Valutazione di un capannone in diritto di superficie sito in zona industriale PIP

Il lotto

Il lotto ha forma rettangolare, la giacitura è piana e regolare. L’intera superficie è stata assoggettata a sistemazione esterna diversificandola tra superficie asfaltata, idonea allo scarico ed allo stoccaggio momentaneo delle merci e/o materie prime, e area a verde opportunamente curata.

L’intero perimetro è recintato tramite muro basso, circa un metro, in calcestruzzo, sormontato da rete keller per un’altezza totale di circa 2,00.

L’accesso alla proprietà avviene tramite apposita ampia rientranza sul fondo della quale è stato istallato un cancello scorrevole metallico scorrevole per l’accesso carrabile, provvisto di movimento elettrico e fotocellula, con affiancato un cancello sempre metallico ma di minor luce per l’accesso pedonale; l’ingresso è dotato di impianto citofonico. Sul lato corto, opposto alla via pubblica, sono state realizzate delle tettoie metalliche per il parcheggio di vetture private.

Quanto all’urbanizzazione primaria e secondaria la presenza di strade asfaltate, di illuminazione pubblica lungo strada provvista di chiusini stradali nonché la realizzazione di ordinari servizi igienici internamente all’immobile, lascia intendere che è stata realizzata in modo idoneo almeno per quanto è da porre in diretta relazione con un immobile con destinazione d’uso industriale.

L’intero lotto, tra superficie coperta e scoperta, ha una consistenza complessiva pari a mq.6387 così come risulta dall’atto di concessione stipulato tra il Comune di …………………e la Società …………….. che ha realizzato l’immobile in questione .


La costruzione

La costruzione, elevata su due piani fuori terra, piano terra e piano primo, ha forma rettangolare con il lato lungo di m 54,95 circa ed il lato corto di m. 35,50 circa per una superficie coperta lorda di circa mq 1.950,73 per ciascun piano.

Quanto alla volumetria, nel suo insieme sviluppa per entrambi i piani, (piani terra e piano 1°), circa mc 15.500.

Strutturalmente la costruzione è realizzata con elementi portanti prefabbricati ad eccezione delle fondazioni e delle scale che sono in c.a. gettato in opera.

Le tamponature esterne sono realizzate con pannelli anche essi prefabbricati così come la copertura realizzata con elementi ad “O” di luce compresa tra i 15 m ed i 20 m..

Le finestrature sono di tipo a fascia con infissi metallici per entrambi i piani.

Quanto alla ripartizione degli spazi in generale sono ben distribuiti con riferimento al loro utilizzo con finiture appropriate alla specifica destinazione.

Dalla planimetria dei piani fornita dalla società conduttrice, il piano terra è destinato per circa 83% della superficie alla produzione (laboratori e depositi, locali tecnici, ecc) e per la restante superficie a servizi (docce spogliatoi, wc, sala mensa, locale guardiania, locale ufficio, ecc).

Il piano primo risulta maggiormente diversificato poiché destina alla produzione circa il 63% riservando il 26% a locali direzionali e sala esposizione e per al restante parte circa il 11% a servizi all’interno dei quali l’alloggio del custode ne utilizza oltre la metà.

Le finiture sono di tipo industriale relativamente alle parti utilizzate per produzione stoccaggio materiali, ordinarie per servizi igienici, docce, spogliatoi, sala mensa, ecc e di buona qualità per la zona uffici e di rappresentanza in particolare pavimentazione in granito per gli ingressi, pavimentazione in parquet per uffici e sala esposizione con presenza di pareti in metallo e vetro, controsoffittatura e impianto di condizionamento.

La dotazione impiantistica è proporzionata all’attività cui è destinata la costruzione: impianto elettrico,. telefonico, citofonico, condizionamento (uffici), climatizzazione per le zone di produzione, idrico, ascensori e montacarichi, messa terra, protezione scariche atmosferiche antincendio, apertura automatica del cancello carrabile esterno quest’ultimo completato da tre scale metalliche esterne realizzate su tre dei 4 quattro lati dell’immobile.

Al piano primo risulta compartimentato, ai fini antincendi (porte tipo REI ), il magazzino “ modelli in legno”.

Lo stato conservativo in generale si può ritenere al limite dell’ordinario, poiché evidenzia la vetustà realizzativa quanto a conservazione e stato d’uso.

Una nota a parte è la copertura che denuncia gravi e ricorrenti infiltrazioni di acque meteoriche che percolano in alcuni casi anche in modo significativo dal livello copertura fino al piano terra con nocumento delle strutture e dei materiali stoccati nelle zone interessate da tali infiltrazioni.

Tale condizione, certamente destinata ad incrementarsi nel tempo necessita di interventi radicali ed urgenti che interessino l’intera copertura.

Quanto agli impianti non si può avanzare alcun parere poiché, verosimilmente realizzati alla fine degli anni 90, non è stata fornita alcuna documentazione dalla quale desumere interventi conservativi e/o di adeguamento tecnico-funzionale e tantomeno certificazioni di rispondenza alla normativa vigente in materia di sicurezza impiantistica.

Tanto detto per la parte impiantistica sembra necessaria una prima ricognizione sullo stato d’uso; l’unica osservazione è che la loro data di realizzazione, il loro aspetto, la loro collocazione e tecnologia appare funzionale all’attività produttiva a cui sono asserviti e pertanto una diversa linea di produzione potrebbe verosimilmente comportare il rifacimento pressoché integrale.

Relativamente alle superfici esterne circa il 18% dell’intero lotto è destinata ad area verde mentre la parte dedicata viabilità, stoccaggio esterno materiali e parcheggi rappresenta circa il 50% dell’intero lotto.

L’intera area esterna, sia quella destinata a verde che quella utilizzata per viabilità e parcheggio e stoccaggio, è stata interamente sottoposta a sistemazione e correttamente conservata.


Identificativi catastali

Per quanto concerne la registrazione negli atti catastali la costruzione, è individuata negli atti del catasto urbano al foglio ….. particella …… sub 1 cat D/7 piano T e I RC di € ……. relativamente al capannone industriale e sub 2 cat. A/4 di classe 3 consistenza di vani 5, R.C. di € ….. relativamente all’alloggio del guardiano realizzato internamente ed al piano I dell’edificio industriale.

L’intera particella è intestata al Comune di ………………….., come diritto del concedente, e Società……….come utilitarista della superficie.


Urbanistica autorizzazioni

Sotto l’aspetto urbanistico nell’attuale P.R.G. ed a seguito dell’adeguamento n…….la costruzione ricade in un’area che è transitata dalla “Città di trasformazione” alla “Città Consolidata” ad ambiti ripianificati, Piano per gli insediamenti produttivi (P.I.P.) di ……………. Relativamente alla Rete ecologica ed alle Carte per la qualità non rileva nulla…….omissis.


Documentazione

Si elenca la documentazione resa disponibile:

[Omissis]


Analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare

Si ritiene opportuno effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore, rappresenta la fonte principale per le analisi compiute.

La conoscenza approfondita delle caratteristiche del territorio, della composizione dello stock immobiliare edificato e degli andamenti del mercato consente infatti di comprendere le potenzialità di assorbimento degli immobili posti in vendita e le dinamiche di interazione tra domanda e offerta.

La “dinamica” del mercato immobiliare viene analizzata attraverso la conoscenza dei seguenti parametri:
  • Numero delle transazioni normalizzate

  • Intensità di mercato

Per “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) realizzatesi in un intervallo di tempo si intende il numero di transazioni per quota di proprietà oggetto della transazione, mentre il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), rappresenta l’NTN per la quota dello stock presente in un dato territorio.

Viene esaminata, per il comune di Roma, la distribuzione dei volumi di compravendita (NTN), con riferimento al numero del relativo stock, nonché la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI). I dati riportati sono stati aggregati nel loro insieme.

Si evidenzia, in particolare, che per le destinazioni degli immobili diverse dal residenziale:
  • il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso dell’anno 2011, 1° semestre (ultimo dato pubblicato) è stata pari nella provincia di …………… a 2.103 (601 terziario, 1.339 commerciale, 163 produttivo) di cui 1.557 nel capoluogo (468 terziario, 1.019 commerciale, 70 produttivo);

  • il grado d’intensità del mercato nel 2010 è stato pari a 2,28% nel settore terziario, 1,35% nel settore commerciale e 1,61% nel settore produttivo.

I valori sopraindicati mostrano come nella provincia di …… si abbia una scarsa dinamica di mercato per il settore non residenziale e in particolare per il “produttivo” e “commerciale”.

Nella tabella che segue si riportano i principali parametri della dinamica del settore terziario e commerciale dal 2007 nella provincia di ……………..


Anno NTN terziario IMI anno terziario NTN commerciale IMI anno commerciale NTN produttivo IMI anno produttivo
2007 1.878 4,37% 3.496 2,07% 339 2,17%
2008 1.238 2,83% 2.903 1,69% 281 1,72%
2009 1.112 2,50% 2.315 1,34% 279 1,68%
2010 1.030 2,28% 2.345 1,35% 281 1,61%


Sono state assunte inoltre ulteriori informazioni economiche presso agenti locali e operatori immobiliari, che hanno consentito di comprendere il dato congiunturale del mercato immobiliare locale.

In particolare, gli operatori immobiliari non hanno evidenziato nel corso del corrente anno sostanziali variazioni nei prezzi, mentre le transazioni hanno subito una decisa contrazione sia in numero che in dimensione monetaria, persistendo quindi una sostanziale tendenza al ribasso, già riscontrata a livello comunale su tutto il settore immobiliare.

Inoltre a causa della concentrazione degli interessi su immobili con un basso profilo di rischio, i rendimenti per gli immobili già a reddito e ben situati sono stabili o in lieve contrazione.

I rendimenti per gli uffici sono infatti stimati intorno al 5% nel corso del 2012, mentre per i centri commerciali e per gli immobili ad uso logistico e industriale sono stimati, sempre nel 2011, rispettivamente intorno al 6,5% e al 7,5%. 
Nuovo

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