Valore locativo di un immobile ad uffici

Notizie sul mercato immobiliare

Informazioni desunte presso agenti immobiliari hanno confermato che il mercato immobiliare degli uffici, per le varie zone della città, nel primo semestre dell’anno si è mantenuto praticamente stazionario, sia per quanto riguarda il numero di compravendite, che per quanto concerne il prezzo di vendita e di locazione.

Tale circostanza è quindi coerente con quanto è emerso con l’esame dell’intensità del mercato (IMI) e con il numero di compravendite effettuate nel corso dell’anno.

È prevista inoltre una tendenza al ribasso su tutto il settore immobiliare del terziario. Solo un alcune zone di pregio della città si può riscontrare un discreto aumento di transazioni e di contrattazioni, sia nell’ambito delle locazioni che in quello delle compravendite effettuate.

Si tratta, tuttavia, di fenomeni isolati e riferiti solo ad alcuni immobili di particolare interesse.

In conclusione il mercato immobiliare nello specifico settore immobiliare analizzato, riflette quello rilevato mediamente nel Nord Italia.


Collocazione della zona e dell’immobile nel contesto territoriale locale

La porzione immobiliare oggetto della presente verifica tecnica, è ubicata in un comprensorio edilizio.

E’ posta su vari locali di uno stabile di recente ultimazione, i cui lavori sono terminati recentemente.

Si tratta di edificio in un neo-comprensorio in cui è prevista la realizzazione di alcuni impianti sportivi: due campi di calcio a 5; un campo da rugby; un diamante di baseball; un percorso vita con pista ciclabile; una palestra di muscolazione.

L’edificio di moderna concezione ed architetturalmente caratterizzato è dotato, nel suo interno, di un auditorium per circa 100 posti. Sono inoltre presenti n. 5 sale riunioni di cui una adibita a biblioteca.

La zona è posizionata alla periferia della città.

E’ dotata di ottimi servizi di trasporto, con presenza di mezzi pubblici.

L’edificio è di forma regolare a parallelepipedo.

Si sviluppa su tre piani fuori terra, oltre un piano interrato.

I piani fuori terra hanno la superficie lorda di circa mq 737 per piano.

Il piano interrato, il cui uso è prevalentemente di destinazione accessoria alle unità principali (e cioè a deposito e magazzini, box ed auditorium), possiede la superficie lorda di mq. 737.

Nel precitato piano sono in particolare presenti:
  • n. 4 box, ciascuno di superficie compresa tra mq. 36 e mq.42 circa;

  • n. 5 locali ad uso deposito, locale ad uso deposito per il bar;

  • auditorium e sale di servizio all’auditorium

  • locali tecnici e locali adibiti a bagni di uso comune.

Complessivamente l’intero edificio possiede complessivamente la superficie di mq. 2.948.


Indagini di mercato

In relazione a quanto è emerso nell’analisi della dinamica di mercato, siamo nella condizione di un mercato con discreta presenza di dinamica.

Quando si è in presenza di mercato, si possono recepire informazioni e “catturare” dati tecnici economici, nonchè quotazioni utili per formare la scala dei prezzi, con riferimento agli elementi necessari a stabilire un valore di confronto.

Sono state quindi effettuate opportune indagini di natura diretta ed indiretta.


Indagini di tipo indiretto

Le indagini indirette sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare, tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare.

a)-Osservatorio del Mercato Immobiliare

Nell’ “Osservatorio del mercato immobiliare” vengono attribuiti per la destinazione ad uffici in normali condizioni di manutenzione, i seguenti valori unitari:

[Omissis]


b) -Osservatorio Immobiliare della FIAIP

Nell’ “Osservatorio immobiliare” della FIAIP vengono attribuiti, per la destinazione ad uffici in normali condizioni di manutenzione, ubicati in zona periferica i seguenti valori unitari:

[Omissis]


Il predetto osservatorio non fornisce, tuttavia, le quotazioni immobiliari relative alle locazioni.

Per la specifica destinazione i valori locativi possono ricavarsi dai valori di mercato applicando a quest’ultimi il saggio di rendimento lordo, connesso alla performance immobiliare sugli specifici investimenti.

Il rendimento immobiliare preso in considerazione è il cosiddetto “Initial yield” cioè l’affitto espresso come percentuale del valore lordo alla stessa data.

Tale rendimento può, in buona approssimazione, ritenersi intorno al 5,5% e rappresenta la percentuale lorda che generalmente può ricavarsi dalla performance di un immobile per il settore “ufficio”.

Tale percentuale è ottenuta dalle informazioni su valutazioni e gestioni di immobili appartenenti a portafogli completi, forniti direttamente dagli investitori.

L’indice è stato ricavato sulla base di valutazioni condotte da valutatori qualificati, in accordo con le linee guida di valutazioni nazionali ed internazionali.

Le risultanze di riferiscono pertanto a rendimento sul capitale investito in immobili a reddito. Questi ultimi sono costituiti da quegli immobili tenuti in portafoglio in un determinato periodo temporale.

Applicando la fruttuosità lorda pari al 5,5% alle quotazioni di mercato, per la destinazione ad uffici, scaturenti dalle indagini relative all’osservatorio della FIAIP si ottiene il corrispondente valore locativo unitario e cioè:

[Omissis]

c)-Osservatorio della Borsa Immobiliare

Nell’ “Osservatorio della Borsa immobiliare” vengono attribuiti per la destinazione ad uffici i seguenti valori unitari.

[Omissis]

Indagini di tipo diretto

Le indagini effettuate nel mercato della zona o di località similari in cui ricade l’ immobiliare in esame, hanno rilevato che per unità immobiliari ad ufficio vengono attribuiti i seguenti valori unitari:

[Omissis]

Porzioni da locare

Le dimensioni dei locali sono regolari ed in armonia con tutto l’ambiente; buona è la distribuzione interna che rappresenta un elemento funzionale positivo per l’utilizzazione a cui è destinata.

Al piano interrato sono ubicati alcuni box, i locali tecnici, alcuni depositi ed un auditorium e sale di servizio allo stesso, oltre bagni di uso comune.

Al piano terreno sono ubicati l’alloggio del custode, il bar di uso comune- in quanto sarà dotato di distribuzione automatica, un locale ad uso riunioni, oltre i bagni di uso comune.

Al piano primo e secondo sono presenti, per ciascun piano, due ampi locali utilizzabili per sala riunione, da parte degli utilizzatori della struttura e bagni di uso comune.

Le porzioni immobiliari di uso esclusivo oggetto di locazione occupano parte dello stabile di proprietà della Provincia e precisamente:

[Omissis]

La superficie complessiva lorda di utilità comune è pari pertanto a mq. 557

Procederemo al calcolo della quota che deve essere attribuita al possibile conduttore in proporzione della intera superficie dell’immobile.


Stato, caratteristiche intrinseche, impianti, dotazioni

Vengono di seguito sintetizzate le caratteristiche intrinseche possedute, lo stato generale, le dotazioni, le finiture e le principali dotazioni impiantistiche.

E’ censito nel Catasto Urbano alla categoria A/10 (uffici privati)

Secondo quanto emerso nel sopralluogo possiede le seguenti dotazioni tecnologiche:
  • riscaldamento e condizionamento,

  • ascensore di servizio per tutti i piani,

  • impianto citofonico.

La prevalente tipologia di pavimentazione è costituita da ceramica in tutti gli ambienti, ivi compresi i servizi.

Il rivestimento degli ambienti è rappresentato da tinteggiatura, mentre nei bagni e negli altri accessori sono presenti piastrelle in ceramica.

Le porte interne sono in legno tamburato; gli infissi in vetro camera. In particolare gli infissi esterni sono forniti di pannelli di protezione a nido d’ape.

Superficie utile dell’unità principale e delle pertinenze accessorie

Come è noto la pratica estimativa del mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso di determinazione del valore di mercato degli immobili.

La superficie utile viene invece utilizzata per la determinazione del valore locativo .

Alla superficie delle unità principali vanno aggiunte le superfici delle pertinenze esclusive, opportunamente omogeneizzate, ottenendo così la superficie virtuale complessiva commerciale o utile, a seconda debba determinarsi il valore di mercato ovvero il valore locativo.

Come richiesto dal committente viene determinata la superficie commerciale e quella utile, evidenziando le diversità scaturenti dalla diversa metodologia di misurazione e di calcolo.

In particolare nel caso di locazione, per la specifica destinazione e tipologia edilizia, si ritiene corretto utilizzare la “superficie utile lorda” cioè la superficie delimitata dal perimetro esterno dell’unità immobiliare, misurata al netto delle murature esterne e al lordo delle tramezzature divisorie interne.

Per la determinazione della superficie utile, come sopra definita, valgono le seguenti regole di carattere generale (relative anche alla determinazione della superficie commerciale).