ANALISI ESTIMALE
Come già indicato nella premessa, l'Istituzione non possiede ancora un bilancio consolidato, pertanto la valutazione non potendo essere eseguita sulla base del patrimonio netto di gestione, sarà effettuata tenendo conto delle immobilizzazioni materiali dell’Istituzione stessa, con riferimento allo stato di fatto attuale, nonché delle potenzialità future connesse all’ampliamento dei servizi resi all’utenza e degli sviluppi immobiliari correlati alle attività istituzionali della costituenda società pubblico-privata.
In particolare i terreni ed i fabbricati verranno valutati in distinte sessioni, in relazione alle loro attuali caratteristiche ed utilizzazioni, nonché nel rispetto dei loro vincoli urbanistici.
Diversamente, nella valutazione delle potenzialità, si terrà conto delle contribuzioni che verranno erogate alla società e al futuro assetto urbanistico adottato dal Comune di ……………… per i terreni più prossimi all’esistente edificio.
Valutazione dei terreni
Attualmente i terreni oggetto di valutazione, secondo il vigente strumento urbanistico sono ricompresi in zona agricola.
La loro valutazione però non può essere commisurata ai valori di mercato di terreni agricoli aventi le stesse caratteristiche pedologiche e orografiche, in quanto la loro peculiare caratteristica è quella di concorrere allo svolgimento delle attività dell’Istituzione di Villa ………... Ciò anche se lo stato attuale dei terreni stessi e la loro conduzione manifesta una natura prettamente agricola pur conferendo all’edificio principale protezione, autonomia e riservatezza. Naturalmente essi possono essere valorizzati con la creazione di una delimitazione concreta, che esalterebbe maggiormente le caratteristiche sopra evidenziate cui già assurge. Inoltre tali beni, possono ulteriormente essere arricchiti con arredi, camminamenti e punti di raccolta, per consentire agli ospiti dell’Istituzione di vivere appieno il favorevole ambiente in cui essi sono inseriti.
Tenuto conto di quanto sin qui esposto, si ritiene che il valore commerciale di tali terreni possa essere doppio di quello delle comuni aree agricole.
Considerato pertanto che i valori correnti di mercato dei terreni agricoli nell’ambito del Comune di Montefiascone sono compresi tra 10.000 e 15.000 €/Ha, si ritiene congruo applicare alle aree stimande il valore unitario di 25.000 €/Ha.
Conteggi di stima
Terreno pertinenziale : [Omissis]
Valutazione dei fabbricati
In merito alla determinazione del valore dei fabbricati, si è tenuto conto che gli immobili, pur essendo destinati ad un particolare scopo di pubblica utilità, presentano però caratteristiche tipologiche, impiantistiche e di finitura ordinarie, tipiche degli edifici destinati a civile abitazione o uffici. Per tale motivo il loro valore sarà determinato per comparazione con questi ultimi e modulato in funzione del loro stato di conservazione e manutenzione.
L’edificio, pur presentando rifiniture tipiche degli anni ’60, si presenta comunque in condizioni buone, decorose e con ambienti puliti ed efficienti. I numerosi interventi di manutenzione effettuati nel corso degli anni, hanno consentito infatti il buon mantenimento strutturale e l’adeguamento a gran parte delle vigenti normative sulla sicurezza.
Gli impianti elettrico e di elevazione sono stati infatti messi a norma recentemente, sono state abbattute tutte le barriere architettoniche presenti sulla originaria struttura, rifatti i bagni della lunga degenza con sostituzione di gran parte dell’impianto idraulico ed effettuato infine un intervento complessivo di ripulitura e tinteggiatura interna ed esterna.
Al fine di determinare il valore unitario da applicare all’ immobile stimando, si è fatto riferimento a precedenti transazioni concretizzatesi in zona ed in particolare al prezzo unitario per l’acquisizione della nuova caserma della Guardia di Finanza di …………………., risultato di €/mq 980,00.
Si è effettuata inoltre, una ulteriore indagine di mercato che ha confermato gli importi previsti dall’Osservatorio Immobiliare dei Prezzi a seguito riportati:
| Tipologia edilizia |
Stato |
Valore mercato (€/mq) |
| Min |
Max |
| Fabbricati d'abitazione |
Buono |
750,00 |
950,00 |
| Fabbricati ad uso ufficio |
Buono |
750,00 |
1.000,00 |
Considerato che l’immobile possiede caratteristiche tipologiche ordinarie e non risultano presenti impianti di tipo medico-sanitario tipici delle strutture ospedaliere, che andrebbero ad incidere sensibilmente sul valore delle stesse, si ritiene congruo ai fini estimali, attribuire un valore unitario pari a 1000,00 €/mq da applicare alla superficie lorda totale ragguagliata del complesso edilizio.
Tale importo risulta adeguato al buono stato di conservazione dei fabbricati e all’esclusivo contesto ubicazionale in cui sono collocati.
Conteggi di stima
Sup. totale ragguagliata: [Omissis]
Determinazione delle potenzialità
Lo scopo della presente relazione di stima è connesso alla creazione di una società pubblica-privata, con socio minoritario per la gestione dei servizi connessi alla Residenza Sanitaria Assistita, alla Comunità terapeutica riabilitativa e di Hospice, previo adeguamento della struttura.
Poiché queste ultime attività verranno svolte nella sede dell'Istituzione "Villa ………..", anche l'attuale funzione ricadrà nella gestione della costituenda società. Da tale gestione, per la quale sono previsti contributi dalla Regione ………., è ipotizzabile un utile che può indurre organismi privati ad essere interessati alla gestione stessa. Questo aspetto conferisce una potenzialità economica alla struttura che ha riflesso sul suo valore commerciale.
Secondo la dottrina estimativa, per la determinazione del valore di mercato delle aziende, è necessario determinare il patrimonio netto, che comprende, come noto, anche l'utile di gestione consolidato.
Nella fattispecie, per seguire tale percorso estimativo, dovrebbero essere note le entrate e le uscite della gestione, comprese anche quelle relative ai servizi futuri.
In assenza di tali elementi e di un quadro economico certo circa i contributi e il piano gestionale, le ipotesi valutative potrebbero seguire solo un profilo accademico e non essere correlate alla realtà futura che si sta ipotizzando.
Oltre all'aspetto potenziale sopra richiamato, è intendimento dell'Amministrazione Comunale di valorizzare maggiormente il complesso attraverso interventi edilizi, da realizzare sui terreni più prossimi all'esistente struttura, aventi finalità e destinazioni connesse con i servizi istituzionali della società.
Tale intendimento di fatto è in fase di avvio avendo l'Ente locale adottato una variante al Piano Regolatore Generale in tal senso. La superficie interessata dal potenziale sviluppo è di circa sette ettari ed è individuata come zona F1 “servizi pubblici e/o privati di interesse pubblico”. Su di essa, previa redazione di un Piano Particolareggiato Esecutivo, sarà consentita la realizzazione di piccole residenze da destinare agli ospiti e all'accoglienza di tipo alberghiero dei parenti in visita.
In considerazione delle osservazioni sopra riportate, non essendo a conoscenza della possibile cubatura realizzabile, né dei conti economici futuri necessari alla determinazione dell'utile societario, nella presente parte il valore di tali potenzialità è stato determinato come percentuale del patrimonio stimato. Tale valore, determinato nella misura del 25% di quanto precedentemente peritato, non essendo connesso all'offerta dei partecipanti alla gara per l'individuazione del socio privato di minoranza, ha principalmente lo scopo di richiamare le forti potenzialità di sviluppo che ha l'attuale Istituzione.
Considerato che il valore complessivo attribuito alle immobilizzazioni corrisponde a 9.000.000,00 € di cui 1.000.000,00 € ai terreni, 8.000.000,00 € ai fabbricati e, applicando tale maggiorazione si ha:
Valore delle potenzialità: [Omissis]