Il valore di un comparto edificatorio: costi, oneri e contributi

Costo di costruzione degli erigendi fabbricati

Dopo la prima fase del processo estimativo esaminata nel precedente paragrafo, in relazione alla metodologia di stima individuata è stato necessario provvedere alla valorizzazione del costo di realizzazione delle ipotizzate costruzioni.

Alla determinazione del costo di costruzione si è pervenuti adottando una metodologia sintetica che utilizza come parametro di stima il volume di costruzione vuoto per pieno, per tipologie omogenee di ambienti (vani chiusi), ovvero il m2 di superficie (per i posti auto).

Per la rilevazione dei dati di mercato della fattispecie, risultano utilizzabili specifiche pubblicazioni (prezziari) del settore, sia prodotte da operatori privati specialistici del settore, che da operatori pubblici (ministeriali, regionali, ecc.) che a fronte di molteplici tipologie edilizie proposte riportano, per macro-aree territoriali, il costo di costruzione, a volte perfezionabile attraverso l’uso di specifici coefficienti correttivi che consentono di tenere conto di eventuali particolari situazioni locali. Tra le tipologie monitorate da dette pubblicazioni specialistiche di settore è necessario individuare le più prossime a quelle previste dal progetto.

Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi sono stati confrontati con quelli di contratti di appalto recentemente conclusi ovvero in corso di esecuzione, nel Comune, ma anche nella zona, che hanno per oggetto opere similari. In un caso o nell’altro, il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento, allegare eventualmente stralci di prezziari o schede monografiche illustrative delle varie tipologie delle opere in valutazione.e ad argomentare le ipotesi assunte e le eventuali successive elaborazioni sviluppate. [1]

Dalla suddetta analisi sono stati individuati i costi unitari, per m3 di volume vuoto per pieno o di m2 di superficie, per la realizzazione delle singole opere, riportati nella tabella n. 8.

Nei prezzi sono comprese le spese generali, che constano degli oneri che deve sostenere l'imprenditore nella gestione dell'intervento di trasformazione quali: impianto cantieri, personale amministrativo, ammortamento mezzi d'opera, ecc., e l’utile dell’imprenditore stesso, costruttore delle opere (e non dell’imprenditore generale coordinatore e titolare dell’intero processo di trasformazione).


Tabella n.8 - Consistenza e costo prodotto edilizio finito
Destinazione Volume Superficie commerciabile Costo unitario Costo complessivo
Residenze 260.236,20 86.745,40 1.100,00 95.419.940,00
Parcheggi residenze (box) 260.236,20 17.349,08 550,00 9.541.994,00
Parcheggi residenze (posto auto esterni)   17.349,08 75,00 1.301.181,00
Strutture ricettive alberghiere 383.202,00 127.734,00 1.150,00 146.894.100,00
Parcheggi alberghiera (box)   19.160,10 575,00 11.017.057,50
Parcheggi alberghiera (posti auto esterna)   19.160,10 75,00 1.437.007,50
Totale € 265.611.280,00


Onorari professionali

Per la determinazione degli onorari dei professionisti della cui prestazione è necessario avvalersi per l’intervento ed, in particolare, per lo studio urbanistico, la progettazione architettonica, strutturale ed impiantistica, la redazione di preventivi capitolati, la direzione lavori, il collaudo, ecc., si è fatto riferimento al vigente tariffario “Ingegneri ed Architetti” di cui alla Legge 143/49 e successivi adeguamenti. Nella stima si è, altresì, tenuto conto degli onorari per consulenze legali relativi a convenzioni e quant'altro.

In relazione alla notevole entità dell’intervento edilizio in esame, della ripetitività di parte dei progetti e anche sulla base di precedenti convenzioni stipulate dallo stesso Comune con professionisti per interventi comparabili, si ritiene corretto ed equo fissare la totalità degli onorari, sia tecnici che legali, comprensivi di spese forfettizzate, in un quantum pari al 10 % da applicare sul totale costo delle opere edilizie.

L’applicazione al costo delle opere in progetto porta alla quantificazione in € 26.561.128,00.


Oneri di urbanizzazione

In merito agli oneri di urbanizzazione si è fatto stretto riferimento alle modalità di calcolo previste per il Comune, differenziando tali oneri tra gli interventi relativi ai fabbricati direzionali, commerciali e a destinazione residenziale.

Di seguito, si riportano gli importi unitari assunti nella presente stima per gli oneri in questione:

[Omissis]

L’applicazione alle volumetrie in esame porta lalla quantificazione in € 45.655.503,00 [2]


Contributo afferente il costo di costruzione

Per la determinazione del contributo sul costo di costruzione si è fatto riferimento ai parametri indicati dall’amministrazione comunale.

In merito ai fabbricati a destinazione turistica alberghiera la delibera del Consiglio Comunale n. ……….. del ………….., stabilisce di assumere come commisurazione del contributo l’8% del costo di costruzione documentato. Pertanto, l’ammontare del contributo risulta, con riferimento al costo di costruzione riportato nella tabella n. 7, è il seguente:

[Omissis]


per i fabbricati residenziali il calcolo del contributo relativo al costo di costruzione deve essere determinato secondo il prospetto A della suddetta delibera consiliare, applicando al costo di costruzione emergente dai predetti calcoli l’aliquota del 10% (giusta delibera del Consiglio Comunale n. ………… del ……..).

In conclusione, il contributo sul costo di costruzione unitario afferente i fabbricati residenziali risulta:

m2 86.745,40 x € 200,00/m2 x 10% = € 1.734.908,00


TOTALE € 14.482.761,20


Spese generali

Con specifico riferimento alle puntualizzazioni che sono state riportate nel paragrafo nel quale è stato quantificato il costo per la realizzazione delle opere edili, si rappresenta che queste concernono tutta l’attività, esclusa quella relativa alla fase di costruzione dei fabbricati. Pertanto sulla base di analisi desunte da pubblicazioni del settore e normalmente adottate nelle stime della fattispecie, queste sono state stabilite nella misura del 3% del valore del prodotto edilizio finito. In detta percentuale è ricompresa anche l’alea di eventuali piccoli imprevisti. Altri imprevisti, ovviamente sono valutati nell’ambito del profitto dell’imprenditore, di cui al paragrafo 4.2.8.

L’applicazione al valore dell’investimento (prodotto edilizio finito) porta alla quantificazione in € 24.125.927,00.


Spese di commercializzazione

Per conseguire le vendite e quindi ottimizzare il relativo profitto in tempi ordinari è prevista una intensa attività pubblicitaria, propagandistica e di commercializzazione fin dal momento dell’approvazione del piano urbanistico di attuazione e della definizione del progetto di massima del complesso edilizio. In merito alle spese di commercializzazione, in relazione all’entità dell’intervento, una indagine presso operatori locali, svolta a tale specifico fine, ha evidenziato che esiste una pluralità di Agenti intermediari immobiliari disposti ad assumersi tale impegno ad un compenso pari al 3,5 % da applicarsi al valore del prodotto edilizio finito alienabile a soggetti privati (nei termini sopra stabiliti).

L’applicazione al valore dell’investimento (prodotto edilizio finito) porta alla quantificazione in € 28.146.915,00. 

Il profitto dell’imprenditore

Tra le voci che è necessario determinare vi è anche quella afferente il profitto lordo, questo è costituito dal profitto normale netto, al lordo delle imposte, spettante all'imprenditore che trasformi l'area in un prodotto edilizio finito ed alieni tale prodotto completando così il suo intervento.

Come insegna la dottrina dell’estimo, normalmente l'entità in esame deve essere accertato in base ad una percentuale da applicare al valore del prodotto edilizio finito, in un intervallo normalmente oscillante tra il 15-20%.

La quantificazione analitica di questa voce non risulta facile perché è notorio che varia sensibilmente, in relazione sia all'ubicazione dell’intervento sia alle tipologie ed alle destinazioni dei fabbricati, ma, soprattutto, in relazione all'andamento contingente del mercato immobiliare e, quindi, al rischio complessivo dell’operazione.

Invero, l'imprenditore che attua la trasformazione si identifica in un operatore economico che svolge la propria attività nell'ambito della produzione edilizia. Tale operatore attende da questa sua attività un profitto che è quello specifico del settore.

Attualmente nella redditività d'impresa del settore considerato, sembra essersi esaurita la crisi che ha caratterizzato gli anni trascorsi e, pertanto, il settore tende nuovamente a presentare interesse per gli operatori. In considerazione di ciò, sarebbe equo ed obiettivo fissare il normale profitto lordo di impresa nel 20%; per il caso in esame avuto anche riguardo alla rilevanza dell’intervento, si è ritenuto di applicare la percentuale del 16 %, sul valore del prodotto edilizio finito (area più fabbricati: entità economica complessiva che quantifica l’intervento).


Il tasso di sconto ed il saggio di interesse finanziario

Per quanto attiene il saggio da assumere per gli interessi passivi, trattandosi, esclusivamente, di un tasso finanziario, si è ritenuto corretto adottare quello del 7,25%, e cioè l'attuale "prime rate " stabilito dall’ABI per l’anno 2004, leggermente maggiorato.

Di contro, in merito al saggio da assumere per gli interessi attivi si è adottato quello del 3,5 %, facendo riferimento al livello della fruttuosità ordinaria di investimenti a breve termine.

In merito invece al saggio “r”, relativo al coefficiente per lo sconto all'attualità, può essere fatto pari al saggio di fruttuosità di un investimento immobiliare della fattispecie, in quanto il rischio dell’operazione è segnatamente già preso in considerazione negli interessi sui capitali monetari cui è necessario accedere per eseguire le opere, e nel compenso per l’imprenditore, la cui presenza nella formula in esame è, ordinariamente, finalizzata proprio a compensare il rischio dell’attività economica-produttiva in esame.

Considerato che si tratta di un investimento misto con fruttuosità differenziate, per le residenze stabili si può assumere un tasso del 5% e, per le destinazioni turistico-alberghiere, il 6,0% , si è, in definitiva, fissato un tasso del 5,60 % pari al valore medio trai due dati suddetti, ponderato al peso dei singoli interventi ( € 314.018.348,00 per le residenze di tipo stabile, ed € 490.179.225,00 per le residenze di tipo turistico-alberghiere).
Il parere di stima a valore di trasformazione
Applicando la formula risolutiva (3) di paragrafo 4.4, ed inserendo i riferimenti economici calcolati con i criteri illustrati nei paragrafi precedenti si ottiene il valore Va riportato nella tabella n. 9. Nella stessa tabella sono indicati i valori di ciascun termine parziale.


Tabella n.9 - Valore dell'area con il criterio del valore di trasformazione
Vmf 804.197.573
Ccf -265.611.280
Cp -26.561.128
Ou -45.655.503
Occ -14.482.761
Sg -24.125.927
Sc -28.146.915
Ia 28.442.458
Ip -46.592.602
P -128.671.612
Numeratore 252.792.303
Denominatore 2,51
Valore totale area € 100.714.065