Valore di un comparto edilizio soggetto a trasformazione con ampliamento di superficie

Elementi metodologici

Il valore viene determinato mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini operando secondo due presupposti:

a) conservazione delle superfici attuali;

b) ampliamento delle consistenze superficiali


Nel caso a) si procede utilizzando il metodo sintetico comparativo.

Stabilito l’approccio metodologico si precisa che viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dall’applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard

Nel caso b) il processo valutativo utilizzato si avvarrà del cosiddetto “Valore di trasformazione” che si ritiene di seguito richiamare.

Il valore di trasformazione è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza, attualizzata, tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione. Il costo di trasformazione si connota come costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di intervento, di recupero, di riqualificazione, ecc., a seconda della costruzione, dell’opera e dell’intervento previsti dalla trasformazione medesima.

Il valore di trasformazione di un immobile si fonda sui seguenti requisiti teorici:
  • l’immobile oggetto di stima può essere trasformato e/o variato nella destinazione e nell’uso;

  • le trasformazioni e le ridestinazioni sono reputate più proficue rispetto alle condizioni di fatto al momento di stima, una volta soddisfatti i vincoli di natura fisica, tecnologica, legale, istituzionale e finanziaria;

  • la trasformazione e la ridestinazione comportano un costo non nullo relativo al processo di trasformazione.

Il valore di trasformazione trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio nella stima delle aree edificabili, degli immobili suscettivi di interventi di recupero edilizio e urbano, dei semilavorati, dei manufatti in lavorazione, delle opere in allestimento e così di seguito.


Composizione e consistenza

l comparto edilizio è dotato di elementi di pregio architettonici di grande rilievo ed interesse.

In relazione alla notevole altezza di interpiano può essere soggetto a ristrutturazione totale ed in esso possono essere ricavate, tramite solettature interne, ulteriori superfici potenziali per circa mq. 562.

[Omissis]
  
  
  Descrizione Accessori (mq) Locali archivi (mq) Superfici potenziali (mq)
Piano terra Scale 52    
Porticati 200    
Androni 90    
Archivi, sala conferenze   677  
Piano primo Archivi   405  
Superfici potenziali     267
Balconi 5    
Vano scale 47    
Piano secondo Archivi   650  
Superficie potenziale     295
Balconi 11    
Vano scala 46    
Piano terzo Locale tecnico 13    
Piano interrato Vano scala 16    
Servizi 32    


Nel prospetto vengono indicate le attuali superfici e quelle potenzialmente ricavabili con ristrutturazione totale, ove ovviamente tale intervento possa essere ritenuto ammissibile dal Regolamento Edilizio del comune.


Valutazione 

Determiniamo il valore di mercato mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini operando secondo due presupposti:

a) conservazione delle superfici attuali;

b) ampliamento delle consistenze superficiali;


Nell'esprimere il giudizio di stima si considera l’immobile nello stato di fatto in cui versa ritenendolo coerente, anche nel caso di completa ristrutturazione, con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale, sia per le volumetrie e le altezze.


Conservazione delle attuali consistenze superficiali

Il presupposto valutativo è quello del mantenimento dell’attuale destinazione, spazio distributivo e consistenza superficiale.

 
Conservazione delle superfici Descrizione Accessori (mq) Locali (mq)
Piano terra Scale 52  
Porticati 200  
Androni 90  
Archivi, sala conferenze   677
Piano primo Archivi   405
Superfici potenziali    
Balconi 5  
Vano scale 47  
Piano secondo Archivi   650
Superficie potenziale    
Balconi 11  
Vano scala 46  
Piano terzo Locale tecnico 13  
Piano interrato Vano scala 16  
Servizi 32  
 
 
In questo caso quindi si mantengono gli spazi distributivi ed i volumi che presentano un’elevata componente di pregio, per le volte di cui sono dotati alcuni ambienti e per la notevole altezza da questi posseduta.

Di particolare rilievo sono anche i porticati, eleganti, raffinati e fortemente caratterizzanti per il loro elevato contenuto artistico.


Determinazione della superficie

Sulla base di quanto indicato nella parte metodica si calcola la superficie commerciale ponderando le relative superfici di pertinenza.

[Omissis]

Riepilogo superficie ante operam


Blocco n.3 Mq Coefficiente Superficie ponderata
Piano terra      
Archivi 677 1,00 677
Porticati 189 0,10 18,9
Piano primo      
Archivi 405 1,00 405
balconi 5 0,10 0,5
Piano secondo      
Archivi 650 1,00 650
Balconi 11 0,10 1,1
Piano terzo      
Ambiente tecnico 13 0,25 3,25
Interrato      
Servizi 32 0,25 8
Totale superficie in c.t. 1.944
 
 
La superficie di mq 1.944 sarà presa a base dei calcoli per la determinazione del valore attribuibile al comparto nel caso di conservazione e mantenimento delle attuali consistenze superficiali.

Metodo sintetico comparativo

Per la determinazione del valore di mercato, nello stato libero, si procede utilizzando il metodo sintetico comparativo.

Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dall’applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard

Entro tale intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell’immobile.

In definitiva, mentre l’estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l’applicazione di sistemi statistici, perverremo alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :

§ da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata nelle indagini di mercato (determinazione del valore medio zonale)

§ da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile e del microintorno, viene individuato il più probabile valore unitario posseduto dall’immobile con quello scaturente dal mercato;

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C.


€/mq minimo €/mq massimo Valore medio
3.800,00 5.000,00 4.400,00
3.200,00 4.100,00 3.650,00
3.000,00 4.900,00 3.950,00
3.200,00 3.600,00 3.400,00
  Deviazione 15.400,00
 

La deviazione standard pari a circa 380 €/mq., fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di € 3.850 €/mq e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore dei negozi in normale stato di commerciabilità.


Valore di mercato minimo (€/mq) Valore medio (€/mq) Valore massimo (€/mq)
3470,00 3850,00 4230,00
 
 
Occorre a questo punto procedere ad una modificazione delle quotazioni sopraindicate, in quanto la superficie del blocco non può essere utilizzata nella sua completezza.

In particolare occorre tenere conto:
  • che l’immobile è di distribuzione aperta e pertanto necessita di un attrezzaggio (ad es. realizzazione di pareti mobili ecc) per renderlo funzionale alla esigenze istituzionali degli utilizzatori;

  • che tale attrezzaggio è a carico dall’eventuale acquirente;

  • delle caratteristiche manutentive e conservative, i cui lavori di ristrutturazione sono comunque a carico della nuova proprietà;

  • della realizzazione di impiantistica specifica.

Occorre quindi procedere ad un’opportuna riduzione sul valore determinato con la distribuzione statistica della deviazione standard, al fine di tener conto dei sopraccitati fattori decrementativi. Ciò in quanto i valori determinati generalmente ineriscono uffici già funzionalmente pronti all’uso e in normale stato di conservazione e manutenzione.

Pertanto per procedere agli interventi per renderli funzionali alle esigenze istituzionali dell’utenza esterna occorre sostenere costi che possono essere di norma considerati pari a circa €/mq 1.500.

Con buona approssimazione può applicarsi tale riduzione di sui i valori minino e massimo dell’intervallo delle quotazioni, ottenendo il nuovo seguente intervallo di quotazioni:

[Omissis]

In relazione alle caratteristiche posizionali, di prestigio ed intrinseche possedute dall’unità immobiliare anche nel contesto della zona in cui è posizionata, ma in relazione che trattasi di ambienti di ampie dimensioni sui quali occorre effettuare lavori di distribuzione degli stessi, si ritiene di poter assumere il valore medio di €/mq 2.400 a prescindere dal livello di piano. Pertanto si valuta:

[Omissis]