La stima di un comparto edificatorio: il valore del prodotto finito

Il prodotto edilizio finito – descrizione e valutazione

Per l'espletamento dell'incarico, ai fini dell’individuazione sia del valore realizzabile in una libera trattativa di compravendita del prodotto edilizio costruibile nel comprensorio, sia per quantificare il costo edilizio dell’intervento è stato necessario accertare e definire, anche tutti gli elementi di massima progettuale che caratterizzano l’intervento medesimo, anche nelle more della predisposizione del progetto. Tale ipotesi progettuale è stata sviluppata rispecchiando le ordinarie modalità operative attuali adottate dai locali imprenditori edili della città.

A titolo indicativo, in forma estremamente sintetica per questioni di spazio editoriale, si fornisce la presente descrizione, sulla base di quanto indicato nella tabella n.5. [1]

  
Tabella n.5 - Consistenza dell'intervento edilizio
Destinazione Volume Superficie commerciabile
Residenze 260.236,20 86.745,40
Parcheggi residenze (box)   17.349,08
Parcheggi residenze (posto auto esterni)   17.349,08
Strutture ricettive alberghiere 383.202,00 127.734,00
Parcheggi alberghiera (box)   19.160,10
Parcheggi alberghiera (posti auto esterna)   19.160,10


Dalla tabella emerge la sintesi delle superfici lorde commerciabili per ciascuna tipologia edilizia realizzabile suddivisa in ambienti principali, autorimesse in box esclusivi o comuni, spazi a parcheggio all’esterno, sulla base delle quali è possibile secondo specifiche indagini di mercato e successive analisi pervenire al più probabile valore di vendita delle unità immobiliari ricavabili.

Dopo l’individuazione fisica del prodotto edilizio finito definito sulla base delle previsioni urbanistiche e delle scelte economiche specifiche che l’ipotetico, ordinario, imprenditore, probabile acquirente, assumerebbe per lo sviluppo della specifica operazione economica, il successivo passo procedimentale necessario per la elaborazione del richiesto giudizio di stima è la rilevazione, attraverso mirate indagini di mercato, dei dati economici di base.

In questo paragrafo la serie di elementi economici che si prendono in esame concerne i valori di mercato dei prodotti edilizi finiti sopradescritti.

Trattandosi di un intero comprensorio edilizio che deve essere ancora realizzato è evidente, come, per la individuazione dei predetti valori, nella fattispecie, non si possa prendere a riferimento l'andamento delle contrattazioni di immobili presenti nello stesso.

Si è sviluppata una prima indagine nelle zone limitrofe o comparabili per merito di posizione e caratteristiche ambientali.

In queste zone è notevolmente attivo il mercato immobiliare di nuove costruzioni per l’edilizia residenziale della quale sono noti sia i prezzi di unità immobiliari in corso di costruzione sia quelli di unità immobiliari già ultimate.

Si riportano di seguito alcuni dati rilevati dall’indagine di mercato condotta:

[Omissis]

Anche offerte di vendita di appartamenti similari rilevate presso le locali Agenzie immobiliari della zona presentano prezzi di vendita nel suddetto range di valori :

Ad esempio:

Agenzia ----- alloggio in Via Milano di m2 90,00 3.100,00 €/m2

Agenzia ----- alloggio in Via Cremona di m2 120,00 3.400,00 €/m2

Agenzia ----- alloggio in Via Buozzi di m2 100,00 3.300,00 €/m2

Agenzia ----- alloggio in Via Piacenza di m2 80,00…… 3.200,00 €/m2


Inoltre, utile riferimento, costituiscono i valori dell'osservatorio del mercato immobiliare, redatto dall’Ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio di ……… che per la zona B/03 (Centrale ……….) e la zona C/0l (Semicentrale ………..), per le abitazioni di tipo civile, in normale stato di conservazione, al secondo semestre 2004, riporta rispettivamente i seguenti valori :

[Omissi ]

Il sottoscritto, sulla base di tali dati di mercato e delle risultanze delle indagini svolte:- considerando che nella fattispecie si tratta di valutare appartamenti di nuova costruzione ubicati in buona zona, in quanto a confine con comprensori da tempo già sviluppati e prossima al mare, con rifiniture di tono simile e a volte superiore rispetto a quelle presentate dagli immobili assunti a confronto, ritiene che il valore unitario più attendibile e aderente al complesso in questione possa essere, mediamente, assunto in 3.200,00 €/m2.

Si specifica che il valore individuato è un dato medio tra quello attribuibile alle unità immobiliari più pregiate per ubicazione nell’ambito dell’edificio (per livello di piano, esposizione, areazione, ecc.) ovvero per sito dell’edificio (più o meno vicino al centro commerciale, alle fermate dei bus, prospiciente aree a verde, ecc.) e quelle in condizioni di minimo pregio. Altresì poiché la vendita delle medesime unità immobiliari è prevista in un arco temporale di un anno (tre anni se si tiene conto anche della possibilità di vendita in corso di costruzione o sulla base del semplice progetto), durante il quale per lo sviluppo che sta subendo il comparto, il valore delle unità poste in vendita verso il periodo finale dell’intervento è sicuramente superiore a quello iniziale, il valore assunto media anche tali diversità di apprezzamento temporali.

L’indagine di mercato condotta, per quanto concerne l’edilizia turistica alberghiera, ha evidenziato che nella zona litoranea del comune sono presenti i comparti ……. e …… , che hanno carattere del tutto simile a quello in progetto e del quale alcune porzioni immobiliari sono state oggetto di recente compravendita.

Al riguardo, si riportano i seguenti riferimenti:

[Omissis]

Considerando che i prezzi unitari suddetti devono essere aggiornati all’attualità e che i costruendi immobili oggetto di stima, oltre che ad essere di nuova costruzione, sono superiori per caratteristiche tecnico-costruttive, impiantistica e livello di rifiniture rispetto a quelli dei complessi sopra citati e che l’ubicazione dell’area è più pregiata in quanto vicina alla zona centrale di interesse turistico balneare del Comune, rispetto ai medesimi complessi assunti a riferimento, si ritiene, equamente, di potere adottare un valore unitario di 3.500,00 €/m2.

Tutto ciò considerato si ritiene che il più probabile valore di mercato delle porzioni immobiliari alienabili del comparto in esame possa essere assunto sulla base dei valori unitari riportati nel prospetto di cui alla tabella n. 6.

In essa, in relazione al locale apprezzamento di mercato relativo tra le diverse tipologie funzionali degli edifici, per le porzioni di immobili destinate ad autorimesse, è stato assunto un valore pari al 50% di quello delle porzioni immobiliari destinate a vani principali abitabili. Per i posti auto esterni è stato assunto un valore unitario di 500,00 €/m2, rilevato dal mercato, considerato che il prezzo di un posto auto in un’area di pertinenza di edifici residenziali della superficie variabile da m218 a m2 22 è normalmente venduto a circa 10.000 €.

  
Tabella n.6 - Valori immobiliari adottati
Destinazione ambienti Volume unitario
Residenze 3.200,00
Parcheggi residenze (box) 1.600,00
Parcheggi residenze (posto auto esterni) 500,00
Strutture ricettive alberghiere 3.500,00
Parcheggi alberghiera (box) 1.750,00
Parcheggi alberghiera (posti auto esterna) 500,00


Nella stima, che segue, è stata ipotizzata la vendita per unità immobiliare delle abitazioni per residenze stabili ed in blocco dei tre complessi di tipo turistico alberghiero realizzabili, ciascuna con il suo corredo di autorimesse dell’interrato, parcheggi esterni ed altre pertinenze.

La consistenza assunta a riferimento per la valutazione, riportata nella tabella n. 5 è riferita alla superficie lorda comprensiva dei muri, quale sommatoria delle varie unità presenti nel complesso edilizio da realizzare. I valori unitari individuati e adottati tengono conto di tale fatto e della dotazione media di balconi, cantine, soffitte, verde esclusivo. [2]


Nella tabella n. 7 è riassunto il risultato della stima cui si è pervenuti con l’utilizzazione dei valori unitari di cui alla tabella n. 6.


Tabella n.7 - Consistenza dell'intervento edilizio
Destinazione Volume Superficie commerciabile Valore unitario Valore complessivo
Residenze 260.236,20 86.745,40 3.200,00 277.585.280,00
Parcheggi residenze (box) 260.236,20 17.349,08 1.600,00 27.758.528,00
Parcheggi residenze (posto auto esterni)   17.349,08 500,00 8.674.540,00
Strutture ricettive alberghiere 383.202,00 127.734,00 3.500,00 447.069.000,00
Parcheggi alberghiera (box)   19.160,10 1.750,00 33.530.175,00
Parcheggi alberghiera (posti auto esterna)   19.160,10 500,00 9.580.050,00
Totale 804.197.573,00