Valutazione di un immobile a destinazione alberghiera

Quesito estimativo

Si tratta di determinare il valore di una struttura turistica alberghiera di categoria tre stelle ubicata in una cittadina di medio interesse turistico.

Viene adottato il criterio a costo di riproduzione.

Per quanto concerne il valore dell’area viene utilizzato il metodo dell’incidenza dell’area sul costruito.

Giova ricordare che per la determinazione della consistenza dei vari segmenti immobiliari vengono adottate le linee guida dell’agenzia del territorio che si basano sui criteri stabiliti dal D.P.R n. 138/98. 

Definizioni

Fanno in particolare parte delle strutture di tipo alberghiero le seguenti:
  • alberghi e pensioni

  • bungalow

  • motel

Gli alberghi in senso ampio sono esercizi ricettivi aperti al pubblico che forniscono alloggio, eventualmente vitto ed altri servizi accessori, in camere ubicate in uno o più stabili o in parti di stabile, i cui servizi si differenziano secondo la categoria dell'albergo.

Sono distinti in cinque categorie contrassegnate da un corrispondente numero di stelle.
  • cinque stelle lusso: alberghi di lusso in possesso di standard di classe internazionale;

  • cinque stelle: alberghi di lusso;

  • quattro stelle: alberghi di prima categoria;

  • tre stelle: alberghi di seconda categoria e pensioni di prima categoria;

  • due stelle: alberghi di terza categoria e pensioni di seconda categoria;

  • una stella: alberghi di quarta categoria e pensioni di terza categoria.

CONSIDERAZIONI GENERALI

Un professionista è stato incaricato di valutare un albergo di categoria “3 stelle” di tipologia superiore ubicato in posizione centrale di una cittadina di medio interesse turistico.

La valutazione può essere effettuata mediante la stima per costo di riproduzione che consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti.( [1])

Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori per tener conto del deprezzamento subito.

Tale deprezzamento va determinato considerando l'insieme degli elementi che hanno concorso nel tempo a ridurre il valore del bene immobiliare.

In formula, il succitato criterio di stima può essere così rappresentato:



V = A + C - D


Dove:

V = valore del bene immobile;

A = valore dell'area;

C = costo di costruzione;

D = deprezzamento.



Il costo pieno di costruzione comprende:
  • il costo di ricostruzione o di sostituzione del bene (comprensivi dell'utile dell'appaltatore);

  • il costo commerciale;

  • gli oneri finanziari;

  • il profitto dell'imprenditore immobiliare.

I fattori di deprezzamento sono costituiti:
  • dal deterioramento fisico attribuibile all'uso ed alla vetustà ;

  • dall'obsolescenza funzionale ed economica dell'immobile.

Valore dell’area (incidenza percentuale)

Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati storici reperiti nel mercato, in quanto non risulta possibile “riconoscere l’analogia economica” dei suoli da comparare; analogia che deriva sia dalla diversa suscettività edificatoria, sia da altri elementi che influenzano il valore di mercato dei lotti edificatori. Nella fattispecie può quindi essere utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per “incidenza percentuale”.

Con riferimento alle aree edificate, l’incidenza dell’area (i.a.) è il rapporto tra il valore dell’area edificabile (immaginata priva dell’immobile insistente su di essa) ed il valore globale dell’esistente (area edificabile e fabbricato presente).

[Omissis] 

essendo “i “ un coefficiente minore di uno.


Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalmente, per il valore di mercato o per le locazioni.

Il valore di “i” è, generalmente, inversamente proporzionale all’indice di fabbricabilità, mentre è direttamente proporzionale alla vicinanza al “centro storico di una città” ed alla “ intensità di infrastrutture o attrezzature sociali della zona”, dove il valore di “i” sopra riportato, come vedremo meglio, si riferisce generalmente all’area già edificata.

Il valore dell’area può essere determinato attraverso la conoscenza della percentuale d’incidenza della stessa area, rispetto al valore complessivo della costruzione edificata e cioè:

[Omissis]


INDAGINI DI MERCATO

Le indagini di mercato effettuate nella località dove è ubicata la struttura alberghiera hanno rilevato i seguenti dati tecnici:

a) Costo tecnico di costruzione.

I dati sono stati desunti da analisi di mercato riportate su riviste specializzate per tipologie edilizie destinate od assimilabili ad alberghi in funzione delle caratteristiche costruttive, grado di finitura, dotazione impiantistica e consistenza oltre che ad elaborazioni relative a strutture campione.

Per la tipologia in esame (hotel a 3 stelle) si assume il parametro unitario pari a €/m3 300 come rilevabile dalle indagini di mercato.

b) Incidenza area sul costruito

Valori delle incidenze unitarie desunte sulla scorta delle indagini di mercato:

€/m2 1.150

CONCLUSIONI

Il valore unitario di €/m2 3.311 rappresenta il più probabile valore di mercato riscontrabile per un albergo con caratteristiche a tre stelle ed ubicato in posizione centrale.

Per tale struttura la superficie occupata da una camera risulta di circa m2 (50 – 70) a seconda delle caratteristiche e dei servizi presenti (garage, saloni, ristorante, ecc).

Si ottiene pertanto il seguente più probabile intervallo di valori, riferito a camera:

[Omissis]