Stima di un fabbricato adibito a civile abitazione: introduzione

Descrizione dell’immobile

Ubicazione

Il complesso è ubicato nel centro storico di A. dove sono presenti numerose attività commerciali e direzionali prestigiose, immerse in un contesto di elevato interesse storico-artistico monumentale.

L’ubicazione dell’immobile è pertanto notevolmente pregiata.


Dati catastali

Al Catasto Terreni il complesso immobiliare è allibrato come area di enti urbani e promiscui con gli identificativi di cui alla seguente tabella n. 1:


Tabella n.1 - Individuazioni al catsto dei terreni
Foglio Particella Qualità Superficie (m²)
15 30465 Ente urbano 510
15 0448 Ente urbano 270
   

mentre al Catasto dei Fabbricati, le porzioni immobiliari oggetto di valutazione, sono censite con le unità immobiliari indicate nella tabella n. 2.

 
Tabella n.2 - Individuazionew immobile al catasto edilizio urbano
Foglio Mappale Sub Piano Categoria Classe Consistenza Rendita (€)
15 3046
3448
1
3
T A/1 2 8 vani 3.200,00
15 3046
3448
2
4
T A/1 2 8 vani 3.200,00
15 3046
3448
13
23
A/1 4 7 vani 4.200,00
15 3046
3448
14
24
A/1 4 7 vani 4.200,00
15 3046
3448
15
25
A/1 4 8,5 vani 5.100,00
15 3046
3448
16
25
A/1 4 8,5 vani 5.100,00
15 3046
3448
17
27
A/1 4 8,5 vani 5.100,00
15 3046
3448
18
28
A/1 4 7,5 vani 4.500,00
15 3046
3448
19
29
A/1 4 7,5 vani 4.500,00
15 3046
3448
20
30
A/1 4 6 vani 3.600,00
15 3046
3448
15 D/1 D/1     157,00
 
 
Il subalterno 15 individua una cabina Enel posta al piano terra.

La centrale termica e il locale depuratore, localizzati nel piano interrato, dalle planimetrie e risultanze catastali sono in comune con altra proprietà.


Confini e ubicazione

Il lotto ove è sito l’immobile ha forma rettangolare e rispettivamente confina
  • a sud con Via B.;

  • a est con il mappale 3045, edificio a civile abitazione;

  • a ovest con il mappale 3047, edificio a civile abitazione;

  • a nord con il mappale 2885, edificio a civile abitazione.

[Omissis]

Previsione degli strumenti urbanistici

L’edificio è individuato dallo strumento urbanistico vigente (variante al Piano Regolatore Generale Approvato con D.P.R.– laborato definitivo conseguente all’approvazione regionale D.G.R. n. ……nella zona omogenea A. Si riassumo le prescrizioni previste per tale zona.

1. In queste zone sono consentite le destinazioni d'uso specificate nelle tavole di Piano.

2. Ogni intervento deve avere per scopo la conservazione dei valori ambientali, desumibilmente dal significato storico complessivo della zona, dalla qualità architettonica delle strutture edilizie, dalla presenza di monumenti, dell'unitarietà urbanistica e funzionale dell'insieme. Le eventuali prescrizioni per garantire tale tutela saranno contenute anche negli strumenti di pianificazione particolareggiata esecutiva.

La pianificazione particolareggiata esecutiva dovrà fra l'altro:
  • elencare i beni sottoposti a vincoli ai sensi delle leggi 1/6/1939, n.1089 e 29/6/1939, n. 1497;

  • prescrivere particolari norme estetico-edilizie per gli interventi architettonici consentiti e per gli interventi incidenti direttamente sulla configurazione e sugli elementi tipici dell'ambiente;

  • individuare le funzioni compatibili e incompatibili per la vitalizzazione dell'ambiente;

  • censire i singoli edifici o elementi urbani che, anche se privi di valore monumentale o non sottoposti a vincolo ai sensi delle leggi 1089 e 1497/1939, siano ritenuti meritevoli di particolare tutela o conservazione integrale dando le prescrizioni più opportune in vista di tale scopo.

3. Forme di Intervento

3.1. Piano Particolareggiato (P.P.), Piano di Recupero (P.R.) e Piani di Zona ex lege n. 167/1962 (P.d.Z.) vigenti. I Piani Particolareggiati (P.P.) dovranno riguardare, di norma, ambiti estesi almeno ad un intero isolato.

3.2. Autorizzazione: per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo diretti esclusivamente al recupero abitativo, con esclusione di ogni altra destinazione d'uso, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria. Detti interventi non devono comportare modifiche alla destinazione d'uso, aumento della superficie lorda di pavimento e/o alterazione delle caratteristiche architettoniche e dei prospetti.

3.3. Concessione edilizia semplice: per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo non diretti esclusivamente al recupero abitativo.

4. Indici urbanistici.

4.1. Per le nuove costruzioni la densità fondiaria (If) non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, comunque, i 5 mc/mq;

4.2. Per gli interventi di restauro e di ristrutturazione la densità edilizia non deve superare quella preesistente, computata senza tener conto delle sovrastrutture di epoca recente prive di valore storico artistico o ambientale;

4.3. Negli interventi ammessi mediante autorizzazione e concessione edilizia semplice è consentito il mantenimento delle volumetrie esistenti,

4.4. In sede di Piano Particolareggiato è consentito il mantenimento delle volumetrie esistenti per tutti gli interventi edilizi sull'edificato esistente;

4.5. Nel caso di intervento di ristrutturazione urbanistica oggetto di strumenti di pianificazione particolareggiata esecutiva di iniziativa pubblica, l'indice di densità edilizia dovrà corrispondere ai limiti di cui all'art. 7.1. del D.M. 2/4/1968, n. 1.

5. Prescrizioni particolari.

5.1. Per le aree comprese nella presente zona, con perimetrazione grafica corrispondente a quella della zona omogenea B2 debbono essere applicate le modalità di intervento previste dal presente articolo, nonché quelle, ove più restrittive, del successivo art. ….. Non dovrà comunque essere superata la volumetria massima complessiva espressa in abitanti, la quantità minima e massima di s.l.p. realizzabile per le altre funzioni non residenziali e la quantità minima di standard prevista nell'allegato B). 

Valutazione

Consistenza

La superficie lorda commerciale, comprensiva dello spazio occupato dalle murature interne e perimetrali esclusive, è stata desunta dalle planimetrie catastali depositate in catasto. Si riportano di seguito le consistenze, suddivise per destinazione e per piano:

Tabella n.3 - Destinazione e consistenza dei locali ai vari piani
Piano Destinazione Sup. lorda (m²) Quota di proprietà Coeff. ragg. (per destinazione e proprietà) (m²) Sup. ragg. (m²) Coeff. ragg. di piano Sup. commerciale ragg. (m²)
Interr. Centrale termica comune 29,30 0,50 0,25 3,66 1,00 3,66
Interr. Depuratore comune 26,50 0,50 0,25 3,31 1,00 3,31
Terra Cortile 220,00 1,00 0,10 22,00 1,00 22,00
Terra Cabina Enel 19,20 1,00 0,25 4,80 1,00 4,80
Terra Due abitazioni 338,30 1,00 1,00 338,30 0,75 253,73
Terra Dieci cantine 202,50 1,00 0,25 50,63 1,00 50,63
Due abitazioni 323,70 1,00 1,00 323,70 1,00 323,70
Tre abitazioni 540,00 1,00 1,00 540,00 1,00 540,00
Due abitazioni 378,20 1,00 1,00 378,20 1,00 378,20
Terrazza 25,90 1,00 0,10 2,59 1,00 2,59
Una abitazione 90,90 1,00 1,10 99,99 1,10 109,99
Terrazza 4,10 1,00 0,10 0,41 1,10 0,45
Sottotetto 11,90 1,00 0,25 2,98 1,10 3,27
Totale 1.696,33
  
 
Si precisa che le superfici sono state ragguagliate secondo le consuetudini locali e applicando le regole previste dal D.P.R. 138/98, in particolare:
  • i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm;

  • i muri comuni con altre unità immobiliari vengono computati al 50%;

  • le superfici degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computate in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati;

  • le superfici dei locali sottotetto praticabile, della centrale termica, del locale depuratore e della cabina enel (accessori a servizio indiretto dei locali principali) vengono computate nella misura del 25 per cento;

  • le superfici delle terrazze praticabili sono computate nella misura del 10 per cento;

Ai fini della valutazione, si specifica, inoltre, che la superficie è stata ragguagliata nel modo sopra descritto (cfr. penultima colonna della tabella n. 3) anche per quanto concerne l’ubicazione di piano (in ragione alla destinazione), per renderla uniforme con quella utilizzata normalmente per il riferimento dei prezzi unitari di mercato degli immobili compravenduti (unità ubicate in piani intermedi). In particolare le abitazioni al piano rialzato sono state apprezzate al 75%, mentre quelle all’ultimo piano al 110%, rispetto a quelle ubicate in un piano intermedio.