Stima di un fabbricato agricolo dismesso: caratteristiche generali

Caratteristiche generali della zona e descrizione del terreno

In data 04/10/2005 il sottoscritto ha esperito una visita sopralluogo all’immobile in esame al fine di potere dare corso alla consulenza tecnico-estimativa richiesta. Durante il sopralluogo è stata eseguita una ricognizione del terreno in esame e sono stati effettuati rilevamenti fotografici allegati. 

Il terreno, di natura agricola, oggetto della presente consulenza estimativa è ubicato in agro di ………………., contrada ………………., a poca distanza (circa 800 metri) dalla periferia Est del centro abitato.

La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione ordinaria è quella di “seminativi”.

A poche centinaia di metri dal terreno in esame vi è un agglomerato caratterizzato da edilizia abusiva per cui sono in corso i procedimenti amministrativi per la sanatoria edilizia.

Detto terreno ha forma regolare, pressoché rettangolare, con giacitura in lieve pendio secondo il lato di maggiore lunghezza. Il lato nord, corrispondente al lato più lungo, confina per tutta la sua estensione con la strada denominata “ strada di collegamento ………..” e dalla quale vi si accede.

La suddetta strada consente il collegamento in direzione Ovest con il centro urbano (a circa 800 metri) ed in direzione Est (a circa 300 metri) con la S.S. ………….

Sul terreno in esame insiste un manufatto murario delle dimensioni in pianta di m. 3,00 x 4,00 ed altezza media di m. 3,30.

Si tratta di una costruzione risalente agli anni ’40, ma ristrutturata nell’anno 1990, anno di acquisto dall’attuale proprietario (de cuius). È in muratura di blocchi di tufo e copertura a tetto con struttura a legno e copertura in tegole. La pavimentazione è costituita da massetto di calcestruzzo lisciato. Sono presenti due serramenti in legno (castagno) costituiti rispettivamente dalla porta di accesso della larghezza di m. 1,00 (altezza m. 2,10) e da una finestra delle dimensioni di m. 1,20 X 1,30. Le pareti interne ed esterne sono intonacate. La costruzione è stabile e si presenta in normali condizioni di manutenzione in relazione alla sua età vetusta.

Sull’esterno della costruzione, prospiciente la facciata dove è presente la porta di accesso al manufatto è stato realizzato un pergolato in legno a sostegno di piante di vite, per ricavare probabilmente un gradevole punto di ricreazione, nei mesi estivi, sia per il lavoratore agricolo, sia come posto per il soddisfacimento di hobby o scampagnate per colazioni all’aperto, facilitate dalla vicinanza al centro abitato.

Alla data del sopralluogo il terreno si presentava per circa il 50% della superficie destinato a carciofaia e per il resto a colture ortive primaverili-autunnali di tipo estensivo, considerata l’assenza di una fonte di irrigazione per il terreno. A tale riguardo si è rilevata la presenza di alcuni fusti metallici utilizzati per la raccolta di acque piovane e/o per la costituzione di un deposito di acqua di fortuna, per le emergenze, alimentato anche a mezzo di scorte d’acqua trasportate sul sito con trattore.

Sul posto non si sono rilevati segni di servitù apparenti attive o passive interessanti il fondo in esame.


Individuazione catastale

L’appezzamento di terreno oggetto di valutazione risulta identificato al Catasto Terreni del Comune di ………….. al foglio 62 con la particella 12.

Dall’ispezione della banca dati informatizzata, per la suddetta particella si rilevano i seguenti dati censuari:
  • qualità: seminativo, classe 3;

  • superficie: are 86,30;

  • Reddito Dominicale, € 28,97 - Reddito Agrario € 11,14.

La particella risulta intestata alla ditta: “……………………….. nato a ……………. il ………………….. – proprietà per 1000/1000”.

Nella mappa catastale il manufatto murario insistente sul terreno, è riportato a tratteggio.


Destinazione urbanistica e norme di piano regolatore generale

Come rilevabile dal certificato di destinazione urbanistica n.107/05, prot.n.13507/2005 del 22/09/2005, rilasciato dal Comune di ……………., il terreno ricade in zona “E” (agricola) del P.R.G. comunale, approvato con delibera………….

Il P.R.G. individua come zone “E” Le parti del territorio destinate ad usi agricoli. In esse sono consentiti a mezzo di singole concessioni: fabbricati per abitazioni; fabbricati a servizio dell’agricoltura (edifici rurali per la conservazione delle attrezzature e dei prodotti agricoli); Interventi produttivi nel verde agricolo: fabbricati destinati alla lavorazione e trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici ed allo sfruttamento a carattere artigianale di riserve naturali.

Sulla particella insiste il vincolo “R1” – Le parti del territorio destinate a zone di rispetto stradale. Non sono ammesse costruzioni. Sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici esistenti.

Il manufatto murario presente sul terreno è riportato nelle mappe di impianto del catasto dei terreni che per il Comune di ……………………….. risalgono all’anno 1943. Lo stesso è presente nelle carte aereofotogrammetriche comunali e regionali recenti e pregresse, per cui lo stesso, in relazione alla data di costruzione, sicuramente antecedente al 1967 è da considerarsi in rispetto con la normativa urbanistica-edilizia.


Valutazione dell’immobile

Scelta del criterio di stima

La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima “ordinaria”.

In relazione allo scopo della stima, tra i vari aspetti economici il più pertinente per la determinazione del congruo valore del terreno in parola, è quello della ricerca del “valore di mercato”.

Il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita.

Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni di prezzi noti (scelti quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.

Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.

Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorché simili per caratteri generali, all’interno della quale andare a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima.

Nella fattispecie non si riscontra perfettamente detto mercato, anche in relazione alla natura composita dell’immobile in esame (terreno agricolo e fabbricato rurale), pur tuttavia è stato possibile reperire informazioni relative a terreni aventi stessa destinazione urbanistica sufficienti per pervenire, attraverso specifiche considerazioni in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie del bene oggetto di stima, al suo più probabile valore di mercato .

In particolare l’incidenza del fabbricato rurale sul valore complessivo sarà determinata, come aggiunta al valore di mercato del solo terreno, tenendo presente l’aspetto del valore di riproduzione del bene (nella fattispecie costo di ricostruzione) ed operando opportune decurtazioni sul costo di ricostruzione a nuovo per tenere conto della vetustà del manufatto in esame.
 

Determinazione del valore unitario di mercato del terreno

In relazione alle indagini di mercato effettuate, considerate le caratteristiche intrinseche proprie del terreno in esame, tutte notevolmente migliori rispetto ai terreni assunti a riferimento per la stima con particolare riguardo a:
  • vicinanza al centro urbano del Comune di …………..,

  • vicinanza alla Strada Statale n…………….;

  • confine del lato più lungo dell’appezzamento di terreno fronteggiante la strada carrabile di collegamento “………………….”,

  • presenza di un manufatto murario (ancorché stimato a parte), oggi non più costruibile in relazione alla normativa urbanistica-edilizia del Comune;

si ritiene di potere attribuire allo stesso un valore di €/Ha 40.000,00 pari a circa il doppio del valore medio-massimo riscontrato nelle indagini di mercato ma più basso rispetto al penultimo riferimento di mercato citato nel precedente paragrafo (€/Ha 50.000,00) in relazione alla maggiore estensione.

Valutazione del terreno

Per quanto sopra detto si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato all’attualità.

Sulla base dei dati e delle considerazioni sopra esposte si ha:

[Omissis]

Determinazione del valore del manufatto

La valutazione del manufatto è stata determinata attraverso un computo metrico estimativo dei lavori per risalire alla quantificazione del più probabile costo di costruzione a nuovo ed applicando una adeguata decurtazione per tenere conto della vetustà.

I prezzi unitari di costruzione sono stati assunti dal prezziario della Regione ………………edito da ………… e sono comprensivi di utile dell’impresa, imprevisti e spese generali. Gli stessi risultano coerenti con i normali prezzi assunti dagli imprenditori locali costruttori edili e dai liberi professionisti per il progetto di opere edili.


  Descrizione lavori Quantità Prezzo unitario Importo lavori
  Ripristino muro      
1 Scavo di sbancamento per impostazione piano di posa calpestio manufatto
con carico e trasporto a discarica del materiale di risulta
Formula: (0,30 + 0,00)/2 * 4,00 * 3,40 =  m3  4,00
4,00 4,20 49,89
2 Scavo a sezione obbligata per fondazione con carico e trasporto a discarica
del materiale di risulta
Formula: 0,30 * 0,45 *2(4,15 +2,25) = m3  1,73
1,73 5,50 49,89
3 Calcestruzzo Rck 20 N/mm² per fondazione. Escluse casseformi
Formula: 0,30 * 0,45 *2(4,15 +2,25) = m3  1,73
1,73 94,00 1.081,08
4 Muratura in blocchetto di tufo, spesso re 30 cm e malta di calce e cemento
Formula: [Omissis]
42,24 65,00 49,89
5 Calcestruzzo Rck 25 N/mm² per opere in elevazione
(piattabande porta e finestra) comprensivo di casseformi
Formula: [Omissis]
0,24 192,00 1.319,85
6 Massetto in conglomerato cementizio spessore cm 10 per
pavimentazione locale
Formula: [Omissis]
0,82 120,00 552,72
7 Armatura per conglomerato cementizio per le opere di cui al punto 2, 4 e 5
Formula: [Omissis]
59,75 1,02 552,72
8 Orditura in legno per sostegno manto di copertura in tegole
Formula: [Omissis]
16,56 165,00 75,33
9 Posa in opera tegole portoghesi
Formula: [Omissis]
16,56 24,00 75,33
10 Intonaco esterno ed interno
Formula: [Omissis]
87,12 14,00 55,00
11 Serramenti esterni in castagno
Formula: [Omissis]
3,66 300,00  
12 Tinteggiatura esterna in tinta lavabile
Formula: [Omissis]
46,20 1,50  
13 Tinteggiatura interna a tempera
Formula: [Omissis]
40,92 3,00  
14 Sostegno e orditura pergolato in legno
Formula: [Omissis]
15,00 70,00  
  Totale lavori 9.968,14
Spese tecniche (8%) 799,45
Totale 10.765,59
IVA 20% 2.153,12
 

Al suddetto valore di costo a nuovo, è necessario portare una opportuna detrazione per tenere in considerazione la vetustà del fabbricato.

L’Unione Europea Esperti Contabili (U.E.E.C.) propone per il calcolo della detrazione la seguente formula:

[Omissis]

dove ‘D’ rappresenta il deprezzamento percentuale ed ‘A’ l’età dell’edificio espressa in percentuale rispetto alla vita utile dello stesso. Poiché la vita utile del manufatto in esame si può ragionevolmente ipotizzare in 80 anni a partire dalla data di ristrutturazione (1990), l’applicazione della formula sopra richiamata, considerando un’età di 15 anni (A = 19%), permette di ottenere un deprezzamento D = 10,72% .

Per cui il valore del manufatto in esame risulta:

[Omissis]

Valutazione complessiva


la valutazione complessiva dell’immobile in esame, per come già anticipato sarà assunta nella somma dei due valori soprastimati, rispettivamente per il terreno e per il fabbricato.

[Omissis]