Stima del valore di un comparto edificatorio

Descrizione dell’immobile Il terreno è situato in zona periferica, tra il centro storico e la zona di balneazione del Comune di ………………………, come rappresentato graficamente nella planimetria allegata (cfr Alleg. n..).

La zona è pianeggiante, ben drenata e già sufficientemente servita da strade pubbliche, oltre che da quelle in progetto.

Costituisce un comprensorio urbanistico, da attuare con le specifiche indicate nel paragrafo 3, della superficie complessiva di m2 2.207.698, che si riduce a m2 1.717.580 escludendo la superficie occupata dalla “viabilità esistente” e quella dei “Canali”.

L’elencazione delle particelle comprese nel co... _OMISSIS_ ...e in catasto quasi totalmente con la qualità seminativo di classe 4^, è riportata nella tabella n. 1.

Previsione dello strumento urbanistico Il bene in argomento ricade, secondo il PRG, approvato in data 18 aprile 2003 con deliberazione n°145 dalla Giunta Regionale della Regione …………, all’interno del comparto denominato “01”, per il quale sono previste le seguenti zone territoriali omogenee:
C2_2, zona di nuova espansione residenziale, disciplinato dall’art.14 delle Norme tecniche di attuazione;
C3, zona di completamento all'interno del parco campagna, disciplinato dall’art.15 delle Norme tecniche di attuazione;
D2_3, zona per strutture ricettive alb... _OMISSIS_ ...plinato dall’art.20 delle Norme tecniche di attuazione;
F1, attrezzature scolastiche, disciplinato dall’art.35 delle Norme tecniche di attuazione;
F2_1, zona di interesse comune, disciplinato dall’art.36 delle Norme tecniche di attuazione;
F2_3, zona per attività sanitarie, disciplinato dall’art.38 delle Norme tecniche di attuazione;
F3_1, aree di verde pubblico, disciplinato dall’art.39 delle Norme tecniche di attuazione;
F4, Parcheggio, disciplinato dall’art.42 delle Norme tecniche di attuazione.
sono inoltre comprese aree destinate a:
Canali - idrografia secondaria;
Nuova viabilità;
Viabilità es... _OMISSIS_ ...LF| In particolare si evidenzia che l’edificazione è subordinata alla approvazione e alla realizzazione su iniziativa pubblica di uno strumento urbanistico attuativo che preveda le modalità esecutive e di gestione delle opere di urbanizzazione e di pubblico interesse”, a cura della Pubblica Amministrazione.

Nella tabella n. 1 è riportato l’elenco delle particelle comprese nel comparto edificatorio, la loro superficie, l’indice territoriale di edificabilità il volume realizzabile per le varie destinazioni urbanistiche, limitatamente a quelle che riflettono un valore commerciale.

Si evidenziano le seguenti considerazioni di base per il successivo procedimento estimale delle aree.
essendo la localizzazione de... _OMISSIS_ ...quo;interno del comparto per destinazione urbanistica subordinata all’approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, tutte le aree ricadenti all’interno del comparto, non sono immediatamente utilizzabili secondo le destinazioni rappresentate graficamente all’interno del P.R.G.;
le aree destinate a strade pubbliche, verde, canali, attività sanitarie ed attrezzature scolastiche devono essere cedute gratuitamente al Comune, cosi come dalle Norme tecniche di attuazione; queste, fra l’altro prevedono che l’intervento edilizio di iniziativa privata “deve essere realizzato in modo unitario da più soggetti aventi titolo” e che “gli oneri ed i vantaggi derivanti dagli interventi previsti saranno ripartiti tra i p... _OMISSIS_ ...ra proporzionale alla proprietà indipendentemente dalla destinazione d’uso prevista dal P.R.G.”;
il rilascio dei permessi a costruire e delle autorizzazioni edilizie è conseguente al completamento dell’iter amministrativo urbanistico.
Nell’ambito dell’edilizia residenziale il P.R.G. prevede di riservare ad edilizia pubblica convenzionata una volumetria di m3 128.075,60 (cfr. tabella n. 2 di paragrafo 4.3.1 )

Per quanto concerne la destinazione turistica alberghiera, in particolare, il P.R.G. indica:
sono residenze turistico-alberghiere le strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico, ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative ar... _OMISSIS_ ...ite da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina. Le residenze turistico-alberghiere possono disporre di ristorante, bar e altri servizi accessori;
nelle residenze turistico-alberghiere i clienti possono essere alloggiati anche in camere, con o senza il vano soggiorno e senza il servizio autonomo di cucina. La capacità ricettiva di tali ultimi locali non deve risultare superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio.
Elenco particelle comprese nel comparto edificatorio, superfici e volumi realizzabili per le varie destinazioni urbanistiche Tipo di zona Numero della particella interessata Ambito Destinazione di z... _OMISSIS_ ... Area della particella (m²) Densità territoriale di fabbricazione (m³/m²) Volume totale commercializzabile (m³) C2_2 019 01 Nuova espansione residenziale 163.468 0,6 98.080,8 C2_2 021 01 Nuova espansione residenziale 35.732 0,6 21.439,2 C2_2 040 01 Nuova espansione residenziale 41.334 0,8 33.067,2 C2_2 041 01 Nuova espansione resid... _OMISSIS_ ... 64.114 0,8 51.291,2 C2_2 043 01 Nuova espansione residenziale 47.213 0,8 37.770,4 C2_2 044 01 Nuova espansione residenziale 12.596 0,8 10.076,8 C2_2 046 01 Nuova espansione residenziale 23.402 0,8


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