Descrizione dell’immobile
Il terreno è situato in zona periferica, tra il centro storico e la zona di balneazione del Comune di ………………………, come rappresentato graficamente nella planimetria allegata (cfr Alleg. n..).
La zona è pianeggiante, ben drenata e già sufficientemente servita da strade pubbliche, oltre che da quelle in progetto.
Costituisce un comprensorio urbanistico, da attuare con le specifiche indicate nel paragrafo 3, della superficie complessiva di m2 2.207.698, che si riduce a m2 1.717.580 escludendo la superficie occupata dalla “viabilità esistente” e quella dei “Canali”.
L’elencazione delle particelle comprese nel comparto, censit...
_OMISSIS_ ...RG, approvato in data 18 aprile 2003 con deliberazione n°145 dalla Giunta Regionale della Regione …………, all’interno del comparto denominato “01”, per il quale sono previste le seguenti zone territoriali omogenee:
C2_2, zona di nuova espansione residenziale, disciplinato dall’art.14 delle Norme tecniche di attuazione;
C3, zona di completamento all'interno del parco campagna, disciplinato dall’art.15 delle Norme tecniche di attuazione;
D2_3, zona per strutture ricettive alberghiere, disciplinato dall’art.20 delle Norme tecniche di attuazione;
F1, attrezzature scolastiche, disciplinato dall’art.35 delle Norme tecniche di attuazione;
F2_1, z...
_OMISSIS_ ...ttuazione;
F3_1, aree di verde pubblico, disciplinato dall’art.39 delle Norme tecniche di attuazione;
F4, Parcheggio, disciplinato dall’art.42 delle Norme tecniche di attuazione.
sono inoltre comprese aree destinate a:
Canali - idrografia secondaria;
Nuova viabilità;
Viabilità esistente.
In particolare si evidenzia che l’edificazione è subordinata alla approvazione e alla realizzazione su iniziativa pubblica di uno strumento urbanistico attuativo che preveda le modalità esecutive e di gestione delle opere di urbanizzazione e di pubblico interesse”, a cura della Pubblica Amministrazione.
Nella tabella n. 1 è riportato l’elenco delle particelle...
_OMISSIS_ ...ono un valore commerciale.
Si evidenziano le seguenti considerazioni di base per il successivo procedimento estimale delle aree.
essendo la localizzazione definitiva all’interno del comparto per destinazione urbanistica subordinata all’approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, tutte le aree ricadenti all’interno del comparto, non sono immediatamente utilizzabili secondo le destinazioni rappresentate graficamente all’interno del P.R.G.;
le aree destinate a strade pubbliche, verde, canali, attività sanitarie ed attrezzature scolastiche devono essere cedute gratuitamente al Comune, cosi come dalle Norme tecniche di attuazione; queste, fra l’altro prevedono che l’intervento edilizio di iniziativa privat...
_OMISSIS_ ...ra proporzionale alla proprietà indipendentemente dalla destinazione d’uso prevista dal P.R.G.”;
il rilascio dei permessi a costruire e delle autorizzazioni edilizie è conseguente al completamento dell’iter amministrativo urbanistico.
Nell’ambito dell’edilizia residenziale il P.R.G. prevede di riservare ad edilizia pubblica convenzionata una volumetria di m3 128.075,60 (cfr. tabella n. 2 di paragrafo 4.3.1 )
Per quanto concerne la destinazione turistica alberghiera, in particolare, il P.R.G. indica:
sono residenze turistico-alberghiere le strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico, ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costitu...
_OMISSIS_ ...stico-alberghiere i clienti possono essere alloggiati anche in camere, con o senza il vano soggiorno e senza il servizio autonomo di cucina. La capacità ricettiva di tali ultimi locali non deve risultare superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio.
Elenco particelle comprese nel comparto edificatorio, superfici e volumi realizzabili per le varie destinazioni urbanistiche
Tipo di zona
Numero della particella interessata
Ambito
Destinazione di zona
Area della particella (m²)
Densità territoriale di fabbricazione (m³/m²)
Volume totale commercializzabile (m³)
C2_2
...
_OMISSIS_ ... 01
Nuova espansione residenziale
35.732
0,6
21.439,2
C2_2
040
01
Nuova espansione residenziale
41.334
0,8
33.067,2
C2_2
041
01
Nuova espansione residenziale
64.114
0,8
51.291,2
C2_2
043
01
Nuova espansione residenziale
47.213
0,8
37.770,4
C2_2
044
01
Nuova espansione residenziale
12.596
0,8
10.076,8
...
_OMISSIS_ ... C2_2
047
01
Nuova espansione residenziale
8848
0,6
5.308,8
C2_2
048
01
Nuova espansione residenziale
38.801
0,6
23.280,6
C2_2
052
01
Nuova espansione residenziale
26.440
0,8
21.152,0
C3
001
01
Completamento all'interno del parco campagna
10.608
0,4
4.085,00
Canali
01
Canali - idrografia secondaria
...
_OMISSIS_ ... 0,00
Canali
01
Canali - idrografia secondaria
18.474
0,00
Canali
01
Canali - idrografia secondaria
3.236
0,00
F1
008
01
Attrezzature scolastiche
57.480
0,00
F2_1
028
01
Interesse comune
17.779
0,00
F2_1
029
01
Interesse comune
319.732
...
_OMISSIS_ ..._1
037
01
Interesse comune
7.456
0,00
F2_3
002
01
Attività sanitarie
67.062
0,5
0,00
F3_1
002
01
Verde pubblico
142.600
0,00
F3_1
018
01
Verde pubblico
8.287
0,00
F3_1
019
01
Verde pubblico
22.255
0,00
F3_1
020
...
_OMISSIS_ ...78
0,00
F3_1
022
01
Verde pubblico
86.295
0,00
F3_1
046
01
Verde pubblico
18.694
0,00
F3_1
047
01
Verde pubblico
101.302
0,00
F3_1
052
01
Verde pubblico
6.090
0,00
F3_1
053
01
Verde pubblico
6.568
0,00
...
_OMISSIS_ ... 01
Nuova viabilità
1.004
0,00
Str_new
01
Nuova viabilità
1.960
0,00
Str_new
01
Nuova viabilità
10.393
0,00
Str_new
01
Nuova viabilità
6.874
0,00
Str_old
01
Viabilità esistente
458.021
0,00
D2_3
001
01
Str...
_OMISSIS_ ...ere
72.146
3,0
216.438,0
D2_3
003
01
Strutture ricettive alberghiere
32.136
3,0
96.408,0
Totali
2.207.698
707.475,60
Considerazioni di carattere generale
Le indicazioni riportate dallo strumento urbanistico recepiscono l’orientamento dottrinale di ripartire il valore dell’edificabilità tra le proprietà presenti nel comparto edificatorio, come nel caso dell’espropriazione per pubblica utilità, indifferentemente dalle destinazioni urbanistiche previste per le singole aree, evitando sperequazioni nella distribuzione del...
_OMISSIS_ ... realizzare le costruzioni previste se non previa acquisizione delle aree a destinazione pubblica, così come i proprietari di queste ultime non potrebbero a loro volta beneficiare in alcun modo della edificabilità derivante dall’indice territoriale, se non cedendo le stesse a chi intende realizzare le costruzioni. È l’incontro delle volontà delle due parti a perfezionare l’operazione economica e, come la legge del mercato insegna, ordinariamente si perviene ad una equa mediazione che porta alla conclusione sopra riportata.
Il tipo di valore economico da individuare nella fattispecie è il cosiddetto "valore comprensoriale ".
Tale valore corrisponde all'aspetto economico del più probabile valore di mercato, che è, per definizi...
_OMISSIS_ ...comprensoriale", quindi, rileva nella possibile acquisizione di tutte le aree da parte di un operatore economico che, nei limiti delle varie tipologie imposte dalla normativa urbanistica vigente alla data di riferimento della stima, sia, però, libero di risolvere la composizione del comprensorio distribuendo le aree da destinarsi ad edilizia privata ed i suoli da utilizzare a spazi pubblici in modo quantitativamente uguale.