Comparto edilizio soggetto a trasformazione con ampliamento di superficie: il valore finale

Valore finale: a trasformazione avvenuta (Vf)

Nella fattispecie calcoleremo il valore finale della struttura ristrutturata e con ampliamento della superficie.

Per la determinazione del valore di mercato si procede adottando il metodo sintetico comparativo utilizzando le quotazioni di mercato per uffici nuovi o totalmente ristrutturati ovvero di prestigio.

Preso atto delle indagini di mercato relative ad unità immobiliari a destinazione terziaria, si determina il valore della deviazione standard desunta mediante l’utilizzazione del P.C.

 
€/mq minimo €/mq massimo Valore medio
3.800,00 5.000,00 4.400,00
4.100,00 5.000,00 4.550,00
3.000,00 4.900,00 3.950,00
  Deviazione 312,25
  Valore medio 4.300,00
 


La deviazione standard pari a circa 310 €/mq., fornisce l’indicazione del “range” delle quotazioni da utilizzare rispetto al valore medio di € 4.300 €/mq e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore degli uffici di prestigio ovvero ristrutturati nella zona centrale della città.

 
Valore di mercato minimo (€/mq) Valore medio (€/mq) Valore di mercato massimo (€/mq)
4.000,00 4.300,00 4.600,00


Procediamo pertanto alla valutazione.

In relazione alla ottime caratteristiche posizionali, di prestigio ed intrinseche possedute, anche nel contesto della zona in cui è posizionata, si ritiene di poter assumere il valore medio di €/mq 4.600 a prescindere dal livello di piano. Pertanto si valuta:

[Omissis]

Costo di ristrutturazione (C)

Procediamo, sulla base di quanto abbiamo precedentemente indicato, determinando il costo di ristrutturazione complessivo per l’intervento edilizio.

Il costo di ristrutturazione è stato individuato in €/mq.1.500 presupponendo che l’intervento di ristrutturazione consista sostanzialmente in:
  • demolizione di tavolati e di pavimenti, rimozione di impianti, rivestimenti e serramenti esistenti sia interni che esterni;

  • formazione di vani ascensori;

  • realizzazione di interventi di carattere strutturale quali rinforzo di alcuni solai, aperture di asole per il passaggio dei nuovi impianti, sottomurazioni, consolidamenti etc.;

  • ripristino di murature perimetrali e realizzazione di partizioni interne, realizzazione di tavolati di delimitazione e di divisione interna dei locali e dei servizi igienici;

  • formazione di atri di accesso e sbarchi ascensori, rampe e relativi pianerottoli;

  • sostituzione di serramenti ed infissi esterni ed interni;

  • realizzazione di impianto a ventil convettori ovvero impianto di aria primaria con la ripresa effettuata attraverso i servizi igienici;

  • quant’altro necessario per rendere fruibili gli uffici in questione.

[Omissis]

Il costo di ristrutturazione risulta di € in cifra tonda € 4.676.000


Valore di trasformazione (valore attuale della struttura)

Valore della struttura nelle attuali condizioni: a questo punto basta sottrarre:


(valore 1- valore 2)
 

La somma di € 6.025.000 rappresenta il più probabile valore di mercato che potrebbe spuntare la struttura nel libero mercato delle compravendite nell’ipotesi di massimo sfruttamento della superficie potenzialmente utilizzabile nel comparto.

Conclusioni valutative: caso di ampliamento superficiale 

Sulla base delle indagini di mercato esperite e sulla base delle metodologie utilizzate per la determinazione del valore di mercato si ottiene complessivamente il valore di € 6.025.000.

Si evidenzia che tale valore non può che essere inteso come valore di larga massima in quanto non sono stati effettuati specifici studi di fattibilità tecnica economica e progettuale che, invece, può dettagliatamente sono demandati agli eventuali acquirenti nell’ambito di un più completo e specifico studio progettuale degli interventi da realizzare, in base anche alla effettiva fattibilità connessa al regolamento edilizio.

Le conclusioni valutative

In conclusione si ottiene complessivamente il seguente più probabile valore:

[Omissis]

I sopraddetti valori rappresentano la “valutazione economica” più coerente con i valori di mercato della zona, nell’ottica e nell’interesse della proprietà, ricorrendo le ipotesi di conservazione ovvero ampliamento delle superfici del comparto edilizio in questione.