Stimare la base d'asta per un ufficio articolato in piano seminterrato, terra e primo

Misurazione e calcolo della superficie

Il mercato immobiliare fa riferimento, generalmente, alla superficie lorda vendibile nel caso di determinazione del valore di mercato degli immobili.

La “superficie lorda di pavimento o vendibile” si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare con funzione principale, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali.

I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione sono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

Riepilogo destinazioni e superfici:

 
Utilizzazione Uffici pubblici (mq) Depositi (mq)
Piano seminterrato   - 250
Piano terra 1.330   -
Piano primo 426   -

 

Stato manutentivo e di conservazione

La porzione immobiliare in esame si presenta in pessimo stato d’uso e di conservazione a causa dello stato di abbandono e di scarsa manutenzione.

Presenta tracce evidente di umidità.

Si rilevano pavimentazioni rialzate, tramezzature mobili in parte divelte, intonaci staccati.

Risulta, allo stato, di difficile collocazione sul mercato immobiliare e presenta una bassa commerciabilità, anche in relazione alla sua specifica destinazione ad uffici pubblici.

Stato di occupabilità: libero

[Omissis]

Analisi del mercato immobiliare

Viene riportata la distribuzione dei volumi di compravendita, a livello comunale e provinciale (NTN), con riferimento al numero del relativo stock e la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI), rappresentato dal rapporto tra il numero delle compravendite e lo stock relativo.

Si evidenzia nella tabella che per la destinazione ad uffici:
  • il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso dell’anno è stata pari a n. 145,67

  • il grado d’intensità del mercato per la destinazione ad uffici è stata pari al 4,12%; Quest’ultimo dato esprime, in altri termini, che si è avuta una movimentazione del 4,12%, rispetto all’intero stock ad uffici.

I valori sopraindicati, tra di loro associati, consentono di mostrare come nel comune analizzato, si ha in definitiva una buona dinamica di mercato per l’edilizia di tipo “terziario” rispetto all’intera provincia.


Unità immobiliari commerciali  
Anno NTN IMI
Comune 145,67 4,12
Provincia 420,52 4,37

 

Indagini di mercato

Atteso che lo scopo della presente stima è quella di attribuire per l’ immobile in esame un valore da porre a base d’asta, si sono ritenute le quotazioni indicate dalla Agenzia del territorio idonee alla finalità de quo, trattandosi di Amministrazione al di sopra delle parti ed il cui osservatorio del mercato immobiliare costituisce una banca dati di assoluta garanzia di imparzialità, oltre che di trasparenza dello stesso mercato immobiliare.

Indagini di tipo diretto

Nell’ambito di ciascuna zona sono state effettuate indagini dirette. Le informazioni di mercato assunte presso operatori ed agenti immobiliari in zona sono state prettamente indicative, ma comunque valide a stabilire un intervallo – ancorché ampio- delle più probabili quotazioni di mercato.


Uffici Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Centro 1.500,00 2.400,00
Semicentro 1.100,00 1.800,00
 


Indagini di tipo indiretto

Le indagini indirette sono riportate su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia. Nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi che rappresentano valori relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono situazioni anomale o particolari .

a) Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

b) Osservatorio Immobiliare della FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)

Osservatorio del Mercato Immobiliare

1-zona centrale Stato conservativo normale

  Mnimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Uffici 1.460 2.190

 Osservatorio Immobiliare della FIAIP 

Uffici

Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Centro 1.300,00 1.800,00
Semicentro 1.100,00 1.600,00
 


Metodologia estimativa

Per la corretta individuazione della metodologia adottata è opportuno richiamare quanto segue.

In generale la formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina deve svolgersi in tre distinti momenti:
  • individuazione del tipo economico del valore da stimare;

  • scelta di uno o più procedimenti di stima idonei a ricostruire il tipo economico voluto;

  • individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici.

Il giudizio emergerà, ovviamente, dall’esecuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato.

Nella fattispecie il tipo economico per gli immobili in esame è il valore di mercato:la metodologia adottata potrà quindi avvalersi del procedimento sintetico e di quello analitico.

E' appena il caso di ricordare che il procedimento sintetico si basa sulla comparazione, mentre quello analitico giunge al valore ricercato ricostruendo il processo matematico finanziario attraverso il quale si genera il valore del bene

In via preliminare occorre quindi accertare quali siano i presupposti e le condizioni di applicabilità dei due accennati distinti procedimenti.

Come noto, il procedimento sintetico richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione.

E' evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala

omogenea e spessa di gradini.

La non omogeneità, infatti, farebbe correre il rischio di porre

il bene da stimare su un gradino d’altra scala e quindi inidonea alla giusta sistemazione del bene da stimare.

I prezzi di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello oggetto di valutazione. Essi, inoltre, devono essersi verificati in tempi prossimi alla data di stima e, infine, devono essere della massima attendibilità.

Il procedimento analitico, invece, viene di norma utilizzato quando la specificità dell'immobile da valutare esclude la presenza sul mercato di un sufficiente numero di immobili simili e di valori noti. Nel caso in esame, come abbiamo sufficientemente accennato tale metodo viene escluso.

Tanto premesso il valore di mercato sarà determinato applicando esclusivamente il metodo "sintetico-comparativo", mediante l’individuazione dei più probabili valori di mercato attribuibili a ciascun immobile.

Il metodo consiste nell'applicare alla consistenza delle varie porzioni immobi­liari, aventi diversa destinazione o differenti caratteristiche, i valori pertinenti. Questi ultimi vengono dedotti a seguito di un’accurata indagine di mercato ed attraverso meditati raffronti tra le indicazioni acquisite, tenendo ben conto delle analogie e delle differenze esistenti tra gli edifici confrontati.

I dati accertati hanno fornito pertanto valide indicazioni, opportunamente estrapolate per tener conto della posizione degli edifici nei vari contesti urbani ed in particolare:
  • delle caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari con riguardo al tipo di costruzione, al grado delle finiture, alle caratteristiche architettoniche e funzionali, alla distribuzione degli ambienti, alla destinazione d'uso ed alla consistenza complessiva nonché alla rispondenza allo scopo cui l'unità è destinata;

  • delle caratteristiche estrinseche quali la prossimità ed il collegamento con poli d'interesse particolare, la presenza di servizi pubblici collettivi con particolare riguardo ai trasporti nonché la rispondenza della zona a particolari esigenze abitative e residenziali;

  • all'andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato.


Scheda estimale 

Al fine di compendiare gli elementi valutativi e di ragguaglio è stata redatta una specifica scheda dalla quale possono ricavarsi:
  • i dati di consistenza delle superfici commerciali vendibili ed i relativi ragguagli;

  • il valore di mercato degli immobili e delle loro pertinenze.

Per l’immobile in oggetto vengono riportati i dettagli valutativi nella seguente scheda tecnica economica.

Preso atto delle consistenze immobiliari e delle indagini di mercato, si ritiene di adottare il valore unitario di €/mq 800, considerato lo stato attuale di conservazione e di manutenzione.

Per quanto concerne il piano seminterrato e la porzione a deposito viene considerato il coefficiente di ragguaglio 0,50.

Tanto considerato si compila la seguente scheda estimale:


Destinazione Superficie lorda (mq) Coeff. di ragguaglio Superficie ragguagl (mq) Valore unitario (€/mq) Valore di mercato (€/mq)
Piano seminterrato -  depositi 250 0,50 125 800 100.000
Piano terra - uffici 1.330 1,00 1.330 800 1.064.000
Piano primo - uffici 426 1,00 426 800 340.800
Valore totale € 1.504.800
Valore in c.t. 1.500.000
 

Il valore sopra determinato è subordinato al verificarsi delle seguenti ipotesi:
  • le unità immobiliari siano libere da persone e cose;

  • le unità immobiliari non siano assoggettati a vincoli o ad oneri e gravami di qualsiasi genere e natura.

Si rappresenta che il valore di libero mercato sopra indicato non costituisce un valore assoluto dal quale non è possibile discostarsi, in quanto scaturisce sempre da una previsione e come tale è un valore relativo dal quale è possibile divergere nell’alea estimale che è contenuta nel 10%