Stima del valore di un comparto edificatorio

Descrizione dell’immobile Il terreno è situato in zona periferica, tra il centro storico e la zona di balneazione del Comune di ………………………, come rappresentato graficamente nella planimetria allegata (cfr Alleg. n..).

La zona è pianeggiante, ben drenata e già sufficientemente servita da strade pubbliche, oltre che da quelle in progetto.

Costituisce un comprensorio urbanistico, da attuare con le specifiche indicate nel paragrafo 3, della superficie complessiva di m2 2.207.698, che si riduce a m2 1.717.580 escludendo la superficie occupata dalla “viabilità esistente” e quella dei “Canali”.

L’elencazione delle particelle comprese nel comparto, censit... _OMISSIS_ ...RG, approvato in data 18 aprile 2003 con deliberazione n°145 dalla Giunta Regionale della Regione …………, all’interno del comparto denominato “01”, per il quale sono previste le seguenti zone territoriali omogenee:
C2_2, zona di nuova espansione residenziale, disciplinato dall’art.14 delle Norme tecniche di attuazione;
C3, zona di completamento all'interno del parco campagna, disciplinato dall’art.15 delle Norme tecniche di attuazione;
D2_3, zona per strutture ricettive alberghiere, disciplinato dall’art.20 delle Norme tecniche di attuazione;
F1, attrezzature scolastiche, disciplinato dall’art.35 delle Norme tecniche di attuazione;
F2_1, z... _OMISSIS_ ...ttuazione;
F3_1, aree di verde pubblico, disciplinato dall’art.39 delle Norme tecniche di attuazione;
F4, Parcheggio, disciplinato dall’art.42 delle Norme tecniche di attuazione.
sono inoltre comprese aree destinate a:
Canali - idrografia secondaria;
Nuova viabilità;
Viabilità esistente.
In particolare si evidenzia che l’edificazione è subordinata alla approvazione e alla realizzazione su iniziativa pubblica di uno strumento urbanistico attuativo che preveda le modalità esecutive e di gestione delle opere di urbanizzazione e di pubblico interesse”, a cura della Pubblica Amministrazione.

Nella tabella n. 1 è riportato l’elenco delle particelle... _OMISSIS_ ...ono un valore commerciale.

Si evidenziano le seguenti considerazioni di base per il successivo procedimento estimale delle aree.
essendo la localizzazione definitiva all’interno del comparto per destinazione urbanistica subordinata all’approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, tutte le aree ricadenti all’interno del comparto, non sono immediatamente utilizzabili secondo le destinazioni rappresentate graficamente all’interno del P.R.G.;
le aree destinate a strade pubbliche, verde, canali, attività sanitarie ed attrezzature scolastiche devono essere cedute gratuitamente al Comune, cosi come dalle Norme tecniche di attuazione; queste, fra l’altro prevedono che l’intervento edilizio di iniziativa privat... _OMISSIS_ ...ra proporzionale alla proprietà indipendentemente dalla destinazione d’uso prevista dal P.R.G.”;
il rilascio dei permessi a costruire e delle autorizzazioni edilizie è conseguente al completamento dell’iter amministrativo urbanistico.
Nell’ambito dell’edilizia residenziale il P.R.G. prevede di riservare ad edilizia pubblica convenzionata una volumetria di m3 128.075,60 (cfr. tabella n. 2 di paragrafo 4.3.1 )

Per quanto concerne la destinazione turistica alberghiera, in particolare, il P.R.G. indica:
sono residenze turistico-alberghiere le strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico, ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costitu... _OMISSIS_ ...stico-alberghiere i clienti possono essere alloggiati anche in camere, con o senza il vano soggiorno e senza il servizio autonomo di cucina. La capacità ricettiva di tali ultimi locali non deve risultare superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio.
Elenco particelle comprese nel comparto edificatorio, superfici e volumi realizzabili per le varie destinazioni urbanistiche Tipo di zona Numero della particella interessata Ambito Destinazione di zona Area della particella (m²) Densità territoriale di fabbricazione (m³/m²) Volume totale commercializzabile (m³) C2_2 ... _OMISSIS_ ... 01 Nuova espansione residenziale 35.732 0,6 21.439,2 C2_2 040 01 Nuova espansione residenziale 41.334 0,8 33.067,2 C2_2 041 01 Nuova espansione residenziale 64.114 0,8 51.291,2 C2_2 043 01 Nuova espansione residenziale 47.213 0,8 37.770,4 C2_2 044 01 Nuova espansione residenziale 12.596 0,8 10.076,8 ... _OMISSIS_ ... C2_2 047 01 Nuova espansione residenziale 8848 0,6 5.308,8 C2_2 048 01 Nuova espansione residenziale 38.801 0,6 23.280,6 C2_2 052 01 Nuova espansione residenziale 26.440 0,8 21.152,0 C3 001 01 Completamento all'interno del parco campagna 10.608 0,4 4.085,00 Canali 01 Canali - idrografia secondaria ... _OMISSIS_ ... 0,00 Canali 01 Canali - idrografia secondaria 18.474 0,00 Canali 01 Canali - idrografia secondaria 3.236 0,00 F1 008 01 Attrezzature scolastiche 57.480 0,00 F2_1 028 01 Interesse comune 17.779 0,00 F2_1 029 01 Interesse comune 319.732 ... _OMISSIS_ ..._1 037 01 Interesse comune 7.456 0,00 F2_3 002 01 Attività sanitarie 67.062 0,5 0,00 F3_1 002 01 Verde pubblico 142.600 0,00 F3_1 018 01 Verde pubblico 8.287 0,00 F3_1 019 01 Verde pubblico 22.255 0,00 F3_1 020 ... _OMISSIS_ ...78 0,00 F3_1 022 01 Verde pubblico 86.295 0,00 F3_1 046 01 Verde pubblico 18.694 0,00 F3_1 047 01 Verde pubblico 101.302 0,00 F3_1 052 01 Verde pubblico 6.090 0,00 F3_1 053 01 Verde pubblico 6.568 0,00 ... _OMISSIS_ ... 01 Nuova viabilità 1.004 0,00 Str_new 01 Nuova viabilità 1.960 0,00 Str_new 01 Nuova viabilità 10.393 0,00 Str_new 01 Nuova viabilità 6.874 0,00 Str_old 01 Viabilità esistente 458.021 0,00 D2_3 001 01 Str... _OMISSIS_ ...ere 72.146 3,0 216.438,0 D2_3 003 01 Strutture ricettive alberghiere 32.136 3,0 96.408,0 Totali 2.207.698 707.475,60

Considerazioni di carattere generale Le indicazioni riportate dallo strumento urbanistico recepiscono l’orientamento dottrinale di ripartire il valore dell’edificabilità tra le proprietà presenti nel comparto edificatorio, come nel caso dell’espropriazione per pubblica utilità, indifferentemente dalle destinazioni urbanistiche previste per le singole aree, evitando sperequazioni nella distribuzione del... _OMISSIS_ ... realizzare le costruzioni previste se non previa acquisizione delle aree a destinazione pubblica, così come i proprietari di queste ultime non potrebbero a loro volta beneficiare in alcun modo della edificabilità derivante dall’indice territoriale, se non cedendo le stesse a chi intende realizzare le costruzioni. È l’incontro delle volontà delle due parti a perfezionare l’operazione economica e, come la legge del mercato insegna, ordinariamente si perviene ad una equa mediazione che porta alla conclusione sopra riportata.

Il tipo di valore economico da individuare nella fattispecie è il cosiddetto "valore comprensoriale ".

Tale valore corrisponde all'aspetto economico del più probabile valore di mercato, che è, per definizi... _OMISSIS_ ...comprensoriale", quindi, rileva nella possibile acquisizione di tutte le aree da parte di un operatore economico che, nei limiti delle varie tipologie imposte dalla normativa urbanistica vigente alla data di riferimento della stima, sia, però, libero di risolvere la composizione del comprensorio distribuendo le aree da destinarsi ad edilizia privata ed i suoli da utilizzare a spazi pubblici in modo quantitativamente uguale.

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