Metodologia sintetica comparativa

Il sistema sintetico comparativo consiste nel formulare il più probabile valore di mercato mediante il confronto dell’immobile oggetto della valutazione con analoghi immobili aventi caratteristiche oggettive, soggettive, ubicazionali simili tramite un parametro di raffronto che solitamente è il metro quadrato commerciale.

Determinante per questa metodologia è l’indagine di mercato che consente di definire una scala di valori all’interno della quale andare a collocare l’immobile oggetto della stima.

La stima secondo il criterio del costo di costruzione consiste nella somma di tutte le spese necessarie che occorrono ad un imprenditore ordinario per produrre il bene oggetto della valutazione.

Vista l’attuale condizione di congiuntura del mercato immobiliare ed in particolare di quello degli immobili industriali conseguente la situazione economica che registra quotidiane cessazioni di attività industriali, la ricerca di mercato è stata estesa agli immobili industriali collocati all’esterno del G.R.A con situazioni ubicazionali e di viabilità paragonabili a quello in esame.

Altro parametro discriminante è stata la consistenza dell’immobile e la disponibilità di spazi esterni padronali. Vengono presi in considerazione anche capannoni industriali aventi superficie coperta superiore ai 1000 mq.

Tale scelta di indagine pur avendo ridotto il numero delle offerte disponibili, ha certamente condotto ad un campione più qualificato e più simile al bene oggetto della stima anche che secondo avendo riguardo alla distinzione tra capannoni tipici e capannoni industriali.

Tale indagine ha condotto ad un’offerta media, che ridotta di un 5% circa per tener conto della “trattativa” tra le parti, immancabile e ordinaria in ogni negozio immobiliare, conduce ad un valore unitario più probabile pari ad €/mq 900 riferibile al piano terra.

Non si effettua nessuna ulteriore riduzione del valore unitario che tenga conto del minor valore commerciale della quota destinata a servizi che incide per oltre il 15% dell’intera superficie del piano.

Per il piano primo si dovrebbe considerare una riduzione del valore unitario per la minor altezza di piano e per la minor versatilità e difficoltà d‘uso dovuta al fatto stesso di essere soggetta ai collegamenti verticali; diversamente si dovrebbe considerare un aumento del valore unitario per tener conto della quota parte destinata ad uffici e sala rappresentanza.

In considerazione delle diverse incidenze delle destinazioni d’uso della superficie del piano, si è valutato essere sostanzialmente compensati aumenti e riduzioni adottando pertanto il medesimo valore unitario del piano terra.

Per quanto concerne il piazzale, conformemente al DL 138/98 si valuta pari al 10% del valore unitario adottato per la valutazione dell’immobile

[Omissis]

Il valore stimato in € 3.910.000,00 è riferibile ad una compravendita che trasferisce l’immobile nella sua interezza cioè costruzione ed area di sedime sulla quale la stessa è realizzata.

Il capannone oggetto della valutazione è realizzato su un suolo di cui la società proprietaria della costruzione è solo concessionaria del diritto di superficie a lei concesso dal Comune di ………….. per un periodo di 99 anni, di cui 15 già trascorsi.

La compravendita di questa costruzione andrebbe quindi a trasferire la sola proprietà dell’immobile e non del suo sedime che resterebbe comunque di proprietà comunale.

Per giungere al corretto valore si deve pertanto detrarre al valore più probabile stimato in € 3.910.000,00 il valore di riscatto del diritto di superficie per la sua trasformazione in diritto di piena proprietà.

A tale riguardo si esamina la base normativa che consente tale operazione.

Si incontra talora l’opinione che la base normativa della trasformazione in diritto di proprietà delle aree PIP utilizzate in diritto di superficie sia costituita dall’articolo 31 commi 45 e seguenti della L. 448/1998 (e successive modificazioni, da ultimo dal DL 6 luglio 2012 n. 95); si tratta tuttavia di disposizioni scritte per i PEEP (come si evince chiaramente in numerosi passaggi, ad esempio i commi 49 e 49-bis).

L’opinione di cui sopra discende dal fatto che l’articolo 27 della legge 865/71, contenente la disciplina dei PIP, nulla disponeva al riguardo, e richiamava al quarto comma la normativa sui PEEP agli effetti residuali di quanto non diversamente disposto. Inoltre, l’articolo 3 comma 64 della L. 662/1996, prima della novella del dicembre 2002, si limitava a disporre che «Gli enti locali territoriali possono cedere in proprietà le aree, già concesse in diritto di superficie, destinate ad insediamenti produttivi delimitate ai sensi dell'articolo 27 della legge 22 ottobre 1971, n. 865», senza precisare il criterio di quantificazione del corrispettivo.

In particolare il comma 48 disciplina il meccanismo di quantificazione del corrispettivo che il proprietario dell’area PEEP deve pagare al Comune se vuole convertire il diritto di superficie in diritto di proprietà.

Ora, a parte il fatto che il comma 48 rimanda ad un criterio di calcolo dell’indennità di esproprio (articolo 5-bis DL 333/92) dichiarato incostituzionale nel 2007, e questo lo rende già di per sé di problematica applicazione, l’articolo 11 della legge 273/2002 – come già in precedenza accennato - ha nel frattempo sostituito il sopra citato comma 64 dell’articolo 3 della legge 662/1996 come segue: «I comuni possono cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie nell'àmbito dei piani delle aree destinate a insediamenti produttivi di cui all'articolo 27 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato con delibera del consiglio comunale, in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione di cui al presente comma. La proprietà delle suddette aree non può essere ceduta a terzi nei cinque anni successivi all'acquisto».

Questo è il criterio legale a cui occorre fare riferimento per la presente stima.

L’ultimo capoverso del comma 64 citato dispone, come si è visto, che la proprietà non può essere ceduta a terzi nei cinque anni successivi all'acquisto.

L’area viene ceduta cioè con un vincolo di inalienabilità quinquennale.

L’abbattimento del corrispettivo in ragione del suddetto vincolo è necessario perché all’acquirente viene ceduto un immobile con un vincolo che indubbiamente lo deprezza rispetto ad un immobile privo di tale vincolo.

Vero è che al comma 64 dell’articolo 3 della legge 662/1996, laddove descrive il criterio di quantificazione del corrispettivo, la norma non fa espresso riferimento al vincolo (ne parla subito dopo), ma si limita a stabilire che il corrispettivo va calcolato «in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione».

Tuttavia appare evidente che il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà è per l’appunto il valore di aree che saranno cedute, per legge, con detto vincolo di inalienabilità, ed è quindi nella fase di determinazione del valore delle specifiche aree da cedere che occorre considerare l’incidenza del vincolo: il bene non può essere valutato per qualcosa di diverso da quello che è.

Circa l’estensione del vincolo, in una esegesi piana e lineare della norma, non pare potersi mettere in dubbio che per ‘terzi’ non debba farsi riferimento a qualunque soggetto estraneo al rapporto tra il Comune e l’acquirente, indipendentemente se tale soggetto sia a sua volta titolare di un diritto di superficie o di proprietà all’interno del PIP

Si tratta, in sostanza, di dover effettuare una stima differenziale tra valore attuale delle aree cedute in diritto di piena proprietà (valore di mercato) e quello, sempre attuale, per la cessione in diritto di superficie di aree analoghe per caratteri di edificabilità ed ubicazionali (altro valore di mercato).

Non disponendo di dati di mercato dirette per il valore dell’area all’attualità in piena proprietà, questo può considerarsi come quota parte del valore complessivo dell’immobile, sulla base di rapporti normalmente riscontrati in mercati similari a quello in esame.

Per un lotto di tipo industriale, mediamente l’incidenza della sola area risulta di circa il 20% ciò in relazione all’ubicazione, in linea generale periferica, di tali aree che ne tende a ridurre il valore, e, dall’altra parte, dal più basso valore delle costruzioni industriali rispetto a quelle residenziali o direzioni, che porta all’aumento di tale incidenza.

Nel caso in esame il valore di piena proprietà dell’area all’attualità con le ipotesi suddette risulta:

[Omissis]

La forte difficoltà estimativa rileva nel determinare l’altro termine di riferimento previsto dalla legge e cioè il valore della medesima area, ipotizzata concessa in diritto di superficie.

Secondo la convenzione stipulata per la quale fu corrisposto nel 1997 un’indennità una tantum di 120.000 euro, al concedente, allo scadere del termine di 99 fissato per il diritto di superficie, spetta l’acquisizione in proprietà del fabbricato. Il concessionario, decorsi 15 anni dal rilascio del diritto di superficie e dall’edificazione, può cedere a terzi la proprietà dell’edificio alle condizioni previste dalla convenzione.

Nell’ipotesi che il fabbricato sia mantenuto in ordinario stato di manutenzione e assoggettato ai periodici interventi di manutenzione, tale da consentire la permanenza nell’attuale stato da qui a 84 anni, tale valore futuro deve essere anticipato all’attualità.

Ipotizzando che l’immobile si rivaluti nel tempo almeno per effetto della inflazione monetaria e che come saggio di anticipazione si adotti il valore del 3% aliquota corrente per un mutuo ipotecario a lunga scadenza che si rivaluti periodicamente in relazione proprio all’andamento inflattivo, si ottiene.

Il valore attuale del diritto del concedente sul fabbricato vale:

[Omissis]

E quindi sostituendo i valori:

[Omissis]

A tale valore deve essere sommato il vantaggio già ricevuto dal concedente pari all’indennità una tantum di € 120.000 posticipata dal 1997 all’attualità e quindi:

[Omissis]

E quindi sostituendo i valori:

[Omissis]

Per cui, complessivamente il diritto del concedente, ad oggi ammonta alla sommatoria dei suddetti valori.

[Omissis]

Il valore di piena proprietà dell’area attuale è stato valutato in € 792.000, per cui il prezzo di riscatto da riconoscere al concedente, a termine di legge è dato dalla differenza con le utilità che il concedente ha già ricevuto, e quindi

[Omissis]

Tuttavia, tale valore deve essere abbattuto per la presenza del vincolo a non poter cedere l'area in piana proprietà a terzi per un periodo di anni 5.

Per la sua monetizzazione si può fare riferimento al danno subito da un imprenditore, capitalista, tenuto ad immobilizzare un determinato capitale per un predefinito periodo temporale.

Nella fattispecie il capitale immobilizzato deve farsi pari al corrispettivo sovrastimato, in quanto la quota parte del valore afferente al diritto di superficie già detenuto dal superficiario non subisce limitazioni con il nuovo contratto. Di fatto, in forza del diritto di superficie e delle relative clausole contrattuali che lo disciplinano, poteva e potrà, ancora dopo il nuovo acquisto, cedere il suo diritto di superficie a terzi.

Il deprezzamento è calcolato con il procedimento dell'interesse composto, assumendo come saggio netto il 7,5%, pari all’interesse monetario di un prestito di breve durata (costo che l’imprenditore sosterrebbe per avere accesso al credito).

Non si apporta alcuna detrazione in considerazione di possibili rivalutazione immobiliare nei prossimi 5 anni in quanto in detto periodo il mercato immobiliare si presume risulterà praticamente costante. A fronte di un possibile calo nei primi anni, si potranno verificare negli anni successivi incrementi solo da consentire il recupero del calo iniziale. Così come si è già verificato per effetto della crisi che si è manifestata nel 1991-93. Ad oggi non si hanno elementi sufficientemente documentati per affermare che a causa dell’attuale crisi l’andamento del mercato possa rispondere in maniera diversa: su questo punto si rimanda tuttavia alle considerazioni finali.

Pertanto l’abbattimento risulta essere dato dalla seguente formula:

[Omissis]

ed applicato al corrispettivo sopra determinato fornisce un abbattimento complessivo di

[Omissis]

Il valore residuo del concedente risulta perciò di [Omissis]

Tale somma è l’abbattimento di valore sul valore complessivo dell’immobile per il fatto che si cede un fabbricato costruito in diritto di superficie su area di terzi piuttosto che in piena proprietà.

Per cui il valore dell’immobile nello stato di diritto in cui si trova è

[Omissis]