Valore locativo di un immobile ad uffici: misurazione e stima

Linee guida adottate per la misurazione della superficie

Per le unità immobiliari a destinazione “uffici parte di un immobile intero” sono state adottate le seguenti linee guida.
  • La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo della superficie, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.
§ Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile.

  • Per le unità immobiliari disposte su due o più piani i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.
Non devono essere ripartite in quote di proporzione nella superficie della singola unità immobiliare:

§ le scale, i pianerottoli ed i ballatoi comuni dell’edificio;

§ le superfici condominiali rappresentate da terrazzi di copertura, atrio di ingresso;

§ l’appartamento del portiere o locali per la guardiania

§ le stradine private di accesso all’edificio

§ i locali tecnici e i locali di deposito condominiali

§ gli spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, da cavedi, ecc)

§ i giardini e le aree a verde di pertinenza dell’edificio


La pratica : il calcolo della superficie complessiva

La superficie complessiva oggetto di locazione è determinata dalla somma delle superfici dei locali individuati nella planimetria allegata alla presente relazione ubicati:
  • al piano terra

  • al piano primo

  • al piano secondo

Alle predette superfici deve essere sommata anche la quota parte di alcuni ambienti di uso comune a tutti gli utilizzatori dell’edificio come di seguito individuati e precisamente:
[Omissis]

Alcune opere al predetto piano sono ancora da ultimare; in particolare per quanto concerne la sala auditorium e quelle di servizio. Tuttavia in considerazione che tali opere sono di tipo residuale e potrebbero essere completate prima della formalizzazione del contratto si è ritenuto doverle computare tra le superfici di utilità comune da imputare come quota nella superficie complessiva da locare.

[Omissis]

Detta superficie dovrà pertanto essere sommata a quella di uso esclusivo in locazione.

Calcolo della quota nel caso di superficie lorda

Procediamo al calcolo della quota nel caso di superficie lorda si ottiene, in maniera analoga una superficie lorda pari a mq.117 da sommare a quella lorda complessiva locata

a) Determinazione della superficie commerciale

La superficie coperta si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali .

I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie viene arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso. ( D.P.R. 138/98).

Pertanto si ottiene la seguente superficie commerciale complessiva:

[Omissis]

Determinazione della superficie utile

Ai fini della determinazione del valore locativo, come abbiamo indicato nella parte dottrinale, il calcolo della superficie del complesso deve essere effettuato sulla superficie “utile”, cioè misurata al netto delle murature esterne ma al lordo soltanto delle tramezzature divisorie interne.

Pertanto si ottiene la seguente superficie utile complessiva

[Omissis] 

Valore locativo determinato con la metodologia statistica matematica

Stabilito l’approccio metodologico si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato un intervallo di valori locativi unitari scaturenti dalla applicazione del seguente metodo statistico matematico della deviazione standard di cui viene fatto un breve cenno di seguito.

Entro tale intervallo potrà, con buona approssimazione, essere assunto il canone locativo unitario, relativo alla locazione passiva delle porzioni immobiliari oggetto di verifica.

Si riporta di seguito un prospetto nel quale sono stati elaborati i valori locativi unitari oggetto delle indagini effettuate, con riferimento alla destinazione ad uffici.

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.

Viene inoltre riportato nella seguente tabella il valore medio delle indagini di mercato pari a €/mq.mese 6,70 in cifra tonda.


Mimino (€/mq x mese) Massimo (€/mq x mese) Valore medio
6,4 7,7 7,05
5,96 8,25 7,11
5,00 5,83 5,42
6,00 8,50 7,25
Totale 26,82
  Deviazione 1,28
  Valore medio 6,71
 

La deviazione standard pari a 1,28 €/mq.mese circa fornisce l’indicazione del “range” dei valori locativi da utilizzare rispetto al valore locativo medio pari a 6,70 €/mq mese.

Si riporta di seguito l’intervallo zonale entro il quale può essere assunto il valore locativo che può essere attribuito ai locali in esame:


Valore di mercato minimo(€/mq) Valore locativo medio (€/mq) Valore di mercato massimo (€/mq)
5,42 6,70 7,98
 

Il range sopra indicato rappresenta l’intervallo nel quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore locativo di tutti gli immobili ad uso ufficio ricadenti nella zona in cui risulta ubicata l’unità immobiliare in oggetto.

Determinazione del valore locativo unitario offerto dalla proprietà

Occorre ora procedere alla individuazione del valore unitario offerto dalla proprietà in relazione alla superficie utile determinata in precedenza.

Tale valore locativo unitario offerto verrà confrontato con l’intervallo dei valori determinato con il metodo statistico matematico.

Se quindi tale valore unitario offerto rientra nel predetto intervallo si può concludere che l’offerta è coerente con le indicazioni del mercato immobiliare locale.

Se, invece, tale valore unitario offerto non rientra nell’ambito dei valori del precitato intervallo, si può concludere che l’offerta – in linea generale- non è coerente con le indicazioni di mercato.

Le caratteristiche dell’immobile debbono quindi essere soggette ad un più approfondito esame, potrebbero trattarsi infatti di caratteristiche non “ordinarie” ovvero possedere peculiari dotazioni e caratterizzazioni (architettoniche, finiture, ecc), che non rientrano nell’ordinarietà del mercato immobiliare della zona.

Tanto considerato si ottiene:

[Omissis]

Si può ora confrontare il valore locativo unitario sopra determinato di €/mq. mese 6,99 con l’intervallo dei valori calcolato con la deviazione standard.


Valore di mercato minimo(€/mq) Valore locativo medio (€/mq) Valore di mercato massimo (€/mq)
5,42 6,70 7,98
 

In conclusione il canone annuo offerto dalla proprietà pari a €/anno 50.870,00 è compreso nell’intervallo dei valori locativo di libero mercato ed è quindi congruo