Stima di un capannone in diritto di superficie sito in zona industriale PIP: le indagini di mercato

Criterio di stima Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della presente stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile in esame e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili.

La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti:
individuazione del tipo economico del valore da stimare;
scelta di uno o più procedimenti di stima;
individuazione di dati elementari reali e di eventuali dati ipotizzati.
Il giudizio emerge dall’esecuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato.

Viene quindi utilizzato, al fine di determinare un valore di mercato ipotizzabile come il più probabile valore di mercato, il metodo diretto sinte... _OMISSIS_ ...o.

Si adotta un procedimento comparativo, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile è influenzato dalle sue specifiche caratteristiche, in una misura che dipende dall’apprezzamento del mercato per ogni caratteristica degli immobili.

L’entità con cui una caratteristica è presente nell’immobile (nel caso di caratteristica quantitativa) ovvero il grado con il quale essa è posseduta (nel caso di caratteristica qualitativa) determina l’entità del peso della specifica caratteristica.

I pesi adottati per le diverse caratteristiche del bene sono dedotti dall’analisi del mercato locale, dalla prassi estimativa e dalla letteratura tecnica.

Il segmento immobiliare relativo agli edifici destinati alla produzione è solitamente suddiviso dalla letteratura tecnica in due tipologie edilizie: i capannoni tipici ed i capannoni industriali.

Sebbene da un punto di vista fun... _OMISSIS_ ...turale non esiste una differenziazione netta tra di loro, volendo comunque operare una distinzione si è in presenza di un capannone tipico quando si fa riferimento ad una struttura adibita esclusivamente ad attività industriale e/o artigianale ad un solo livello di piano, posto solitamente in zone urbane o marginali ricadenti nelle aree di intervento produttivo dello strumento urbanistico vigente con superficie coperta di circa 600÷1000 mq e superficie scoperta almeno doppia di quella coperta ed altezza media solitamente non superiore a circa 6/8 m. Solitamente è realizzato in struttura portante metallica, tamponamenti esterni costituiti da elementi anche essi metallici e tramezzature interne di separazione degli Uffici e servizi realizzate con materiali leggeri (ess. pannelli in latero-gesso) copertura capriate metalliche solitamente idonee a sostenere un carro ponte.

Il capannone industriale è una struttura adibita ad attività imprenditoriale anch... _OMISSIS_ ...ndustriale, anche a più livelli di piano, ubicato in zone urbane marginali ricadenti nelle aree di intervento produttivo dello strumento urbanistico vigente, realizzati con superfici di circa 1000÷6000 mq e superficie scoperta almeno doppia di quella coperta ed altezza media anche superiore a circa 6/8 m. solitamente è realizzato con strutture portanti prefabbricate (CAV o CAP) copertura piana o semipiana pavimentazione di tipo industriale (cemento antiusura, gres industriale ecc) tamponature in materiale leggero solitamente prefabbricato (pannellature di varia natura). Ricorrenti sono quelli a due piani facilmente divisibili in modo da poter destinare agevolmente degli spazi interni ad uffici e depositi.

Caratteristiche emergenti per questa tipologia sono:
ubicazione in zone con affermata e specifica destinazione industriale e/o artigianale;
inserimento in aree provviste di idonee infrastrutture ( strade, ferrovie, aer... _OMISSIS_ ...
vicinanza con importanti centri urbani;
adeguatezza delle aree scoperte destinate a parcheggio, a spazi di manovra, a stoccaggio materiali;
dotazione di impianti tecnici adeguata all’utilizzo dell’immobile;
dotazione di servizi ed uffici adeguata alla destinazione d’uso;
versatilità nell’uso degli spazi.
Sotto l’aspetto catastale i fabbricati appartenenti agli immobili industriali sono generalmente inseriti nella categoria “ immobili a destinazione speciale”:

D/1 Opifici;

D/7 fabbricati costruiti o adattati per esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

L’immobile de quo, oggetto della valutazione, classificato catastalmente D/7, è da ricomprendersi nella categoria dei capannoni industriali.

Per quanto rig... _OMISSIS_ ...ico segmento degli immobili industriali già agli inizi del 2000 si è iniziata a sentire una significativa crisi acuitasi negli ultimi anni a seguito della crisi economica, si è giunti ad una contrazione della domanda che si può verosimilmente collocare intorno al 25% che, unitamente all’obsolescenza fisica e funzionale, ha condotto spesso a mutamento della destinazione d’uso o allo smantellamento di numerosi immobili industriali specialmente se ubicati internamente alla fascia propriamente urbana.

Tanto premesso e considerato relativamente alla metodologia estimativa si adotterà:

a) il metodo sintetico comparativo;

b) il criterio del costo di costruzione.


Indagini di mercato La metodologia posta in essere per la stima dell’immobile, presuppone un’adeguata disponibilità di campioni di dati relativi al mercato delle compravendite di immobili similari per tipologia, caratteristiche ... _OMISSIS_ ...strettamente omogenei e quanto più possibile completi ed attendibili.

Al fine di reperire una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona di quello in esame ovvero in zone limitrofe, relativi ad unità immobiliari libere con la medesima destinazione di quelle oggetto di stima, si sono condotte indagini nell’ambito delle seguenti fonti:
offerte di compravendita;
atti di compravendita;
pubblicazioni specializzate del settore.
Si evidenzia che sono state effettuate inoltre rilevazioni di natura indiretta basate sui principali osservatori del mercato immobiliare nell’ambito nazionale.

Quando la fonte del dato è un’offerta di mercato, il relativo prezzo viene ridotto del 10% per tener conto sia dell’attendibilità del dato che dei margini di un’alea di trattativa generalmente esistente fra l’offerta e la definitiva transazione.

Os... _OMISSIS_ ...ercato immobiliare Tra le fonti che forniscono dati tecnico-economici sintetici del mercato immobiliare italiano, si ritiene di dover far particolare riferimento ai parametri tecnico – economici del segmento di mercato relativo all’unità immobiliare in oggetto contenuti nel database dell’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornato semestralmente dall’Agenzia del Territorio e resi disponibili sul sito internet www. agenziaterritorio.gov.it.

Si ritiene tale fonte particolarmente attendibile e completa per la copertura territoriale, la trasparenza delle metodologie di indagine, elaborazione e aggiornamento e la sua riconosciuta autorevolezza.

La banca dati dell’Osservatorio costituisce infatti una rilevante fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, utile strumento per tutti gli operatori del mercato.

Dall’OMI, quindi, si rilevano in primo luogo gli elemen... _OMISSIS_ ...ci della zona omogenea di mercato entro cui ricade l’immobile in esame.

Nel nostro caso la zona di interesse è la zona denominata …………. del comune di …………..

Tuttavia si evidenzia che l’OMI dell’Agenzia del Territorio non ha valorizzato per la destinazione produttiva alcuna quotazione.

Pertanto si è ritenuto indispensabile acquisire altre quotazioni in altre zone quali ………………. e …………………………. che abbiano caratteristiche similare alla zona de quo.

Tali indagini hanno evidenziato quotazioni variabili tra le €/mq (900-1200)

Ulteriori indagini effettuate su altri osservatori immobiliari hanno quotato i seguenti valori:


Presso agenzie immobiliari locali sono stati reperiti una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona dell’immobile in esame e nelle zone limitrofe, relativi ad unità immobiliari libere con destinazione d’uso diversa dal residenziale e con caratteristiche ordinarie (sono stati scartati dati di mercato relativi ad immobili con caratteristiche intrin... _OMISSIS_ ...seche molto distanti dall’immobile in esame)

Di seguito si riportano in sintesi i dati rilevati con indagini dirette:

Comune Zona/via Tipologia immobile Tipologia dato economico Superficie commerc Prezzo/offerta (€) Valore unitario (€/mq) ... ... Produttivo Offerta 990 1.000.000 1.010 ... ... Produttivo Offerta 620 680.000 1.095 ... ... Capannnone Offerta 850 780.000 920 ... ... Produttivo Offerta 1.700 ... _OMISSIS_ ...0 1.195 ... ... Produttivo Offerta 1.250 1.200.000 960 ... ... Produttivo Offerta 900 1.100.000 1.220 ... ... Produttivo Offerta 850 870.000 1.025