Stima di un piccolo edificio cielo terra utilizzato a club sportivo: individuazione del valore

Valore dell’area (incidenza percentuale)

Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati storici reperiti nel mercato, in quanto non risulta possibile “riconoscere l’analogia economica” dei suoli da comparare; analogia che deriva sia dalla diversa suscettività edificatoria, sia da altri elementi che influenzano il valore di mercato dei lotti edificatori. Nella fattispecie può quindi essere utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per “incidenza percentuale”.

Il Forte individua il precitato metodo quale procedimento sintetico di “più logica formulazione”, in quanto determina il valore del suolo edificatorio come aliquota percentuale del valore di mercato dell’edificio su di esso realizzato.

Con riferimento alle aree edificate, l’incidenza dell’area (i.a.) è il rapporto tra il valore dell’area edificabile (immaginata priva dell’immobile insistente su di essa) ed il valore globale dell’esistente (area edificabile e fabbricato presente).

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essendo “i “ un coefficiente minore di uno.

Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalmente, per il valore di mercato o per le locazioni.

Il valore di “i” è, generalmente, inversamente proporzionale all’indice di fabbricabilità, mentre è direttamente proporzionale alla vicinanza al “centro storico di una città” ed alla “ intensità di infrastrutture o attrezzature sociali della zona”, dove il valore di “i” sopra riportato, come vedremo meglio, si riferisce generalmente all’area già edificata.

Il valore dell’area può essere determinato attraverso la conoscenza della percentuale d’incidenza della stessa area, rispetto al valore complessivo della costruzione edificata e cioè:

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Il rilevamento effettuato nella zona attribuisce inoltre un’incidenza percentuale dell’area sul costo di costruzione di circa il 12%.


Individuazione del valore dell’area

Dalle indagini di mercato effettuate si assume mediamente quale valore di mercato attribuibile al club €/mq.1.500 nell’attuale stato di conservazione e manutenzione. Tale valore è necessario per determinare l’incidenza dell’area sul costruito.

Determiniamo ora la superficie ragguagliata dell’edificio.

 
Club Superficie (m²) Coefficienti Superf. ponderata
Piano interrato 515 0,50 258
Piano seminterrato 2.150 0,70 1505
Piano terreno 1.150 1,00 1150
Portico 285 0,20 57
Torrino 95 0,65 62
Totale (mq) 3031
Totale in cifra tonda (mq) 3.030
 
 
Da quanto sopra avendo assunto il valore dell’incidenza dell’area pari al 12%

si ottengono i seguenti valori unitari dell’area su cui insiste il club:

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Pertanto ora può determinarsi il valore dell’area sul costruito:

[Omissis]

Al precitato valore di € 545.000 dovrà essere sommato il valore del costo di costruzione dell’edificio.

Costo di costruzione

Come già accennato gli edifici che si devono produrre ipoteticamente, avranno un costo di produzione di analoghi edifici già esistenti, maggiorati degli elementi conseguenti alla particolare tecnologia ed impiantistica di cui gli stessi risultano dotati.

Nella determinazione di detti elementi migliorativi devono pertanto considerarsi gli effetti della particolare dotazione sia costruttiva che tecnologica.

Nella determinazione del costo unitario a metro cubo si tengono in debito conto anche gli oneri inerenti le spese generali, l'utile dell'imprenditore ed ogni altro onere aggiuntivo relativo all’edificazione.

Tale costo è rappresentato dall'insieme dei fattori della produzione (mano d'opera, materiali, servizi, spese generali e profitto dell'appaltatore), occorrenti per realizzare l'opera finita.

I costi unitari sono altresì comprensivi degli ulteriori oneri aggiuntivi costituiti da:
  • costi tecnici non compresi nel costo di appalto, quali oneri per progettazione, per controlli tecnici, per spese di amministrazione, per imposte e per interessi passivi dei capitali impiegati;

  • eventuale tornaconto.

Quest'ultimo, come è noto, in regime di libera concorrenza e, particolarmente in regime di recessione o di stasi del mercato, tende a minimizzarsi.

Dalle indagini di mercato si possono adottare i seguenti valori relativi al costo di costruzione rispettivamente per edifici similari alla club house possono essere pari a :

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I dati sono stati desunti da analisi di mercato riportate su riviste specializzate per tipologie edilizie destinate od assimilabili alla club house in funzione delle caratteristiche costruttive, grado di finitura, dotazione impiantistica e consistenza oltre che ad elaborazioni relative a strutture campione.

Per la tipologia in esame si assume il parametro unitario pari a €/m3 320 come rilevabile dalle indagini di mercato.

Per gli allacciamenti e le sistemazioni esterne, strettamente necessarie, si considera la percentuale del 10%. Per cui si ha:

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Il costo unitario sopra individuato si riferisce, tuttavia, ad una struttura “nuova” .

In relazione allo stato di conservazione e manutenzione posseduto, si ritiene congruo ridurre tale valore del 35% (come visto nella presente relazione).

Tale valore è stato calcolato con la formula di deprezzamento della U.E.C.C.

Si ottiene pertanto il seguente valore di costo deprezzato, in relazione alla stato di vetustà ed obsolescenza strutturale:

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Valore di mercato

Pertanto sommando il valore dell’area e il valore del costo di costruzione possiamo determinare il valore complessivo del costruito:

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Determinazione del valore locativo

Il valore locativo, anche in questo caso, può anche se sommariamente, ricavarsi dai valori di mercato applicando a quest’ultimi il saggio di rendimento connesso alla performance immobiliare sugli specifici investimenti.

Il rendimento immobiliare preso in considerazione è l’affitto espresso come percentuale del valore lordo alla stessa data.

Determiniamo il valore locativo attraverso il valore di mercato utilizzando i valori di cui alle rilevazioni ed ai relativi saggi di fruttuosità lorda ( [1]) connessi alla specifica destinazione del complesso ovvero dei singoli beni componenti.

Il canone attribuibile agli immobili del complesso scaturirà dall’applicazione della seguente formula:

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Tale rendimento può in buona approssimazione ritenersi intorno al 6,50% e rappresenta la percentuale lorda che generalmente può ricavarsi dalla performance di un immobile per lo specifico settore.

Applicando al valore di mercato in precedenza determinato il saggio del 6,50% si ottiene:

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Conclusione: valore locativo con il criterio a costo di produzione

Sulla base delle considerazioni effettuate e dei conteggi si ritiene che al complesso immobiliare, in relazione alle caratteristiche costruttive e funzionali, può essere attribuito il seguente valore locativo annuo di € 183.000 in cifra tonda.

Riconciliazione dei valori

In questo caso di stima sono stati utilizzati due procedimenti per cui si pone l’esigenza di effettuare una riconciliazione dei valori complessivi determinati.

Anche nella fattispecie detti valori sono compresi nell’ambito dell’alea estimale del 10%, per cui è possibile procedere ad un’operazione di media.

Mediando i risultati precedenti si ottiene:

[Omissis]

In conclusione per il comparto edificatorio, nella presente seconda ipotesi valutatoria, può essere attribuito il più probabile valore locativo annuo di € [Omissis]