Il valore di un comparto edificatorio: procedimento estimale

Procedimento estimale adottato

Alla luce delle considerazioni precedentemente esposte, si effettuerà la stima del terreno oggetto di valutazione, indipendentemente dalla particolare destinazione urbanistica attribuitagli (peraltro potenzialmente soggetta a modificazioni), analizzando il comparto nel suo complesso e determinandone il più probabile valore di mercato come incidenza del valore dell’area sul valore delle volumetrie realizzabili a destinazione residenziale ed alberghiera, in quanto esse sono le uniche realmente appetibili in quest’ambito e per le quali sono individuabili degli specifici segmenti immobiliari di mercato.

Le aree a destinazione pubblica di fatto, come già indicato, devono essere gratuitamente cedute al Comune.

Il metodo di stima adottato è quello sintetico-comparativo, secondo l’aspetto economico del più probabile valore di mercato delle aree edificabili.

Il valore di mercato determinato con il metodo “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita.

Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni (scelti quale unità di riferimento), di prezzi noti, attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.

Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.

I prezzi di riferimento devono riferirsi a beni per quanto possibile similari a quello oggetto di valutazione, ed infine devono essere verificati in tempi prossimi alla data di riferimento della stima.

In ogni caso è indispensabile la precisa conoscenza delle caratteristiche individuali dei beni presi a raffronto.

Le fonti dell’indagine per la ricerca di prezzi e valori di mercato sono varie e costituite, rispettivamente, da atti pubblici di compravendita, da contratti di locazione, da sentenze dell’Autorità giudiziaria per la vendita all’incanto ovvero su liti concernenti la determinazione del valore di mercato, o da valori accertati dagli Enti impositori (definiti ad esempio a seguito di contenzioso tributario), da precedenti stime di soggetti pubblici e privati, da offerte di vendita e da ogni altra informazione che possa, nelle specifiche circostanze, essere a conoscenza del perito e che sia comunque documentabile.

Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorché simili per caratteri generali, all’interno della quale andare a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima.

In particolare si fa riferimento al metodo sintetico comparativo per valori tipici, che prevede la comparazione dei valori dei beni oggetto di stima tipologicamente raggruppabili in sottoinsiemi omogenei, con altri di analoghe caratteristiche i cui prezzi di mercato sono noti. Nella fattispecie, le tipologie edificabili sono quella residenziale e turistica-alberghiera.



Ai fini della verifica del valore di stima ottenuto e come eventuale secondo procedimento estimativo, si procede anche alla valutazione con il criterio di stima del valore di trasformazione.

Il procedimento incentrato sul valore di trasformazione trova la sua logica spiegazione nel considerare l'area edificabile come un bene di produzione, dal quale, mediante l'applicazione di un determinato capitale equivalente al costo di trasformazione, può ottenersi un prodotto, e cioè un nuovo complesso costruttivo.

In altri termini, con riferimento al caso in esame, il valore incognito del bene di produzione - aree nello stato attuale - risulterà dalla differenza tra il valore del prodotto edilizio finito - fabbricati con destinazioni residenziale e turistica alberghiera - ed il costo di trasformazione - costi tecnici, oneri amministrativi, spese generali, oneri finanziari, imposte e profitto (remunerazione del rischio)-, differenza che, essendo relativa a valori, costì ed altri elementi tutti riferiti a tempi successivi alla data di stima, correttamente, deve essere riportata a tale data per allinearla cronologicamente con il richiesto valore incognito del bene stimando -area del comprensorio-.

Il valore è stato determinato sulla base di indagini di mercato svolte su terreni aventi destinazione urbanistica residenziale e turistica con caratteristiche similari ai terreni oggetto di valutazione e di recenti compravendite e a fabbricati comparabili con quelli che possono essere realizzati sulle aree in esame.

Le valutazioni sono state svolte considerando come elemento di riferimento l’apprezzamento sul mercato del volume edilizio, espresso in metri cubi v.p.p., realizzabile ed in metri quadrati di superficie commerciabile per i fabbricati.

Sia nell’analisi degli atti considerati ai fini della valutazione che per il comparto in cui ricade il bene oggetto di valutazione, si sono considerate le diverse apprezzabilità che hanno sul libero mercato le aree edificate destinate ad edilizia residenziale e quelle ad edilizia residenziale pubblica.

Infatti quest’ultime, poiché sono vincolate nel prezzo di vendita delle unità immobiliari realizzate, non possono essere considerate equivalenti alle prime. Sulla scorta di indagini di mercato, che hanno evidenziato un rapporto di valori tra le due tipologie destinate a residenze di 2 a 1, le due volumetrie sono state omogeneizzate dividendo per due la volumetria destinata ad edilizia residenziale pubblica e sommando a quella destinata ad edilizia residenziale. Con questo artificio, la valutazione può essere effettuata sulla base del solo parametro valore unitario di edilizia residenziale libera, applicato alla superficie convenzionale “ragguagliata”.

L’importo risultante dalla determinazione del valore finale desunto dai volumi edilizi commercializzabili, diviso per la superficie del comparto, al netto delle aree per canali e viabilità esistente, rappresenterà il valore unitario dello stesso.


Valutazione a valore di mercato

Analisi del comparto

Il comparto “01” è costituito dalle aree raggruppate in funzione della zona territoriale omogenea, come indicato nella tabella n. 2.


Tabella n.2 - Distribuzione superfici e volumi commerciabili
Tipo di zona Destinazione Area della particella
(tot m²)
Volume edificabile Indice edific Destinazione particolare Volume edificabile Volume commerciale


C2_2


Nuova espansione residenziale


461.948,00


320.189,00


0,60
Edilizia residenziale 192.113,40 192.113,40  
Edilizia residenziale pubblica 128.075,60 64.037,80
C3 Completamento all'interno del parco campagna superficie totale 10.608,00 4.085,00       4.085,00
Totale residenze   260.236,20
D2_3   127.734,00 383.202,00 3,00     383.202,00  
Totale destinazione alberghiera 383.202,00
Totale generale 643.438,20
 


Si ha dunque per il comparto una superficie complessiva pari a m2 2.207.698, che si riduce a m2 1.717.580 escludendo la superficie destinata a “viabilità esistente” e quella a “Canali”. Si ha inoltre un volume commercializzabile totale pari a m3 707.476, destinato a residenze ed attività alberghiere.

Dalla tabella n. 2, si evince che la volumetria a destinazione residenziale è stata omogeneizzata, con i criteri precedentemente descritti nel paragrafo 4.2, per tener conto delle volumetrie da destinare ad edilizia residenziale pubblica. Infatti per le aree destinate a nuova espansione residenziale, sono previsti m3 320.189, di cui m3 119.113 ad edilizia residenziale e m3 128.075 ad edilizia residenziale pubblica che vengono valutati al 50%. 

Indagine di mercato

Sono state esperite indagini di mercato relative a compravendite di immobili similari e/o comunque comparabili con quelli oggetto di valutazione, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

Si riportano di seguito i valori rilevati da atti di compravendita recenti per aree a destinazione residenziale:
[Omissis]

Per determinare il più probabile valore di mercato unitario del terreno, i dati rilevati sono stati elaborati secondo la seguente metodologia.

Poiché gli stessi attengono a immobili che si diversificano oltre che per i più incidenti caratteri tecnici che influiscono sul valore (posizione e indice di edificabilità) anche per il periodo temporale di riferimento dell’atto e per la situazione urbanistica con riguardo ai tempi di possibile realizzazione delle volumetrie previste (in relazione all’iter approvativo del piano urbanistico attuativo), i suddetti valori sono stati omogeneizzati per quanto riguarda i seguenti aspetti:

1. attualizzazione dei prezzi (per uniformarli al momento della stima);

2. indice di edificabilità (per risalire dal valore fondiario riferito al terreno al valore per unità di superficie di costruzione realizzabile);

3. tempistica di attuazione (per uniformarli rapportandoli ad aree di pronta utilizzazione).

Per il primo punto, i prezzi indicati negli atti di compravendita visionati, sono stati attualizzati utilizzando i coefficienti di aggiornamento Istat per il costo della vita.

Per il secondo punto, i valori per unità di superficie desunti dagli atti di compravendita, sono stati riferiti alla volumetria realizzabile nei singoli lotti (dividendo il valore unitario a m2 di terreno per il rispettivo l’indice di edificabilità), sulla base dei diversi indici di edificabilità riportati nel certificato di destinazione urbanistica o calcolati mediante l’analisi del comparto in cui ricade il bene.

Riguardo infine al terzo punto, per le compravendite assunte a confronto, non trattandosi di aree prontamente edificabili, ma ciascuna costruibile solo dopo uno stimabile specifico tempo, diverso tra un caso e l’altro, sono stati definiti i tempi necessari per portare ciascuna area dallo stadio in cui si trovava al momento della compravendita fino al completamento dell’iter urbanistico e quindi alla definizione dei lotti soggetti a permesso di costruire. Per ciascuna compravendita è stato definito un tempo in anni detto “periodo di ragguaglio” che rappresenta quello necessario affinché il terreno (o meglio comparto in cui esso è ubicato), completato l’iter tecnico-amministrativo approvativo del piano, risulti di pronta edificabilità. Si è quindi adeguato il valore riscontrato negli atti di compravendita, per omogeneizzarli fra loro, andando a determinare il valore posticipato al momento della pronta edificabilità con la formula di matematica finanziaria:

[Omissis]

dove:

“Cn” è il valore pari al prezzo dichiarato in atto (P) posticipato di n anni;

“q= 1+r” il montante discontinuo annuo unitario, “r” il saggio medio di interesse bancario, che è stato quantificato pari al 7,25% (cfr. paragrafo 4.4.3);

“n” il numero di anni definito come “periodo di ragguaglio”. [1]


Di conseguenza, per l’area in esame che non è di pronta edificabilità, il valore calcolato con riferimento alla suddetta scala virtuale di valori di aree prontamente edificabili, sarà scontato al momento attuale con la formula di matematica finanziaria:

[Omissis]

dove:

“C0” è il valore scontato, “M” il valore stimato nella ipotesi di immediata edificabilità;

“q= 1+r” il montante discontinuo annuo unitario, “r” il saggio di interesse bancario, che è stato quantificato pari al 7,25% (cfr. paragrafo 4.4.3);

“n” il numero di anni da trascorrere prima del completamento dell’iter approvativo per l’edificabilità dell’area.


Nella tabella n. 3 sono riassunti, per la destinazione residenziale, i parametri di omogeneizzazione adottati per ciascuna compravendita ed è stata costruita la scala che indica la variabilità dei valori immobiliari di interesse.

Dalla tabella n. 3 si evince che i valori immobiliari espressi in €/m3 di costruzione realizzabile variano da un minimo di 60,48 €/m3 ad un massimo di 377,34 €/m3 e ciò in dipendenza, esclusivamente della posizione e dell’indice di edificabilità, visto che per gli altri aspetti si è provveduto ad una omogeneizzazione dei prezzi rilevati dal mercato. Il valore medio risulta di 159,02 €/m3

 
Tabella n.3 - Comparazione dati di mercato rilevati per residenze
N Data Caratteristiche Dichiarate Caratteristiche rilevate Coefficiente di omogeneizzazione Valore unitario omogeneizzato (€/m³)
Ubicazione Tipologia Valore unitario (€/m³) Posizione Indice di fabbricabilità Periodo di ragguaglio Aggiornamento Interesse Coefficiente finale
1 15/02/05 fg.74 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 285,86 Ottima 0,6 4 1,00 1,32 1,32 377,34
2 28/04/03 fg.67 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 70,59 Ottima 1,5 4 1,03 1,32 1,36 96,00
3 15/05/03 fg.67 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 73,30 Ottima 1,5 4 1,03 1,32 1,36 99,69
4 15/05/03 fg.67 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 70,58 Ottima 1,5 4 1,03 1,32 1,36 95,99
5 30/06/03 fg.69 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 47,62 Scarsa 1,5 3 1,03 1,23 1,27 60,48
6 25/11/02 fg.74 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 158,79 Buona 0,6 3 1,04 1,23 1,28 203,25
7 02/09/02 fg.62 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 121,05 Scarsa 0,6 5 1,05 1,42 1,49 180,36
Valore medio €/m³ 159,02
 
 
Il valore più basso (60,48 €/m3) attiene ad area in posizione di minore pregio e caratterizzata da un indice di fabbricabilità di 1,5 m3/m2. Di contro i valori più alti si riscontrano per le aree in posizione migliore e con indice di edificabilità pari a 0,6 m3/ m2. (– cfr. lotti 1, 6,7 – il loro valore medio è di 253,65 €/m3).

L’area oggetto di valutazione ha indice di edificabilità 0,6 – 0,8 m3/m2 e si trova in buona posizione, ma non come quella del lotto di cui al punto 1 della tabella (377,34 €/m3), la quale è immediatamente prospicente il mare. Il valore di mercato dell’area in esame è senza altro da individuarsi nell’ambito della scala medio-alta dei valori immobiliari rilevati, e pertanto si ritiene di poterlo, equamente, individuare in 210,00 €/m3 (valore di poco superiore al prezzo del lotto di cui al punto 6).

Nella tabella n. 4 sono riassunti, per la destinazione turistica alberghiera, i parametri di omogeneizzazione adottati per ciascuna compravendita e costruita la scala di variabilità dei valori immobiliari di interesse.


Tabell n.4 - Comparazione dati di mercato rilevati per residenze turistico alberghiere
N Data Caratteristiche dichiarate Caratteristiche rilevate Coefficiente di omogeneizzazione Valore unitario omogeneizzato (€/m³)
Ubicazione Tipologia Valore unitario (€/m³) Posizione Indice di fabbricabilità Periodo di ragguaglio Aggiornamento Interesse Coefficiente finale
8 14/04/03 fg.79 Zona C2_1 per residenze turistiche 129,11 Buona 3 1 1,03 1,07 1,10 142,02
9 29/04/03 fg.77 Zona C2_1 per residenze turistiche 240,76 Ottima 3 4 1,03 1,32 1,36 327,43
10 12/09/02 fg.62 Zona C2_2 di nuova espansione residenziale 105,58 Scarsa 3 2 1,05 ,15 1,21 127,75
11 29/05/03 fg.95 Zona C2_1 per residenze turistiche 82,50 Scarsa 3 3 1,05 1,23 1,29 106,43
Valore medio €/m³ 175,91
 

Dalla stessa si evince che i valori immobiliari espressi in €/m3 di costruzione realizzabile variano da un minimo di 106,43 €/m3 ad un massimo di 327,43 €/m3 e ciò in dipendenza, principalmente dalla posizione, considerato che l’indice di edificabilità è il medesimo. Il valore medio risulta di 175,91 €/m3.

I valori più bassi (cfr lotti 10 ed 11) attengono ad aree in posizione di minore pregio. Di contro il valore più alto si riscontra per il lotto di cui al punto 9, concernente però un’area in posizione ottimale, immediatamente prospicente il mare, e perciò migliore di quella in esame.

Il valore di mercato dell’area in esame è senza altro da individuarsi nell’ambito della scala medio-alta dei valori immobiliari rilevati ed in relazione alle considerazioni sopra esposte, il suo valore può essere, equamente, assunto in 210,00 €/m3 (posizione media tra il prezzo rilevato per il lotto 8 e quello del lotto 9).