Osservazioni ad una perizia estimativa nell’ambito di una vertenza civile

Premessa

Il sottoscritto dr. ing. ….. in merito alla perizia in data…………………. redatta dall’arch. ……………………., e depositata agli atti di causa………… ha ricevuto incarico dalla soc…………………. di esprimersi sulla coerenza formale e nel merito dei valori attribuiti.

Con la suddetta perizia sono stati attribuiti agli immobili in esame il valore complessivo di € 638.000,00 così ripartito:


Valore finale dei lotti di vendita
  Senza detrazione Detrazione 10% Valore con detrazione
Lotto n°1 € 49.046,90 € 4.904,69 € 44.000,00
Lotto n°2 € 47.230,35 € 4.723,04 € 42.500,00
Lotto n°3 € 31.789,66 € 3.178,97 € 28.500,00
Lotto n°4 € 34.237,73 € 3.423,77 € 31.000,00
Lotto n°5 € 546.762,80 € 54.676,28 € 492.000,00
Totale € € 709.067,44 € 70.906,74 € 638.000,00
 
 
Tale valore infatti risulta eccessivo e non aderente alla realtà immobiliare attuale, in relazione alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche possedute dagli immobili de quo.

In particolare tale non coerenza del valore totale va attribuita essenzialmente ad alcuni presumibili refusi contenuti nella perizia stessa, ovvero scaturenti dal diverso “punteggio” attribuito ai coefficienti di differenziazione di cui alla metodologia per punti di merito, utilizzata dal precitato esperto.

Tali coefficienti risulterebbero infatti discordanti da quanto emerge generalmente dalla dottrina e dalla letteratura estimativa, né gli stessi risultano motivati dallo stesso esperto cosicché tale mancanza determina, in definitiva, la carenza dei presupposti oggettivi e della motivazione del giudizio.


OSSERVAZIONI GENERALI SULLA PERIZIA DELL’ESPERTO

Si formulano nei paragrafi seguenti osservazioni su:

a) Valori unitari adottati per gli appartamenti al piano secondo (prezzo base)

Il valore unitario medio di €/mq 1.050 adottato per gli appartamenti siti al secondo piano (sottotetto e altezza ridotta) dello stabile risulta elevato in quanto gli stessi si trovano in condizione “subordinaria” rispetto a quelli ubicati al primo piano.


b) Coefficienti di differenziazione adottati dall’esperto

Alcuni coefficienti adottati, sia per l’edificio che per le unità immobiliari non risultano aderenti alla realtà immobiliare locale, ovvero risultano eccessivamente elevati rispetto alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche possedute.


c) Refuso sull’inserimento delle parti comuni nel valore complessivo stimato

Nella determinazione del valore complessivo concorre, presumibilmente per refuso, il valore attribuito alle parti comuni dell’edificio (scale, androne di accesso, cortile condominiale, ecc). Come noto tali parti non possono essere alienate separatamente né ad esse può essere attribuito un valore autonomo se non per mero scopo conoscitivo. (l’ esperto nella propria relazione tecnica tale situazione l’aveva correttamente evidenziata)


d) Voci non comprese nella detrazione percentuale operata dall’esperto sul valore complessivo stimato

La percentuale di detrazione adottata di € 70.906 pari al 10% del valore complessivo di € 709.067 non comprende alcune voci rilevanti non quantificate dall’esperto, anche se dallo stesso citate nel corpo della relazione estimativa (ad es. formazione delle quote millesimali, del regolamento di condominio, ecc)


Valori per gli appartamenti al piano secondo (prezzo base)

Il valore unitario medio di €/mq 1.050 adottato dall’arch. …………….. per gli appartamenti è stato dedotto dall’OMI come media del valore minimo e massimo dell’intervallo delle quotazioni relative alla zona in cui ricade l’immobile, con riferimento alle unità immobiliari abitative di tipo economico in normali condizioni di conservazione.

Tale valore unitario medio è stato correttamente utilizzato dall’esperto per gli appartamenti ubicati al primo piano.

Tuttavia in considerazione che gli appartamenti al 2° piano sono in condizioni “subordinarie” in quanto “sottotetto” e con altezza di interpiano sub ordinarie, si ritiene che tale valore di €/mq 1.050 debba essere opportunamente ridotto, per tale caratteristica, di circa il 5%.

Per cui €/mq 1.000 si ritiene possa essere il valore medio di mercato per gli appartamenti siti al secondo piano.


Osservazioni sui coefficienti di differenziazione

coefficiente sull’età dell’edificio (c.e.)

L’ esperto ha adottato per l’edificio il coefficiente pari a 0,850, ma nella sua relazione non è stato riportato da quale pubblicazione lo stesso abbia desunto tale coefficiente, ovvero come ne abbia determinato il relativo valore.

Si riporta di seguito la tabella valida per edifici di tipologia residenziale. (cfr STIMA DEGLI IMMOBILI, (Curatolo); Elementi di Estimo Urbano: Carlo Forte), dove sono riportati i relativi coefficienti in relazione all’età e quindi all’epoca di costruzione (vedi tabella seguente).

Il coefficiente globale di deprezzamento, (K1+K2) che deve tenere conto della vetustà K1 e della obsolescenza K2, può ricavarsi in funzione dei coefficienti di deprezzamento D1 relativo alla vetustà e D2 relativo alla obsolescenza, sintetizzati nella seguente tabella:


Epoca di costruzione D1% deprezzamento per vetustà D2% deprezzamento per obsolescenza K1 + K2 coeff. totale di deprezzamento
da 5 anni 3,56 - 96,40
da 10 anni 8,57 - 91,40
da 15 anni 14,99 - 85,00
da 20 anni 22,84 15,00 62,00
da 30 anni 14,94 25,00 60,00
da 40 anni 22,84 25,00 52,00
da 50 anni 32,14 27,00 41,00
da 60 anni 42,84 28,00 29,00
da 70 anni 42,84 35,00 22,00
da 90 anni 42,84 40,00 17,00


Si riporta anche quanto emerge dalla pubblicazione “Il consulente Immobiliare” (Quotazioni di primavera Anno 2011). sulla detrazione da apportare ad un edificio in relazione alla sua età ed allo stato di conservazione manutentivo.

[Omissis]

 

Proposte

In relazione allo stato di vetustà del fabbricato (maggiore di 50 anni come correttamente ha evidenziato l’ esperto), si dovrebbe utilizzare, secondo la tabella sopra riportata, un deprezzamento totale sia per vetustà che per obsolescenza pari allo 0,41.

Tuttavia in considerazione delle caratteristiche proprie dell’edificio lo scrivente ritiene di utilizzare soltanto il coefficiente di deprezzamento relativo alla vetustà e quindi propone un coefficiente di abbattimento pari almeno allo 0,20.

In relazione a quanto sopra in luogo del coefficiente di 0,850 il sottoscritto utilizzerà per i propri calcoli il coefficiente (1,00 – 0,20) = 0,80 per tutte le unità immobiliari dell’edificio. Tale valutazione traspare anche dalla precedente tabella estratta dal Consulente immobiliare.

Si chiede pertanto che l’ esperto voglia riconsiderare tale coefficiente CE, in luogo di quello utilizzato pari a 0,85.


coefficienti correttivi da applicare al taglio degli appartamenti (t)

Il consulente ha applicato al taglio degli appartamenti coefficienti di differenziazione di cui non viene citata la fonte da cui gli stessi sono stati dedotti. In particolare sono stati adottati i seguenti coefficienti per classe di superficie:


Superficie commerciale Coefficiente correttivo
Compresa tra mq 46 e mq 60 1,10
Compresa tra mq 81 e mq 120 1,00
Compresa tra mq 121 e mq 150 0,90


Tali coefficienti non vengono condivisi dallo scrivente. Infatti anche in questo caso non si conosce da quale pubblicazione il consulente li abbia desunti ovvero come ne abbia determinato il relativo valore.

Si riporta al riguardo quanto contenuto su alcune specifiche pubblicazioni immobiliari, ovvero riportate su decreti/leggi dalle quali si desumono dal confronto valori di coefficienti dissimili da quelli adottati dall’esperto.

Precisamente:

1) Legge 392/78

Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:

a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri

quadrati 70;

b) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri

quadrati 46 e metri quadrati 70;

c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46.

I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'articolo 21.


2) D.M. Ministero della difesa del 16 marzo 2011 - Rideterminazione del canone degli alloggi di servizio militari occupati da utenti senza titolo.


Riprende quanto riportato nella legge sull’equo canone.

L’allegato al D.M precitato prescrive infatti che alla superficie convenzionale si applicano i seguenti coefficienti correttivi, in funzione della classe di superficie posseduta da ciascuna unità abitativa.

Superficie convenzionale Coefficiente correttivo
Inferiore a mq 45 1,20
Compresa tra mq 45 e mq 70 1,10
Compresa tra mq 70 e mq 110 1,00
Superiore a mq 110 0,90

 
3) Provvedimento Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 - Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, di cui all’art. 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296


Ai fini della determinazione del valore normale degli immobili alienati.
  • K1 = 1 fino a m2 45

  • K1 = 0,80 da m2 45 fino a m2 70

  • K1 = 0,50 da m2 71 fino a m2 120

  • K1 = 0,30 da m2 120 fino a m2 150

  • K1 = 0 oltre i m2 150