Stima di una porzione di un complesso edilizio ad abitazioni e attività commerciali: la valutazione

Composizione e consistenza

Ai fini della determinazione del valore del compendio immobiliare in questione, viene utilizzata la superficie commerciale, per le cui consistenze superficiali si fa esclusivamente riferimento alla documentazione messa a disposizione.

Giova, a tal riguardo, ricordare che il mercato immobiliare si riferisce generalmente alla superficie commerciale per la cui determinazione vengono generalmente adottate le regole seguite dalle linee guida dell’Agenzia del Territorio (manuale OMI).

Il comparto edilizio in questione è formato risulta costituito da complessivi:
  • n. 7 appartamenti ad uso abitativo, ubicati al piano primo, secondo, terzo ed al piano mansardato dello stabile.

  • due unità immobiliari, al piano terreno, destinate a ristorante e negozio.

Le unità immobiliari sono locate ed i canoni annui complessivi ammontano a:
  • N. 7 APPARTAMENTI € 75.749,64

  • N. 2 NEGOZI € 69.103,66
TOTALE € 144.853,30


La superficie commerciale è di seguito indicata.


  Descrizione Accessorie
(mq)
Destinazione commerciale
(mq)
Destinazione residenziale
(mq)
Piano terra Scale 23    
Ristorante e negozio   299  
Piano primo Balconi 120    
Vano scale 23    
Abitazioni     189
Piano secondo Balconi 8    
Vano scale 23    
Abitazioni     190
Piano terzo Balconi 8    
Vano scale 20    
Abitazioni     172
Piano sottotetto Abitazioni     180
Superficie totale 255 299 731
 


L’edificio è dotato di impianti di riscaldamento e di ascensore che serve tutti i piani, ad eccezione del piano mansardato.

Per quanto concerne l’altezza di quest’ultimo si evidenzia che la superficie di m2180 è quella abitabile, compresa cioè tra un’altezza minima di m.1,70 ed una altezza massima di m. 2,40.

La superficie della parte non residenziale al piano terra risulta così suddivisa.

Locale ristorante: m2 110

Locale negozio: m2 189


La superficie della parte residenziale risulta così suddivisa.

[Omissis]

La valutazione

Determiniamo il valore di mercato mediante l’elaborazione dei dati reperiti nelle indagini di mercato. Viene così determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore da applicare alle unità immobiliari in questione (appartamenti e negozi).

A) UNITÀ RESIDENZIALI(APPARTAMENTI)

Per la determinazione del valore degli appartamenti si procede utilizzando due metodi:

  • 1° metodo: sintetico comparativo ( [1])
Viene utilizzato il procedimento statistico della deviazione standard, determinando il valore degli stessi immobili allo stato libero.

  • 2° Metodo: analitico per capitalizzazione dei redditi (per verifica) [2]
Per verifica si procederà anche alla determinazione del valore capitalizzando, ad un congruo saggio di rendimento, i canoni annuali percepiti dalla locazione delle unità immobiliari.

Si analizzeranno i risultati ottenuti, traendo le opportune conclusioni, ove i due procedimenti non siano tra di loro congruenti.

A) Metodo sintetico comparativo

Tratteremo il caso in cui le unità immobiliari siano libere da ogni forma di locazione.

Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C utilizzando le quotazioni reperite, con indagini dirette ed indirette.

[Omissis]

La deviazione standard pari a circa 470 €/m2, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di €/m2 3.100 e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore degli immobili di destinazione residenziale in normale stato conservativo presenti nella zona.

[Omissis]

In relazione alla caratteristiche posizionali possedute dall’edificio nel contesto della zona in cui è posizionato (ad es. parametri posizionali) nonché a quelle intrinseche ed allo stato di conservazione e manutenzione, si ritiene di poter assumere il valore unitario di €/m2 3.400.

Si tratta ora di attribuire un pertinente valore a ciascun appartamento in relazione alle proprie caratteristiche intrinseche (parametri propri quali la luminosità, il taglio ecc).

In particolare considerato che il piccolo taglio è maggiormente appetibile rispetto ad un taglio di maggiore consistenza si è ritenuto applicare:

[Omissis]

Un ulteriore elemento di merito, proprio dell’unità immobiliare, è rappresentato anche dal coefficiente di piano.

Al riguardo si riporta quanto espresso in uno studio condotto da un istituito sui coefficienti di merito da attribuire ad unità di tipo residenziale in funzione del piano.

[Omissis]

Si è ritenuto di attribuire al piano mansardato il coefficiente 0,95 in quanto l’ascensore si ferma al piano sottostante.

Pertanto si ottiene che il valore di mercato attribuibile alle unità abitative ammonta complessivamente ad € 2.540.000 (in c.t.)

Detrazione da apportare allo stato libero

Tutti gli immobili condotti in locazione hanno, come ovvio, un valore di mercato inferiore a quello che avrebbero se fossero liberi. Infatti, venendo meno la piena disponibilità del bene, diminuisce di norma anche la domanda.

Il coefficiente di deprezzamento, da applicare al valore di mercato del bene libero, è diverso e variabile di caso in caso.

Non si provvede alla riduzione non conoscendo la tipologia e la scadenza contrattuale per la locazione delle abitazioni in essere.


B) Metodo analitico: appartamenti allo stato occupato (per verifica)

Con il presente procedimento si determina il valore di mercato degli immobili allo stato occupato, capitalizzando il valore locativo annuo con un opportuno saggio di rendimento, avuto riferimento alla tipologia ed alla specifica destinazione.

Applicando al valore locativo il saggio del 3,5%, in considerazione, sia della particolare tipologia costruttiva adottata, sia della specifica destinazione ed ubicazione nell’ambito cittadino, si ottiene:

[Omissis]

Considerato che per le abitazioni il canone annuo ascende a circa € 75.750 si ottiene:

[Omissis]

Il valore attribuito alle unità immobiliare di tipo abitativo risulta di € 2.165.000 in cifra tonda.

Riconciliazione dei valori: destinazione residenziale

Nella stima de quo sono stati utilizzati due procedimenti. Si pone il problema di effettuare una riconciliazione dei valori complessivi determinati.

A tale proposito è bene ricordare che se detti valori differiscono per più del 10%, non è possibile procedere ad un’operazione di media ancorché ponderata.

Evidentemente se i due procedimenti portano a valori così distanti almeno uno dei due si fonda su elementi scarsamente affidabili e quindi o va ripercorso cercando elementi di motivazione di maggiore attendibilità ovvero va abbandonato.

I valori non rientrano anche se di poco nell’ambito dell’alea estimale di variabilità che comunemente investe ogni giudizio di stima.

Per quanto sopra esposto si esprime il parere che alle unità abitative possa essere attribuito esclusivamente il valore di € 2.540.000.

Ciò in quanto la media dei valori ottenuti con i procedimenti estimali sopra indicati non può essere effettuata in quanto il valore per capitalizzazione dei redditi attualmente percepiti dalla locazione degli appartamenti non risulta, nel suo complesso, coerente con le indicazioni del locale mercato dei canoni (che risulta di 80- 100 €/m2 anno).

B) UNITÀ COMMERCIALI (negozi)


Per la determinazione del valore di mercato dei negozi si procede come nel precedente caso utilizzando due metodi:

[Omissis]

  • Metodo sintetico comparativo
Si determina il valore degli stessi allo stato libero.

  • Metodo analitico (per verifica)
Per verifica di procederà, anche in questo caso, alla determinazione del valore capitalizzando i canoni annuali percepiti ad un congruo saggio di rendimento.

Si analizzeranno i risultati ottenuti traendo le opportune conclusioni.

Metodo sintetico comparativo

Tratteremo il caso in cui le unità immobiliari commerciali siano libere da ogni forma di locazione. Il valore della deviazione standard espressa in tabella, è stata desunta mediante l’utilizzazione del P.C dove le quotazioni riportate in tabella sono state desunte dalla indagini indirette e dirette.


€/mq Minimo €/mq Massimo Valore medio
3.500,00 4.500,00 4.000,00
3.200,00 3.900,00 3.550,00
3.000,00 4.500,00 3.750,00
  Totale 11.300,00
  Deviazione 225,46
  Valore medio 3.767
 
 
La deviazione standard di 225 €/m2, fornisce l’indicazione del “range” dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di circa € 3.750 €/m2 e quindi l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore dei negozi in normale stato di commerciabilità ubicati nella zona.

[Omissis]

In relazione alla caratteristiche posizionali, di commerciabilità ed intrinseche possedute nel contesto della zona si ritiene di poter assumere:
  • per il ristorante: il valore unitario di €/m2 4.000.

  • per il negozio: valore unitario di €/m2 4.000

Pertanto si valuta:


  Mq €/mq Valore totale €
Unità commerciali      
Ristorante 110 4.000 440.000
Negozio 189 4.000 756.000
Totale     1.196.000
 

Metodo analitico (per verifica)


Con il presente procedimento si determina il valore di mercato delle unità immobiliari capitalizzandone il valore locativo annuo con un opportuno saggio di rendimento.


Saggio di rendimento 

L’indagine effettuata nell’ambito cittadino su rendimenti per immobili similari ha evidenziato che, per destinazione commerciale, il saggio medio risulta del 6,0% .

Valore di mercato

Applicando al valore locativo il saggio del 6,0% si ottiene:

[Omissis]

Considerato che per i negozi il canone annuo ascende a circa € 69.104 si ottiene:

[Omissis]

Il valore attribuito alle unità immobiliare destinate a negozi risulta di € 1.152.000 in cifra tonda


Riconciliazione dei valori: destinazione commerciale

Nella stima sono stati utilizzati due procedimenti i cui valori debbono essere riconciliati.

Il primo metodo- sintetico comparativo ha determinato il valore di € 1.195.000

Il secondo metodo,basato sulla stima analitica ha espresso il valore di € 1.152.000

Entrambi i valori si ritiene possano rientrare ampiamente nell’ambito dell’alea estimale di variabilità che comunemente investe ogni giudizio di stima e che risulta del 10% , per cui si esprime il parere che alle unità a destinazione commerciale possa essere attribuito un valore pari alla media dei valori scaturiti dalle risultanze ottenute con i procedimenti estimali sopra indicati.

[Omissis]

Tale valore rappresenta la specifica “valutazione economica” coerente con i valori di mercato della zona, nell’ottica e nell’interesse della stessa proprietà. La quotazione è quella indicata da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e che costituisce generalmente l’”optimum” soddisfacimento economico ottenibile dalla vendita del bene.