Valore finale: a trasformazione avvenuta (Vf)
Nella fattispecie calcoleremo il valore finale della struttura ristrutturata e con ampliamento della superficie.
Per la determinazione del valore di mercato si procede adottando il metodo sintetico comparativo utilizzando le quotazioni di mercato per uffici nuovi o totalmente ristrutturati ovvero di prestigio.
Preso atto delle indagini di mercato relative ad unità immobiliari a destinazione terziaria, si determina il valore della deviazione standard desunta mediante l’utilizzazione del P.C.
| €/mq minimo |
€/mq massimo |
Valore medio |
| 3.800,00 |
5.000,00 |
4.400,00 |
| 4.100,00 |
5.000,00 |
4.550,00 |
| 3.000,00 |
4.900,00 |
3.950,00 |
| |
Deviazione |
312,25 |
| |
Valore medio |
4.300,00 |
La deviazione standard pari a circa 310 €/mq., fornisce l’indicazione del “range” delle quotazioni da utilizzare rispetto al valore medio di € 4.300 €/mq e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore degli uffici di prestigio ovvero ristrutturati nella zona centrale della città.
| Valore di mercato minimo (€/mq) |
Valore medio (€/mq) |
Valore di mercato massimo (€/mq) |
| 4.000,00 |
4.300,00 |
4.600,00 |
Procediamo pertanto alla valutazione.
In relazione alla ottime caratteristiche posizionali, di prestigio ed intrinseche possedute, anche nel contesto della zona in cui è posizionata, si ritiene di poter assumere il valore medio di €/mq 4.600 a prescindere dal livello di piano. Pertanto si valuta:
[Omissis]
Costo di ristrutturazione (C)
Procediamo, sulla base di quanto abbiamo precedentemente indicato, determinando il costo di ristrutturazione complessivo per l’intervento edilizio.
Il costo di ristrutturazione è stato individuato in €/mq.1.500 presupponendo che l’intervento di ristrutturazione consista sostanzialmente in:
- demolizione di tavolati e di pavimenti, rimozione di impianti, rivestimenti e serramenti esistenti sia interni che esterni;
- formazione di vani ascensori;
- realizzazione di interventi di carattere strutturale quali rinforzo di alcuni solai, aperture di asole per il passaggio dei nuovi impianti, sottomurazioni, consolidamenti etc.;
- ripristino di murature perimetrali e realizzazione di partizioni interne, realizzazione di tavolati di delimitazione e di divisione interna dei locali e dei servizi igienici;
- formazione di atri di accesso e sbarchi ascensori, rampe e relativi pianerottoli;
- sostituzione di serramenti ed infissi esterni ed interni;
- realizzazione di impianto a ventil convettori ovvero impianto di aria primaria con la ripresa effettuata attraverso i servizi igienici;
- quant’altro necessario per rendere fruibili gli uffici in questione.
[Omissis]
Il costo di ristrutturazione risulta di € in cifra tonda € 4.676.000
Valore di trasformazione (valore attuale della struttura)
Valore della struttura nelle attuali condizioni: a questo punto basta sottrarre:
(valore 1- valore 2)
La somma di € 6.025.000 rappresenta il più probabile valore di mercato che potrebbe spuntare la struttura nel libero mercato delle compravendite nell’ipotesi di massimo sfruttamento della superficie potenzialmente utilizzabile nel comparto.
Conclusioni valutative: caso di ampliamento superficiale
Sulla base delle indagini di mercato esperite e sulla base delle metodologie utilizzate per la determinazione del valore di mercato si ottiene complessivamente il valore di € 6.025.000.
Si evidenzia che tale valore non può che essere inteso come valore di larga massima in quanto non sono stati effettuati specifici studi di fattibilità tecnica economica e progettuale che, invece, può dettagliatamente sono demandati agli eventuali acquirenti nell’ambito di un più completo e specifico studio progettuale degli interventi da realizzare, in base anche alla effettiva fattibilità connessa al regolamento edilizio.
Le conclusioni valutative
In conclusione si ottiene complessivamente il seguente più probabile valore:
[Omissis]
I sopraddetti valori rappresentano la “valutazione economica” più coerente con i valori di mercato della zona, nell’ottica e nell’interesse della proprietà, ricorrendo le ipotesi di conservazione ovvero ampliamento delle superfici del comparto edilizio in questione.