Stima di un complesso immobiliare costituito da terreni e fabbricati

Descrizione del complesso immobiliare

Inquadramento territoriale

Il compendio oggetto di valutazione è situato in zona industriale nelle vicinanze della strada provinciale. I beni sono anche ottimamente collegati con la tangenziale distante circa 6 km, con la stazione ferroviaria e con l’aeroporto.

La giacitura dell’area escluse le vasche di decantazione che, per come si è detto, non sono oggetto di stima è pianeggiante. La forma dell’area è regolare e assimilabile ad un trapezio con lato di maggiore sviluppo lungo l’asse nord-ovest sud-est. Il fronte, dotato di banchina verso il Canale industriale sud, è lungo circa 80 metri.


Dati catastali

Al Catasto Terreni il complesso immobiliare è allibrato con i dati riportati nella tabella n. 1:

 
Tabella n.1 - Individuazione catastale dei terreni di sedime del complesso edilizio
Foglio Particella Qualità Superficie (m²) Reddito dominicale (€) Reddito  agrario (€)
26 669 Orto 19.720 296,57 132,40
26 671 Prato 17.110 101,09 44,18
 

mentre al Catasto dei Fabbricati è censito con i dati indicati nella seguente tabella n. 2.


Tabella n.2 - Individuazione del complesso al catasto edilizio urbano
Foglio Mappale Categoria Rendita (€)
26 671 D/1   13.262,61
 

Confini e ubicazione

Il compendio è ubicato nella zona attigua al Canale Industriale ed è interessato quindi dal sistema infrastrutturale misto navale, stradale e ferroviario tipico della zona industriale del Comune.

In particolare confina con i seguenti mappali del Foglio 26 del Catasto Terreni:

[Omissis]


Previsione degli strumenti urbanistici

Nell’area oggetto di stima , i possibili interventi risultano regolati dai seguenti strumenti:
  • PA (Piano di Area) approvato dalla Regione nell’anno 1995 e che assume il valore di un vero e proprio piano paesistico. L’art. 62 delle Norme Tecniche di Attuazione stabilisce che: “il presente piano di area costituisce il punto di riferimento essenziale per la determinazione e la regolamentazione delle aree di particolare tutela che verranno definite dalla legge regionale istitutiva del Parco Naturale Regionale come previsto dal Piano Territoriale Regionale di Coordinamento”. Il piano d’area classifica la zona come “zona portuale commerciale di espansione” consentendo l’insediamento di strutture aventi “destinazioni proprie alle funzioni portuali, produttive, commerciali” nonché “funzioni complementari ed integrative ed in particolare quelle relative allo scambio intermodale”;

  • PTP (Piano Territoriale Provinciale) - 1999: Il piano provinciale prevede per la zona “la destinazione a porto commerciale delle aree a ciò destinate nel Comune , facendo proprio l’ampliamento proposto” affermando poi che le “previsioni potranno essere integrate con il Piano Regolatore che ne disciplinerà la struttura operativa”;

  • POT (Piano Operativo Triennale) - 1999: Il Piano Regolatore del …………citato dal piano provinciale (vedi sopra) e disposto dalla Legge regionale n. xx/xxxx trova attuazione nel POT che prevede per la zona, in conformità ai vigenti strumenti urbanistici, l’insediamento di attività portuali o correlate, tra le quali in particolare le attività commerciali;

  • Variante al PRG (Piano Regolatore Generale) approvata dalla G.R.. con deliberazione n. 226 del 09/03/2000. In particolare i terreni oggetto di valutazione ricadono all’interno della Zona industriale Portuale di espansione “ZTO D1.1b” disciplinata dall’art 26 delle N.T.A. che consentono “interventi disciplinati da uno strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica”.

Per quanto attiene all’edificazione, le Norme Tecniche di Attuazione previste dalla Variante al PRG prevedono, per la Zona Territoriale Omogenea D1.1b, un indice di utilizzazione territoriale massima pari a 1,7 m2/m2 (l’indice è espresso in termini di superficie lorda di pavimento, e corrisponde alla somma delle superfici di tutti i piani entro e fuori terra, soppalchi compresi, misurate al lordo degli elementi verticali).

Negli strumenti urbanistici attuativi debbono essere individuate e trasferite gratuitamente in proprietà al Comune, oltre le eventuali sedi stradali, aree per l’urbanizzazione in misura non inferiore al 20% della superficie della zona e relativa alla destinazione produttiva.

Le destinazioni principali sono quelle di cui ai punti :
  • 1.2 (industriale e industriale-portuale);

  • 1.4 (industriale di produzione e distribuzione dell’energia);

  • 1.5 (industriale per interscambio modale e movimento merci …);

  • 1.7 (artigianale produttivo) dell’art. 14 delle N.T.A.

Le destinazioni compatibili sono quelle di cui ai punti 3.2 (residenziale di servizio) e 4 (destinazione a servizi pubblici e/o privati) con esclusione di quelle ai punti 4.3 (terminal passeggeri) e 4.4 (porto commerciale pubblico) dell’art. 14 delle N.T.A.;


Descrizione

Il compendio immobiliare è di proprietà della ditta …………………., ed è costituito da un’area con sovrastanti corpi di fabbrica e attrezzature tecnologiche di cui solo: 

A) l’impianto di filtrazione e stoccaggio solidi;

B) l’impianto di trasformazione e forno di incenerimento;

C) la cabina elettrica;

D) gli uffici;

risultano regolarmente censite e costituiscono oggetto della presente valutazione. Gli ulteriori immobili, attrezzature tecnologiche e vasche, realizzate dalla ditta locataria , su richiesta della committenza, non saranno oggetto di valutazione.

Il complesso immobiliare è pertanto costituito da 4 corpi di fabbrica, ubicati all’interno di un lotto della superficie catastale di complessiva di 36.830 m2.

La superficie occupata dal sedime dei fabbricati è pari a complessivi 1.873 m2, mentre la porzione residua del lotto è parzialmente occupata da capannoni, magazzini e depositi di scarsa qualità oltre a aree di manovra, aree destinate a parcheggio, banchine, aree prative e aree destinate a vasche di decantazione dei fanghi derivanti delle bonifiche in atto.

Premesso che gli immobili oggetto di stima presentano condizioni manutentive normali e sono attualmente utilizzati, si procede ad una sommaria descrizione degli immobili.


Fabbricato A

E’ costituito da una costruzione in struttura portante in pilastri di cemento armato e dalla copertura tipica di un capannone industriale. E’ privo delle pareti verticali e dell’impiantistica. Il pavimento è costituito da una massicciata in calcestruzzo di cemento armato rifinita con pavimento di tipo industriale. Gli impianti tecnologici interni ed i macchinari, che non fanno parte integrante della costruzione, non sono quindi oggetto di valutazione.


Fabbricato B

E’ costituito da due distinte porzioni con struttura portante verticale e gli orizzontamenti costituiti da pilastri e travi in c.a. con tamponature in laterizio rifinite con intonaco tinteggiato. Le coperture sono realizzate con struttura portante curva nervata, ricoperta da onduline per una parte principale, per la restante da tetto piano in cemento armato.

I fabbricati utilizzati a deposito presentano condizioni manutentive delle strutture sufficienti ma una dotazione impiantistica appena sufficiente. I due distinti edifici hanno altezza complessiva media di circa mt 6.


Fabbricato C

E’ costituito dalla cabina elettrica in muratura portante, in uso all’Enel, irrilevante ai fini della presente valutazione in quanto non disponibile.


Fabbricato D

Trattasi di piccola costruzione destinata a ufficio di un solo piano fuori terra costruita in muratura portante e tetto a falde. Le condizioni manutentive, la dotazione impiantistica e le finiture sono da considerarsi appena sufficienti.


Consistenza dell’area e degli edifici

La superficie dell’area e quella commerciale dei fabbricati sono state desunte dalle planimetrie allegate consegnata dalla Soc. proprietaria e verificate durante gli accertamenti tecnici sopralluogo. La destinazione dell’area è indicata nella tabella n. 3.


Tabella n.3 - Distinzione dell'area tra coperta e libera
Destinazione dell'area Sup. lorda (m²)
Area totale 36.830
Area coperta 1.873
Area libera da costruzioni 34.957
 
 
La destinazione, superficie  e volume dei fabbricati sono  riportate nella tabella n. 4.

 
Tabella n.4 - Individuazione della consistenza dei fabbricati
Corpo di fabbrica N° piani Destinazione Sedime (m²) Sup.lorda sviluppata Volume (m³)
A 1 Impianto di stoccaggio 952 952 9.377
B 1 -2 Impianto di trasformazione e forno di incenerimento 800 905 4.800
C 1 Cabina elettrica 16 16 40
D 1 Ufficio 100 100 300<


Il calcolo della superficie coperta è stato eseguito considerando l’ incidenza delle murature interne e perimetrali (100%), secondo l’uso degli operatori immobiliari locali.

Dalla consistenza dei fabbricati presenti è chiaramente rilevabile la notevole potenzialità edificatoria del complesso immobiliare residuale essendo 1, 7 m2/m2 l’indice di edificabilità delle costruzioni realizzabili previsto dalle NTA. Considerata la superficie di m2 36.830 dei terreni, la superficie delle costruzioni realizzabili è pari a m2 62.611 (m2 36.830 *1,7 m2/m2), contro l’attuale superficie coperta di soli m2 1.873.