Criterio e metodologia estimativa

Il procedimento adottato è quello che la dottrina estimativa riconosce più adatto in relazione alla finalità della valutazione rivolta a determinare il più probabile valore di mercato delle porzioni immobiliari oggetto della presente stima, supposte libere da persone, cose e gravami e regolari dal punto di vista urbanistico.

Detto valore viene determinato adottando il criterio a valore di mercato sviluppato con metodo sintetico comparativo. Altresì, poiché è localmente ben definito e certo il mercato delle locazioni di immobili della fattispecie in esame, è possibile, sviluppare anche la stima con metodo indiretto attraverso la capitalizzazione del reddito netto ritraibile dall’immobile.

Dal confronto dei due valori stimati si ottiene una verifica reciproca dei due metodi utilizzati e, dopo le necessarie analisi, diventa agevole la scelta conclusiva del valore da attribuire al bene. Si opterà per il valore ottenuto con l’una o l’altra metodologia – di norma, quella che assicura più fondamento in relazione ai dati di mercato rilevati -quando non vi è perfetta concordanza dei risultati ottenuti, ovvero assumendo la media dei due valori stimati, quando gli stessi sono coerenti tra loro.

Il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita.

Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni di prezzi noti (scelti quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.

Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.

Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorchè simili per caratteri generali, all’interno della quale andare a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima.

La seconda metodologia richiede di sviluppare le medesime analisi per la formazione della scala dei valori delle locazioni, invece che dei valori immobiliari di compravendita,per passare, quindi, all’equa collocazione all’interno della stessa del fabbricato in esame per l’individuazione dei valori locativi più pertinenti.

Per la ricerca del più probabile canone di affitto annuo lordo, il metodo che si segue è quello comparativo basato sulla conoscenza dei fitti certi per immobili similari rilevati dal locale mercato delle locazioni.

Dal reddito lordo è però necessario risalire, con ulteriori analisi ed elaborazioni, al reddito netto apportando al primo le opportune detrazioni. Altresì è necessario ricavare dal mercato l’entità del saggio di capitalizzazione ovvero di fruttuosità media netta derivante dall’investimento immobiliare della fattispecie, che, come è noto, è compreso in campi ben definiti di variabilità a seconda delle diverse circostanze influenti qualitativamente e quantitativamente sul valore immobiliare.

Indagine di mercato

Sono state esperite indagini di mercato relative ad immobili aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari e/o comunque comparabili a quelle dell’immobile oggetto di valutazione.

Sulla base di dette indagini che hanno portato ad individuare notizie di recenti compravendite di immobili similari a quelli in esame, sono stati esaminati gli atti di compravendita relativi ed assunte informazioni presso il catasto.

Altresì sono state assunte informazioni presso Agenzie di compravendita immobiliari operanti in loco e presa visione di borsini immobiliari che valorizzano gli immobili della città.

Sono stati rilevati i seguenti dati che sono stati aggiornati all’attualità (dato il breve periodo con gli indici ISTAT che rilevano l’aumento del costo della vita per le famiglie di operai ed impiegati) ed evidenziate tra le “osservazioni” particolari peculiarità del bene in raffronto rispetto a quello oggetto di esame:

1) Immobile distinto al C.E.U. Fg. 15 mapp. 2 sub. 9 + mapp 3 sub 12 – Via AD, civici vari, di complessivi m2 1.850 – valore unitario aggiornato all’attualità €/m2 5.180,00.

Osservazioni: affaccio normale, accessibilità e pregio caratteri edilizi inferiori, superficie e condizioni manutentive analoghe.


2) Immobile distinto al C.E.U. Fg. 12 mapp. 2504 sub. 1 e mapp. 2505 sub. 4 – Via AC, civico 393, di complessivi m2 2.000 (compresa incidenza dello scoperto) – valore unitario aggiornato all’attualità €/m2 6.100,00.

Osservazioni: affaccio normale, accessibilità e pregio caratteri edilizi inferiori, dimensione e condizioni manutentive analoghe.


3) Immobile distinto al C.E.U. Fg. 15 mapp. 96 sub. 1 ÷ 9 – Via AD, civico 341, di complessivi m2 3.080 – valore unitario aggiornato all’attualità con indici ISTAT €/m2 4.935,00.

Osservazioni: affaccio normale, accessibilità e pregio caratteri edilizi inferiori, condizioni manutentive inferiori e dimensioni superiori.


4) Immobile distinto al C.E.U. Fg. 13 mapp. 1300 sub. 19 – Via AC, civico 197 di complessivi m2 632 ragguagliati – valore unitario aggiornato all’attualità €/m2 8.306,00.

Osservazioni: accessibilità e pregio caratteri edilizi analoghi, dimensioni e condizioni manutentive inferiori.


5) Immobile distinto al C.E.U., Fg. 15 mapp. 3448 sub. 1 , civico 221 di complessivi m2 400 ragguagliati – valore unitario aggiornato all’attualità €/m2 8.750,00.

Osservazioni: dimensioni inferiori, accessibilità e pregio caratteri edilizi analoghi e condizioni manutentive inferiori.


6) Immobile distinto al C.E.U. , Fg. 15 mapp. 3091 sub. 1 Via AC, civico 209 (quattro piani fuori terra), di complessivi m2 1.320 ragguagliati – valore unitario aggiornato all’attualità €/m2 15.000,00..

Osservazioni: dimensioni inferiori, accessibilità, pregio caratteri edilizi e condizioni manutentive analoghe.


Informazioni assunte presso esperti operanti nel settore immobiliare hanno riferito valori di mercato, per immobili a destinazione ufficio di grandi dimensioni, valori oscillanti tra i €/m2 5.000,00 a €/m2 10.000,00.

Osservazioni: la differenza di valori dipende dall’ubicazione, dalla consistenza e dagli affacci su luoghi prestigiosi.


Sono stati inoltre considerati i dati ricavati dai listini, in particolare quelli dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio dell’osservatorio immobiliare FIAIP e quelli dell’osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma .

Si riportano di seguito i dati rilevati:

[Omissis]

Si evidenzia che i valori sopra riportati si riferiscono ad immobili in condizioni manutentive “ottime” e con riguardo alla superficie lorda commerciale.

Per quanto concerne la ricerca di mercato di valori locativi medi, sulla base di una specifica indagine, sono stati rilevati i dati di mercato più significativi di seguito elencati.

[Omissis]

Dall’indagine condotta presso operatori locali ho accertato che le richieste di locazioni sono varie mentre le offerte di locazione non sono molto frequenti per immobili similari per ubicazione e prestigio per caratteristiche costruttive hanno una variabilità da €/m2 300,00 a €/m2 500,00.

Valore di mercato con metodo diretto

Sulla scorta dei dati tecnico-economici rilevati con l’indagine di mercato riportata nel paragrafo precedente e riguardante compravendite recenti, si è effettuate una media dei valori unitari omogeneizzati e filtrati, determinando in 8.500,00 €/m2 il valore unitario.

Tale valore unitario è prossimo a quello rilevato per l’immobile più similare tra quelli assunti a raffronto, rientra all’interno dei parametri espressi dai listini e riferiti dagli operatori del settore. Si ottiene il valore complessivo di:

[Omissis]

Valore di mercato con metodo indiretto

Per l’immobile oggetto della presente stima, in relazione alle indagini esperite, in considerazione dell'ubicazione, delle caratteristiche costruttive, delle rifiniture, dell'impiantistica si adotta un canone unitario di €/m2 450.00 al m2 di superficie commerciale come in precedenza definita.

• Reddito lordo annuo (R.l.a.)

[Omissis]

• Reddito annuo netto (R.a.n.)

Dall'analisi di tutte le spese di gestione, ordinariamente a carico del proprietario sono state ricavate le detrazioni da apportare al reddito annuo lordo per determinare il reddito annuo netto ritraibile.

Tali spese sono relative alla manutenzione, amministrazione, assicurazione, sfitto ed inesigibilità, servizi vari, imposte e tasse, determinate come di seguito.

• Spese di manutenzione

Sulla base delle giornate lavorative calcolate per comparazione con quelle necessarie alla manutenzione di immobili similari e del compenso giornaliero previsto per operai qualificati e manovali, tenuto conto dell'incidenza dei materiali. La quantificazione è in forma percentuale del R.l.a. in circa il 4.0%.

• Sfitto ed inesigibilità

La situazione del mercato locativo a è attualmente favorevole al locatore; per cui la detrazione per tale rischio (sfitto) assai contenuta e generalmente inci­dente nella misura non superiore all’ 1 % del R.l.a..

• Amministrazione

L’incidenza dell'amministrazione sul R.l.a. si commisura alla remunerazione mensile da corrispondere ad un ufficio di consulenza che provveda alla stipula dei contratti, consegna e riconsegna dei locali, ispezioni e controlli, riscossioni canoni ecc.; l'incidenza sul R.a.o. è di circa il 3.0%.

• Assicurazione

Per l'assicurazione una polizza globale fabbricati che copre i rischi derivanti da incendio, fulmini, scoppi, furti, guasti, responsabilità civile verso terzi ecc., comporta la corresponsione di un premio annuo praticato dalle principali compagnie assicurative sono dell'ordine del 0.02% del capitale immobiliare assicurato, che può essere rapportato sempre al R.l.a., sul quale esprime un'incidenza pari allo 0.40%.

• Ammortamento

Con tale quota si intende la reintegrazione dei capitale immobiliare alla fine della vita dello stesso (circa 100 anni).Tale quota si fissa nella misura dello 0.50% del R.l.a...

• Imposte, sovrimposte e tasse varie

Le imposte gravanti sulla proprietà edilizia (Imposta comunale di consumo e imposta sul reddito) si assumono pari a circa il 45% del R.l.a..

• Servizi vari

Si indicano nella misura dello 0.5% del R.l.a..


Le spese espresse in percentuale sul R.l.a. sono riassunte nella seguente tabella ed ammontano complessivamente al 51,40%.

Tabella n.11 - Incidenza spese gestione immobile
Manutenzione	4.00%
Sfitto e inesigibilità	1.00%
Amministrazione	3.00%
Ammortamenti	0.50%
Assicurazione	0.40%
Imposte	42.00%
Servizi vari	0.50%
Totale	51.40%

[Omissis]

• Saggio di redditività netta

(rapporto tra il reddito netto ed il valore di mercato dell'immobile)

Da una specifica indagine di mercato si è rilevato che il saggio medio di fruttuosità netto per immobili della fattispecie varia dal 2,5% al 3,00%.

Da quanto sopra si evince che per questo particolare segmento di mercato immobiliare il saggio di fruttuosità è più basso rispetto a quello medio nazionale del mercato immobiliare delle residenza che varia dal 3,00% al 5,00%.

• Valore di capitalizzazione del reddito

[Omissis]