Valore aggiornato : 85,00 €/m2;


3 - Catasto Terreni, Fg. 26 mappali da 865 a 880 di complessivi m2 25.370 (terreno con manufatti) - valore unitario 57,00 €/m2 (Fonte: atto cv. stipulato nel giugno 1997). Considerazioni: Terreno costituito da lotti di forma regolare situato all’interno di un comparto con peggiore accessibilità ma con pari appetibilità per la presenza di numerose attività industriali e con accesso diretto dal Canale Industriale Ovest. L’accesso viario avviene da viabilità secondaria. I manufatti, per le caratteristiche e lo stato di manutenzione, si ritengono di valore trascurabile. Valore aggiornato : 64,50 €/m2;


4 - Catasto Terreni Fg. 26 mappali da 866 a 870 di complessivi m2 5.631 (terreno con manufatti) - valore unitario 91,50 €/m2 (Fonte: atto cv. stipulato nel gennaio 2001). Considerazioni: Terreno costituito da lotti di forma regolare situato all’interno di un comparto con peggiore accessibilità ma con pari appetibilità per la presenza di numerose attività industriali e con accesso diretto dal Canale Industriale Ovest. L’accesso viario avviene da viabilità secondaria. I manufatti, per le caratteristiche e lo stato di manutenzione, si ritengono di valore trascurabile. Valore aggiornato: 100,00 €/m2;


5 - [Omissis]


6 - [Omissis]


7 - [Omissis]


8 - [Omissis]


9 - [Omissis]


10 - [Omissis]


11- Catasto Terreni, Fg. 25 mappali 45 di 51.190 m2 valore unitario 100,00 €/m2 (Fonte: atto cv. stipulato nell’ottobre 2004). Considerazioni: terreno costituito da lotti di forma regolare situato all’interno di un comparto con pari ubicazione, accessibilità leggermente peggiore. Valore aggiornato : 101,50 €/m2


Agenzie immobiliari ed esperti operanti nel settore hanno riferito che le offerte di vendita di terreni destinati ad attività produttive e ubicati all’interno della zona industriale oscillano, in funzione delle caratteristiche ubicazionali e dimensionali, da 50,00 €/m2 a 150,00 €/m2;

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare, tenuto dall’Agenzia del Territorio, per aree industriali nella zona , riportava nel 1° semestre 2001 (ultimi valori disponibili) , valori unitari variabili da 62,00 €/m2 a 103,00 €/m2, che, aggiornati con indici Istat, diventano all’attualità da: 68,00 €/m2 a 113,00 €/m2.

Da tale indagine, si è riscontrato che il campo dei valori praticati nel mercato locale per aree edificabili di tipo industriale/commerciale varia da un minimo di 50,00 €/m2 ad un massimo di 210,00 €/m2, in relazione alla consistenza, ubicazione ed accessibilità.

costo di costruzione dei fabbricati

La ricerca è stata incentrata sui valori dei fabbricati industriali, desumibili dai listini in particolar modo dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, tenuto dall’Agenzia del territorio e da listini pubblicati in riviste specializzate. Con tali indagini si sono rilevati i seguenti dati economici:


1 - Osservatorio del Mercato Immobiliare – i valori unitari per capannoni industriali nello stato ottimo e riferiti al primo semestre del 2005 sono:


Fascia/zona Valore di mercato
Min Max
Suburbana 550,00 750,00
Suburbana 500,00 700,00
Suburbana 500,00 650,00


Considerazioni: il valore riportato dall’O.M.I. è quello riferito a capannoni industriali allo stato ottimo – nuovo e comprensivo del terreno. Per ricavare pertanto il valore del solo fabbricato è necessario detrarre da quest’ultimo il valore del terreno. Il valore, inoltre, dipende dalla tipologia costruttiva, dall’altezza, dalle dotazioni impiantistiche e dalle finiture.


2 - Prezzi Tipologie Edilizie del Collegio degli ingegneri e Architetti di Milano pubblicato dalla DEI Tipografia del Genio Civile nel 2004 - il costo di costruzione di un capannone prefabbricato di classe 500 con altezza di 4,00 m è pari a 330,00 €/m2. Considerazioni: il valore riportato è quello riferito al solo costo di costruzione e pertanto per ottenerne il valore si devono sommare anche i costi tecnici di progettazione, le spese di amministrazione e di commercializzazione, gli oneri finanziari e l’utile dell’imprenditore.


3 - [Omissis]


Indagini svolte presso imprenditori edili locali specializzati in costruzioni di tipo industriale/artigianale, hanno confermato l’entità dei suddetti costi di costruzione.


Valore dell’area

L’area si valuta in funzione dell’appetibilità commerciale, derivata dalle condizioni morfologiche del territorio, delle infrastrutture esistenti nella zona (strade, autostrade, ferrovie, canali navigabili, ecc..) e della prevalente caratterizzazione dei luoghi (zone rurali, residenziali, artigianali, industriali, commerciali, turistiche, centri storici, ecc...). Nella valutazione dell’area si sono tenuti in debito conto i seguenti fattori:
  • il terreno secondo il P.R.G. è destinato a “zona industriale portuale di espansione” (D.1.1b);

  • l’ubicazione del compendio ricade in buona posizione all’interno dell’area industriale portuale di ……….. per l’ottima accessibilità sia viaria che ferroviaria che marittima;

  • a forma del terreno è regolare e con giacitura piana esclusa la zona vasche che non sono oggetto di valutazione;

Considerato l’intervallo dei valori immobiliari analizzati nel paragrafo n. 3.3.1, variabile da un minimo di 50,00 €/m2 ad un massimo di 210,00 €/m2, ed i caratteri rappresentativi dei beni collocati nei vari livelli di valori immobiliari suddetti, tenuto quindi conto, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del complesso in questione, con particolare riferimento all'ubicazione, all’accessibilità tramite strade e via acqua, alla dimensione e allo stato di fatto e di diritto in cui si trova, si ritiene congruo adottare, per la determinazione del più probabile valore di mercato del terreno in oggetto, il valore unitario di 100,00 €/m2. Tale valore è corrispondente ad una posizione nella fascia media-alta dei suddetti valori rilevati, ed in particolare coincidente con quello dei beni più similari a quelli oggetto di stima.

Si ottiene pertanto:

[Omissis] 

Costo deprezzato, per vetustà, dei fabbricati

Il deprezzamento rappresenta la differenza tra il costo di costruzione e il valore economico in un determinato momento.

Per determinare il deprezzamento da applicare alla struttura e alle opere in relazione alla vetustà e all’obsolescenza funzionale si applica la Formula U.E.E.C. (Unione Europea Esperti Contabili):

[Omissis]

dove:

D = deprezzamento;

A = età del bene, calcolata in percentuale rispetto alla vita utile.


I fabbricati B, D sono stati realizzati nel 1988 e pertanto hanno 17 anni di vita corrispondente a circa 1/3 del naturale ciclo di vita che normalmente per fabbricati industriali e uffici di pari caratteristiche viene indicato in 50 anni. Si ricava che A = 34 % e pertanto D = 17,97 % a cui corrisponde un deprezzamento complessivo pari al 17,97%.

Il fabbricato A è stato realizzato nel 1998 e pertanto ha 7 anni di vita corrispondente al 14% del naturale ciclo di vita che normalmente per fabbricati industriali viene indicato in 50 anni. Si ricava che A = 15 % e pertanto D = 5,40 % a cui corrisponde un deprezzamento complessivo pari al 5,40%.


 Valore complessivo

Alla luce dei risultati ottenuti, si ricavano i costi totali di costruzione dei fabbricati e quindi, tramite il coefficiente di deprezzamento si determina il costo totale di costruzione deprezzato, riportato nella tabella n. 5.
 
 
Tabella n.5 - Determinazione costo di ricostruzione deprezzato per gli edifici
Destinazione Superficie (m²) Valore unitario (€/m²) Costo di costruzione
(C)
Coefficiente di deprezzamento
(D)
Costo di costruzione deprezzato
(C x (1 - D))
Impianto di stoccaggio 952 200,00 190.400,00 5,40% 180.118,40
Impianto di trasformazione e forno di incenerimento 800 400,00 320.000,00 17,97% 262.496,00
Cabina elettrica 16 Non si stima perché non disponibile
Ufficio 100 700,00 70.000,00 17,97% 57.421,00
Totale costo ricostruzione dei fabbricati 500.035,40
 
 
Il valore complessivo del bene si ottiene, infine, sommando il valore dell’area con quello dei fabbricati:

[Omissis]