Valore di mercato di un complesso edilizio destinato a casa di riposo per anziani

Descrizione e destinazione urbanistica dei terreni

I terreni oggetto di stima costituiscono un unico appezzamento della superficie complessiva di mq 404.390 (vedi allegato 1). Altimetricamente presentano un andamento declive verso il sottostante lago di …………. ed attualmente risultano destinati a bosco, nelle porzioni più scoscese, e seminativo in quelle di più agevole accesso. Il fondo è attraversato da una viabilità interna parte asfaltata e parte a fondo naturale, che dalla sovrastante S.S. …………… consente di scendere fino al limite del bacino lacuale. Tale viabilità non è di uso esclusivo della casa di riposo essendo gravata da una servitù di passaggio a favore dei proprietari dei sottostanti terreni agricoli fronte lago.

Da quanto riscontrato in atti, i terreni sono attualmente censiti nel Nuovo Catasto Terreni del comune di ……………….. con i seguenti identificativi:


Foglio Particella Qualità Classe Superficie (m²) Reddito dominicale Reddito agrario
1 51 Bosco misto 2 11.420 20,64 2,95
1 52 Bosco misto 2 60.670 109,67 15,67
1 53 Bosco misto 1 5.050 10,43 1,56
1 59 Uliveto vigneto 1 6.670 31,00 22,39
1 60 Uliveto vigneto 2 16.480 63,83 46,81
1 61 Bosco ceduo 2 2.670 1,38 0,41
1 62 Seminativo 2 5.710 38,34 11,80
1 63 Fabbr. rurale - 2.440 ... ...
1 64 Seminativo 2 9.300 62,44 19,21
1 65 Seminativo arborato 3 50.920 289,28 92,04
10 4 Bosco misto 1 33.490 69,18 10,38
10 5 Seminativo arborato 3 7.140 40,56 12,91
10 6 Bosco misto 2 177.620 321,07 45,87
10 32 Seminativo 4 14.810 30,59 15,30
Totale 404.390    
  

La superficie complessiva così riportata è comprensiva anche delle aree di sedime dei fabbricati sovrastanti che ammontano a circa 2.400 mq.

I terreni, secondo il vigente strumento urbanistico, ricadono tutti in zona agricola ma la variante al P.R.G. recentemente adottata, ne prevede la trasformazione di una porzione di circa sette ettari in zona F1 “servizi pubblici e/o privati di interesse pubblico”.

In detta zona, previa redazione di un PPE, è consentita la realizzazione di piccole residenze da destinare agli anziani o all’accoglienza di tipo alberghiero dei parenti in visita.


Descrizione e caratteristiche costruttive dei fabbricati

Il complesso edilizio è stato edificato negli anni ‘60 ed è costituito da tre corpi di fabbrica contigui di forma rettangolare, disposti ad U attorno ad un’area di servizio centrale.

In particolare possiamo individuare le seguenti porzioni:
  • Corpo Nord - Si sviluppa su tre piani fuori terra più una mansarda e due piani seminterrati. Ai piani terra, primo, secondo e primo seminterrato, sono disposte le camere per l’alloggio degli ospiti autosufficienti mentre al piano secondo seminterrato vi è la lavanderia, la stireria ed alcuni locali adibiti a servizi. Il sottotetto è destinato a ripostiglio per i vecchi arredi e a spogliatoio del personale. Il collegamento tra i piani avviene mediante un’ampia scalinata e due impianti di elevazione.

  • Corpo Sud - Si sviluppa su tre piani fuori terra più uno seminterrato.

  • Al pianterreno vi è l’ingresso principale, gli uffici, i locali a servizio del personale, il bar, la biblioteca ed alcune sale ricreative. Ai piani primo e secondo è posta la lunga degenza per l’accoglienza degli ospiti non autosufficienti. Al piano primo seminterrato vi sono alcuni magazzini, l’ambulatorio e la camera mortuaria. Il collegamento tra i piani avviene mediante due scalinate, un impianto di elevazione ed alcuni montacarichi.

  • Corpo centrale- È costituito da un piano fuori terra ed uno seminterrato ed ha funzione di raccordo tra i due fabbricati principali. Al pianterreno è posta la sala da pranzo, il soggiorno e parte delle cucine, mentre al piano primo seminterrato sono collocate le cucine vere e proprie con l’annessa dispensa, la cappella ed alcuni locali di servizio.


Gli stabili sono tutti realizzati con strutture portanti verticali di tipo misto, parte in muratura e parte in cemento armato, solai e tetto in latero-cemento, la copertura dei due corpi principali è a padiglione con rivestimento di tegole del tipo olandese, mentre il corpo centrale di collegamento è provvisto di copertura piana non calpestabile.

Esternamente gli edifici si presentano intonacati e tinteggiati, gli infissi sono ancora quelli originari in legno ad eccezione di quelli più recenti in alluminio smaltato, utilizzati per la chiusura di alcuni porticati e verande.

Internamente vi sono diverse tipologie di finitura a seconda della destinazione d’uso degli ambienti.

Nell’androne, nei corridoi principali e nei locali destinati ad uffici, i pavimenti sono realizzati con lastre di travertino lucidato mentre nei locali destinati a servizi, sala mensa, cappella nonché negli alloggi degli ospiti, con marmittoni di cemento levigato.

Gli ambienti sono suddivisi con tramezzi in laterizio forato, intonacati e tinteggiati, le porte interne sono tutte in legno del tipo tamburato.

Nella zona destinata alla lunga degenza, vi è un ambiente di tipo ospedaliero con camere da quattro posti letto provviste di pavimenti e pareti rivestite con linoleum, i servizi igienici sono moderni e privi di barriere architettoniche per venire il più possibile incontro alle esigenze degli ospiti con maggiori handicap fisici.

Gli edifici sono stati recentemente oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha comportato il completo rifacimento della tinteggiatura esterna, l’acquisto di nuove cucine, la messa a norma dell’impianto elettrico e di elevazione, il rifacimento dei bagni e la sostituzione delle porte interne nel reparto di lunga degenza,

Attualmente la struttura si presenta efficiente nonché in buone e più che decorose condizioni d’uso.


Consistenza metrica dei fabbricati

La consistenza è stata determinata sulla base delle planimetrie di accatastamento ed è stata accertata sul posto la rispondenza metrica e di destinazione tra gli elaborati tecnici e lo stato di fatto. Tali superfici, al fine della valutazione, vengono ragguagliate con dei coefficienti che tengono conto della specifica utilizzazione degli ambienti, della loro posizione e di ogni altra caratteristica che può incidere sul valore commerciale. La superficie ragguagliata verrà utilizzata, per la determinazione del valore dell’immobile, moltiplicandola per il valore unitario al mq, che verrà di seguito determinato.

Dall’esame sono risultate le seguenti entità:


Piano Destinazione d'uso Superficie lorda (mq) Coefficiente Sup. ragguagliata
2° semint. Lavanderia, stireria etc 520 0,6 312
1° semint. Alloggi 498 1 498
1° semint. Cucina, cappella etc 816 1 816
1° semint. Depositi, magazzini etc 505 0,6 303
1° semint. Porticati finestrati 158 0,6 95
Terreno Alloggi 700 1 700
Terreno Uffici 224 1 224
Terreno Sala TV, pranzo etc 1.524,00 1 1.524,00
Terreno Garage 53 0,6 32
Terreno Porticati finestrati 130 0,6 78
Terreno Balconi 73 0,3 22
Primo Alloggi 780 1 780
Primo Lunga degenza 976 1 976
Primo Balconi 195 0,3 58
Secondo Alloggi 498 1 498
Secondo Lunga degenza 954 1 954
Secondo Balconi 100 0,3 30
Mansarda Magazzino 498 0,2 100
Totale 8.000
 


Descrizione e quantificazione dei beni mobili

I beni mobili di proprietà dell’istituzione sono stati suddivisi in due elenchi distinti:

1) Beni acquisiti dalla precedente proprietà insieme agli immobili (allegato 3) ;

2) Beni acquistati durante la gestione da parte dell’attuale proprietà (allegato 4).

I primi consistono prevalentemente in vecchi elementi d’arredo tuttora in uso quali letti, armadi, tavolini, comodini, poltrone e tutto quanto utile alla normale gestione della struttura. Tali beni, sono vetusti, spesso in scadente stato d’uso e non hanno un valore d’inventario. Al momento della costituzione dell’Istituzione, tali beni sono stati stimati dai dipendenti della struttura stessa, che li hanno raccolti in un tabulato ripartendoli per tipologia, numero e valore unitario.

Ai fini della presente valutazione, è stato verificato tale materiale e si è proceduto ad una nuova attribuzione di valore sulla base delle effettive condizioni d’uso, da cui è scaturito un valore residuo complessivo pari a 157.078,00 €

Il secondo elenco fa riferimento a beni acquisiti recentemente di cui è stato possibile conoscere il relativo prezzo d’acquisto. Il prezzo complessivo di 309.390,63 € ricavato dalle fatture è stato quindi ridotto del 25 per tenere conto del deprezzamento medio subito nel periodo intercorso dai beni in oggetto. La sua entità residuale pari a 232.042,97 € (309.390,63 € x 0,75) è stata infine assunta come valore commerciale dell’insieme dei beni.

Per quanto esposto, il valore attuale complessivo dei beni mobili di proprietà dell’Istituzione, ammonta a [Omissis]