Valutazione di una porzione di un complesso edilizio ad abitazioni e attività commerciali

Descrizione del complesso

Il compendio edilizio è ubicato nel centro storico della città, in zona tra le più prestigiose ed eleganti.

E’ costituito da un edificio composto da:
  • piano terra: ristorante e negozio;

  • piano primo: abitazione;

  • piano secondo: abitazione;

  • piano terzo: abitazione;

  • piano mansardato: abitazione.

Si presenta in discrete condizioni di manutenzione e conservazione e le unità immobiliari risultano tutte locate.

La consistenza complessiva risulta:
  • unità immobiliari a destinazione commerciale m2 299;

  • unità immobiliari a destinazione abitativa m2 731;

  • pertinenze accessorie (balconi, scale ecc) m2 255;

Indagini di mercato
Di seguito vengono indicate le rilevazioni di mercato e le fonti dalle quali sono state desunte le indagini.

A) Indagini dirette ( [1])

Destinazione commerciale

Le indagini effettuate nel mercato della zona in cui ricade il complesso immobiliare in esame, hanno rilevato che per vendite frazionate di unità commerciali vengono attribuiti i seguenti valori unitari:
  • Unità commerciali €/m2 (3.500- 4.500)


Destinazione Residenziale: zona centrale o di pregio
  • Abitazioni ristrutturate €/m2 (5.000 – 6.000)

  • Abitazioni abitabili €/m2 (3.500- 3.900)

B) Indagini indirette

Le indagini indirette sono individuate come è noto su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare.

Quotazioni di mercato

1) Osservatorio del Mercato Immobiliare

Nel predetto Osservatorio, in zona OMI denominata B2, vengono attribuiti, in normali condizioni di manutenzione, i seguenti valori unitari:

[Omissis]

Si noti che i precitati valori sono riferiti ad immobili in normale stato di conservazione, ovvero di commerciabilità.


2)- Osservatorio Immobiliare n. 2

Nel predetto Osservatorio vengono attribuiti i seguenti valori unitari.


Residenziale Nuovo/ristrutturato Buono stato Da ristrutturare
Minimo (€/mq) Massimo (€/mq) Minimo (€/mq) Massimo (€/mq) Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Centro 3.500 6.000 2.000 3.500 1.500 2.000
Periferia 2.000 2.400 1.400 1.700 700 800
Estrema periferia 1.900 2.200 1.300 1.600 500 700
 

3)- Osservatorio Immobiliare n. 3


  Abitazioni nuove Abitazioni recenti Non recenti Da ristrutturare
Minimo (€/mq) Massimo (€/mq) Minimo (€/mq) Massimo (€/mq) Minimo (€/mq) Massimo (€/mq) Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Centro 4.200 5.000 3.500 3.900 2.700 3.200 2.200 2.500
 

  Commerciale
Minimo (€/mq) Massimo (€/mq)
Elevato interesse commerciale 5.000 9.000
Medio interesse commerciale 3.000 4.500
Scarso interesse commerciale 2.200 2.700

 
La valutazione

Lo scopo del presente giudizio è determinare il valore più probabile da attribuire al complesso immobiliare de quo che rappresenta la quotazione che viene indicata da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e che rappresenta l”optimum” sperato ed il massimo soddisfacimento economico ottenibile dalla realizzazione della vendita del bene.

E’ ovvio quindi che tale valore potrà essere soggetto a modifiche in diminuzione da parte del potenziale acquirente del complesso ovvero anche in aumento ove il bene immobili abbia specifico e particolare interesse per il potenziale acquirente .

Come noto, invece, il prezzo si concretizza tra il punto d’incontro tra domanda ed offerta che, in una libera contrattazione, una pluralità di operatori economici determina in un libero mercato delle compravendite.

Metodo diretto di comparazione

Il procedimento consiste nel comparare l’immobile da stimare con altri simili esistenti nella zona e dei quali sono notori i prezzi di mercato.

Per poter adottare questo procedimento è condizione assoluta la sussistenza dei seguenti presupposti, propri dalla stima sintetica comparativa:
  • che si conoscano i prezzi di mercato di immobili analoghi a quello da stimare (l’analogia è accertata attraverso l’esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili);

  • che i prezzi degli immobili assunti per la comparazione siano recenti, vale a dire siano riferiti ad un’epoca in cui il potere di acquisto della moneta ed il volume della domanda e dell’offerta sul mercato di quei tipi di immobili erano gli stessi di quelli attuali;

  • che l’immobile da stimare e quelli assunti per il confronto siano situati nella stessa zona;

  • che i prezzi degli immobili venduti recentemente siano ordinari e non viziati, cioè siano stati realizzati in normali contrattazioni di compravendita e non influenzate da particolari condizioni;

  • che i parametri tecnici (superficie o volume) siano uniformi sia per l’immobile da stimare che per quelli assunti per la comparazione.

Metodo statistico matematico

Si è ritenuto determinare il valore dell’immobile utilizzando anche il metodo comparativo mediante l’utilizzo del procedimento statistico matematico, anche se con le dovute approssimazione metodologiche del quale daremo di seguito alcuni cenni .

Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate viene determinato un intervallo di valori unitari scaturenti dalla applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard.

Entro tale intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell’immobile.

Le operazioni da effettuare sono rappresentate :
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale)

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle peculiari caratteristiche dell’immobile viene individuato il valore unitario da adottare per ciascun padiglione;

Per la costruzione dell’intervallo zonale, come accennato, trova applicazione il metodo statistico matematico della deviazione standard.

La deviazione standard fornisce l’indicazione della distanza (allargamento) dei valori campionati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l’intervallo nel quale con la probabilità del 68% ricade il più probabile valore degli immobili osservati.

In definita l’applicazione dei criteri, analitici e matematici consente di rappresentare l’operazione logica che il tecnico estimatore, di norma, effettua inconsciamente, in forza della propria esperienza e del suo “animus estimandi”.

Metodo indiretto per capitalizzazione del reddito

La stima analitica può trovare pratica e razionale applicazione allorquando è possibile determinare con sufficiente approssimazione il canone annuo netto di affitto dell’immobile urbano. Quindi è indispensabile:
  • determinare il canone annuo netto da capitalizzare;

  • scegliere il saggio di capitalizzazione;

  • capitalizzare il canone annuo netto;

  • effettuare eventuali aggiunte e detrazioni al valore capitale.

Circa il canone annuo netto da capitalizzare (reddito netto), si rileva che lo stesso può essere determinato, però, solamente per via sintetica, detraendo dal canone annuo lordo (reddito lordo) le spese di spettanza della proprietà (quote di reintegrazione e di manutenzione, quota di assicurazione, spese di amministrazione, spese per servizi, quota di sfitto e mancato pagamento del canone, spese per imposte, sovrimposte e contributi vari, interessi sulle precedenti spese).

E’ condizione essenziale, quindi, che nella zona il mercato degli affitti relativi ad immobili analoghi a quello da stimare sia abbastanza attivo, al fine di poter accertare per via comparativa, assumendo come parametro tecnico la superficie od il volume, il giusto canone dell’immobile da stimare, sia esso affittato o meno al momento della stima. E’ possibile stimare, per via analitica, anche un immobile non condotto in affitto, a patto che il suo presunto canone possa essere determinato per comparazione.