Risoluzione del quesito estimativo

Per la determinazione del valore di mercato vengono utilizzati i seguenti due procedimenti.

A) Metodo sintetico comparativo

B) Criterio a costo di produzione


Nel caso A) si procede utilizzando il metodo sintetico comparativo.

Stabilito l’approccio metodologico si precisa che viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dall’applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard

Si ricorda che, ai fini immobiliari, la deviazione standard σ fornisce l’indicazione della distanza dei valori rilevati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l’intervallo entro il quale, con una determinata probabilità, ricade il valore di mercato degli immobili osservati e più estensivamente, dell’universo degli immobili presenti nella zona dove sono state effettuate le osservazioni di mercato.


Nel caso B) Per costo di produzione

La valutazione può essere effettuata mediante la stima per costo di riproduzione che consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti.

Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori per tener conto del deprezzamento subito.

Tale deprezzamento va determinato considerando l'insieme degli elementi che hanno concorso nel tempo a ridurre il valore del bene immobiliare.

In formula, il succitato criterio di stima può essere così rappresentato:

[Omissis]

ove

V = valore del bene immobile;

A = valore dell'area;

C = costo di costruzione;

D = deprezzamento.

Nella fattispecie adottiamo la formula U.E.C.C. .

Si opera, in particolare, utilizzando il metodo della “scomposizione”, significando che nel compendio immobiliare vengono individuate tre principali categorie di opere.

Composizione

La costruzione è articolata in un:

• piano interrato: rimessa, centrale termica;


• piano seminterrato:ingressi, deposito, bar, sala giochi, locale esposizioni articoli sportivi, magazzini, cucina, servizi per il personale addetto;


• piano terreno: ingressi, ricezione, sale di ristoro, con relativi servizi, bar, ristorante, locale uffici, con relativi servizi;


• piano primo: locale riposo.

La superficie distinta per piano risulta essere la seguente:

Descrizione	Superficie (mq)
Piano interrato	515
Piano seminterrato	2.150
Piano terreno	1.150
Portico	285
Torrino	95

Per la determinazione del valore di mercato dell’ edificio vengono utilizzati i seguenti due procedimenti.

• 1° Metodo sintetico comparativo


• 2° Criterio a costo di produzione

1° Procedimento: metodo comparativo

Le operazioni estimative da effettuare sono rappresentate:

§ da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori locativi di zona entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori unitari relativi alla tipologia immobiliare considerata.

§ da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche del complesso immobiliare, viene individuato il valore locativo medio unitario da adottare per il club;

§ da una terza fase consistente nella differenziazione dei valori locativi unitari medi, in relazione alle caratteristiche possedute dai vari piani rispetto al valore medio dell’immobile.


E’ ovvio che per giungere alla determinazione del canone occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno influenza sul canone medesimo: fattori intrinseci ed estrinseci e di natura tecnica ed economica.

Entrano quindi in gioco una serie di parametri che tengono conto delle:

§ caratteristiche d’intorno;

§ caratteristiche e delle varie utilizzazioni dell’ edificio.


L’applicazione dei coefficienti correttivi non deve, pertanto, ridursi ad una pura e semplice operazione matematica, ma rappresentare una fase di analisi e ponderazione delle diverse variabili. In altri termini i coefficienti di differenziazione servono a correggere i canoni unitari in funzione delle caratteristiche possedute.

Definita la metodologia determiniamo il valore.

Processo valutativo

Procediamo alla determinazione del valore di mercato elaborando i dati scaturenti dalle indagini di mercato.

Utilizziamo il procedimento statistico della deviazione standard.

Si ricorda che, ai fini immobiliari, la deviazione standard σ fornisce l’indicazione della distanza dei valori rilevati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l’intervallo entro il quale, con una determinata probabilità, ricade il valore di mercato degli immobili osservati e più estensivamente, dell’universo degli immobili presenti nella zona dove sono state effettuate le osservazioni di mercato.

Nell’ambito di detto intervallo il valutatore può procedere all’individuazione del valore unitario da attribuire al bene economico oggetto di stima, avvalendosi del confronto tra le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima e le caratteristiche degli immobili indagati.

a) Valore locativo zonale

Si riporta il prospetto nel quale sono stati elaborati i valori di locazione oggetto della indagine ed il valore della deviazione standard, desunta mediante l’utilizzazione del P.C. Viene inoltre calcolato il valore medio pari a 5,64 €/m2 mese.

€/mq x mese minimo	€/mq x mese massimo	Valore medio
4,00	8,80	6,40
5,00	6,00	5,50
3,10	7,00	5,05
4,10	5,70	4,90
5,00	8,00	6,50
5,00	6,00	5,50
	Totale	33,85
	Deviazione	1,66
	Valore medio	5,64

Valore minimo (€/m² x  mese)	Valore medio (€/m² x  mese)	Valore massimo (€/m² x  mese)
3,98	5,64	7,3

b) Valore locativo medio zonale

Dalla elaborazione sopra riportata si ritiene che il valore medio zonale degli immobili ad uso non residenziali, nell’ipotesi si trovino in condizioni conservative e manutentive di tipo “normale” possa essere assunto pari a €/mq mese 5,65.

c) Determinazione del valore locativo medio

Occorre ora procedere alla individuazione del valore unitario medio da attribuire alla club house, considerando una numerosa varietà di fattori che hanno su di esso influenza e che tengono conto delle caratteristiche dell’immobile e della circostanza che lo stesso è interno alla struttura sportiva e non utilizzabile ad attività esterna e pertanto fruibile da un bacino d’utenza limitata.

D’altra parte le indagini di mercato effettuate ineriscono ad immobili ad uso commerciale ed uffici, in un libero mercato.

Occorre quindi procedere ad un’opportuna rimodulazione del valore medio, determinato con la distribuzione statistica della deviazione standard, al fine di tener conto dei sopraccitati fattori decrementativi.

Con buona approssimazione può applicarsi la riduzione del 15% sul valore dell’intervallo delle quotazioni ottenuto con la distribuzione statistica della deviazione standard.

Valore minimo (€/m² x  mese)	Valore medio (€/m² x  mese)	Valore massimo (€/m² x  mese)
3,40 in c.t.	4,80 in c.t.	6,20 in c.t.

Determinazione del canone locativo per piano e per utilizzazione

Determiniamo il valore locativo unitario distinto per piano, in funzione delle diverse caratteristiche ed utilizzazioni dell’edificio, tenendo presente:

• la tipologia costruttiva,


• il grado di finitura,


• lo stato di conservazione,


• la presenza degli impianti,


• lo stato degli impianti,


• la veduta,


• la presenza di garage, di locali di deposito

Si ritiene di poter adottare i seguenti valori locativi unitari:

Club	€/m² x mese
Piano interrato	2,40
Piano seminterrato	3,50
Piano terreno	4,80
Portico	1,00
Torrino	3,00

Club	Superficie (m²)	€/m² x mese	Totale €/mese
Piano interrato	515	2,40	1.236
Piano seminterrato	2.150	3,50	7.525
Piano terreno	1.150	4,80	5.520
Portico	285	1,00	285
Torrino	95	3,00	285
Totale € x mese			14.851
Totale € x anno			178.212