Proposte alternative a una perizia estimativa in una vertenza civile

Proposta "A"

In relazione al taglio posseduto dalle unità abitative e ritenuto presente quanto sopra indicato, si ritiene di poter applicare, per classi di consistenza i seguenti coefficienti:

 
Superficie convenzionale Coefficiente correttivo
Inferiore a mq 45 1,20
Compresa tra mq 45 e mq 70 1,10
Compresa tra mq 70 e mq 110 1,00
Superiore a mq 110 0,90
 

Si chiede pertanto anche in questo caso che l’ esperto voglia riconsiderare tali coefficienti che risulterebbero maggiormente idonei per le unità abitative di cui trattasi.

Coefficienti sullo stato conservativo delle unità immobiliari abitative (Csi)

L’ esperto ha assunto tale coefficiente (Csi) pari allo 0,95 uguale per tutte le unità immobiliari di tipo abitativo, nella constatazione sopralluogo- che dette unità immobiliari si trovano effettivamente nello stato conservativo “scadente”.

In particolare l’esperto fa presente che “questo coefficiente, è in genere riferito ad un’eventuale ristrutturazione in quanto, gli interventi di ristrutturazione, o meglio di manutenzione, si susseguono spesso in maniera parziale e in tempi diversi e conseguentemente sarebbe inesatto parlare in generale di immobile ristrutturato o non ristrutturato. Considereremo quindi in “pessime” condizioni l'unità abitativa che impegnerà il potenziale acquirente con opere radicali che riguarderanno la globalità dell'immobile (impianti, murature, rivestimenti, pitturazioni, ecc.)…..”omissis

Orbene tanto considerato l’applicazione di un coefficiente di differenziazione pari a 0,95 implicherebbe di fatto che l’eventuale costo di ristrutturazione – effettuato con opere radicali sulle unità immobiliari, verrebbe ad essere quantificato mediamente in €/mq 44,42 (1-0,95) x €/mq 892,50) dove €/mq 892.50 corrisponde al valore unitario dell’appartamento.

In altri termini tale costo di soli €/mq 44,42 dovrebbe, secondo il perito, riportare l’appartamento dalle condizioni scadenti in cui lo stesso si trova, alla condizione di normale conservazione o normale abitabilità. Ed effettivamente tale costo sembra veramente basso e fuori mercato, per le condizioni conservative scadenti in cui versano gli appartamenti e le altre unità immobiliari.

Inoltre occorre considerare che le quotazioni unitarie assunte dall’esperto sono state tratte esclusivamente dall’OMI (osservatorio del mercato dell’agenzia del territorio) e sono riferite ad abitazioni in normale “condizione conservativa”, in quanto l’OMI non ha valorizzato nella propria banca dati immobili in condizioni “scadenti”.

Mentre si ribadisce che le unità immobiliari de quo sono in condizioni scadenti e pertanto il considerare un coefficiente di differenziazione pari a 0,80 rappresenta un giusto correttivo per ridurre le precitate quotazione da uno stato conservativo “normale” ad uno stato conservativo “scadente”.


Proposta "b"

In relazione allo stato conservativo “ scadente” appurato sopralluogo dall’esperto per le unità immobiliari dell’edificio e, ritenuto presente quanto sopra indicato, si ritiene di poter applicare un coefficiente di differenziazione almeno pari allo 0,80 per le unità immobiliari di tipo abitativo.

Si confermano invece i coefficienti adottati per i negozi e box.


Coefficienti di svalutazione nel caso di immobili locati (Si)

L’esperto ha assunto un coefficiente riduttivo pari allo 0,95 per le unità immobiliari occupate ubicate al piano primo (appartamento rif A1) e al piano secondo (appartamento rif A7).

Al riguardo si osserva che correttamente il perito ha ritenuto di ridurre il valore in tali casi di occupazione. Infatti tutti gli immobili non liberi, anche se a fitto libero e remunerativo, scontano un ribasso nella quotazione di mercato, dovuto al venir meno della caratteristica della di disponibilità, che restringe la cerchia della domanda.

Date le difformità di disciplina legislativa, i coefficienti di svalutazione sono diversi, caso per caso. “Il consulente Immobiliare” propone i coefficienti di svalutazione quando l’immobile oggetto di stima è occupato da inquilini.

Immobili ad uso abitazione:
  • abitazioni locate con canone e durata liberi: 0,95;

  • con canone libero e durata 4 + 4 anni: 0,75;

  • con canone convenzionato sindacale 3 + 2 anni: 0,70 oppure 0,80 se di durata transitoria;

  • abitazioni locate stagionalmente per uso turistico: 0,99;

  • abitazioni ancora soggette a equo canone: 0,68 più 0,02 per ogni anno trascorso dall’ultima proroga quadriennale, alla scadenza disdettata col massimo di 0,75.

Proposta "c"

In relazione allo stato di occupazione “sine titulo” per le unità immobiliari de quo si ritiene di poter applicare un coefficiente di differenziazione pari allo 0,75.

Erronea attribuzione del valore delle parti comuni nel valore complessivo (voce 10-11)

L’arch. …………….., per mero refuso, ha inserito nel valore complessivo del lotto n. 5 anche il valore delle parti comuni. Infatti nella tabella A (calcolo dei lotti di vendita) allegata alla propria relazione peritale ha sommato rispettivamente alla voce 10 e 11, l’importo di € 25.034,63 relativo all’androne e cortile e l’importo di € 32.130 relativo alle scale comuni.

Al riguardo si osserva che lo stesso esperto nella parte generale delle propria relazione dice testualmente (cfr capitolo 3 pag 15):….omissis “non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile; le scale, i pianerottoli ed i ballatoi comuni che danno accesso all’appartamento; le superfici di uso comune dell'edificio (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso; l'appartamento del portiere (u.i. autonoma) e i locali di guardiania; le stradine private di accesso all'edificio; i locali tecnici o i locali di deposito comuni; sala riunione condominiale; gii spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall'ascensore, dai cavedi, ecc.) i giardini, le aree a verde ed i camminamenti di pertinenza dell'edificio. Si osserva che gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, sono considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento e non sono aggiunti alla superficie dell'appartamento”.. ( [1])


Proposta "d"

Tali importi rispettivamente di € 25.034,63 relativo all’androne e cortile e di € 32.130 relativo alle scale comuni, devono pertanto essere detratti dal totale complessivo valutato.


Voci non comprese nella detrazione percentuale sul valore complessivo stimato

Si ricorda che l’esperto ha operato una detrazione percentuale del 10% su ogni singolo lotto, in quanto “tale decurtazione si rende necessaria perché l'edificio va nuovamente adeguato nella certificazione degli impianti ed in quella energetica, oltre a lavori vari riferiti soltanto al ripristino ante quo delle planimetrie catastali, o in alternativa alla ripresentazione della pratica DOCFA per quegli appartamenti attualmente difformi.”

Tale percentuale di detrazione adottata di € 70.906 pari al 10% del valore complessivo di € 709.067 risulta riduttiva in quanto non comprende alcune voci rilevanti non quantificate dall’esperto, anche se dallo stesso citate nel corpo della relazione estimativa (ad es. formazione delle quote millesimali, del regolamento di condominio, ecc).

Per tali voci generalmente il costo si aggira sui € (6.000 -7.000)

Si ricorda inoltre che è in corso di emanazione un decreto che preclude, in caso di vendita di poter optare per una autodichiarazione sull’appartenenza alla classe energetica più bassa, evitando così la certificazione energetica del tecnico abilitato.

Per tali voci generalmente il costo è rilevante anche se al momento non quantificabile.


PROPOSTA "e"

Per tali motivi si propone la riduzione percentuale del 13% che si ritiene essere la più idonea per sopperire a questi ulteriori adempimenti.

Conclusioni

Sulla base delle osservazioni formulate si allega la seguente tabella riportante i nuovi coefficienti riduttivi proposti, dalla quale emerge il seguente valore di stima del compendio immobiliare nella sua interezza pari a:

[Omissis]

La tabella di seguito indicata evidenzia il valore per singolo lotto. 


Valore finale dei lotti di vendita
  Senza detrazione A detrarre Valore con detrazione
Lotto n° 1 46.162 6.001,06 40.160,94
Lotto n°2 44.452 5.778,76 38.673,24
Lotto n°3 29.920 3.889,60 26.030,40
Lotto n°4 32.224 4.189,12 28.034,88
Lotto n°5 359.872 46.783,36 313.088,64
Totale € 512.630 66.641,90 445.988,10