Aspetti economici e procedimenti estimativi generali
Il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente al "più probabile prezzo di mercato") di un bene immobile è quel valore che avrebbe la maggior probabilità tra quelli possibili, di segnare il punto di incontro tra domanda e offerta in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici di quel mercato, in un ordinario tempo di collocazione sul mercato.
Secondo l’International Valuation Standards e l’EuropeanValuation Standards: “Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, no...
_OMISSIS_ ...;
Come la dottrina estimale insegna, un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è strettamente connessa allo scopo o ragione pratica della stima.
Nel caso in ispecie, l'aspetto economico è chiaramente individuato nel più probabile prezzo di mercato del complesso immobiliare in esame, da valutare alla data attuale.
Considerata la figura istituzionale del soggetto venditore e la finalità della vendita, nell’ambito del quadro internazionale sui processi estimativi il valore ricercato è l’highest and best use, cioè quello derivante dalla destinazione più redditizia, prendendo atto del fatto che i potenziali acquirenti dono disposti a pagare un prezzo che riflette le loro aspettative, circa il p...
_OMISSIS_ ...a indica in merito alla determinazione del valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).
Il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o analitico.
Relativamente al procedimento diretto questo può essere applicato con diverse metodologie, riconducibili comunque essenzialmente ai tre seguenti criteri:
quello per confronto dei valori complessivi e/o unitari di beni analoghi o assimilabili;
quello per valori tipici previa articolazione del bene in porzioni apprezzate ordinariamente dal mercato ed individuazione di uno più parametri di raffronto;
quello per punti di merito.
Come è noto questo p...
_OMISSIS_ ...che che lo determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.
Per quanto concerne il procedimento indiretto, noto anche con il nome di capitalizzazione dei redditi, esso si articola nella accumulazione iniziale al saggio indicato dal mercato dei redditi ordinari netti futuri, quali si prevede possano essere continuamente dispiegati dal bene oggetto di stima.
In sintesi, quindi, al valore di mercato si può pervenire in base a procedimenti:
a) di stima diretta o sintetica
per confronto valori globali e/o unitari;
per valori tipici;
per punti di merito;
b) di stima indiretta o analitica per capitalizzazione dei redditi
...
_OMISSIS_ ...di recente contrattazione con prezzi noti, per alcune tipologie immobiliari (ad esempio: fabbricati) è possibile ricorrere al criterio del costo di costruzione deprezzato per vetustà. Cioè si ipotizza che il valore di mercato del bene possa essere pari al prezzo che costerebbe oggi andarlo a ricostruire.
Nella ricerca del costo di costruzione si devono in particolare considerare oneri finanziari connessi per l’anticipazione dei capitali occorrenti e per la non fruttuosità del capitale investito nel tempo tecnico di esecuzione dei lavori.
Tra i vari costi oltre l’utile dell’imprenditore edile occorrerà inserire anche il profitto del promotore finanziario, spese tecniche ed ogni altro onere effettivamente sostenuto.
Tale valore s...
_OMISSIS_ ...al criterio di stima adottato per la valutazione.
Tale approccio estimativo, sufficientemente semplice nell’applicazione per il calcolo del costo di costruzione delle opere murarie, reca a volte un’insidia insuperabile quale la individuazione del valore dell’area edificabile sulla quale insiste l’immobile. Ciò in relazione alla stretta connessione logica tra staticità del mercato della compravendita dei fabbricati urbani e quello della compravendita delle aree edificabili.
Esistono ulteriori approcci estimativi quale, ad esempio, il criterio del valore di trasformazione, normalmente da adottare quando il bene oggetto di stima presenta delle potenzialità (restauro, ampliamenti, cambio di destinazione d’uso, ecc.) tali che, qualora ...
_OMISSIS_ ...licazione del criterio di stima sono la presenza di un mercato che esprima nettamente il valore degli immobili nello stato trasformato.
Tale criterio può essere congruamente utilizzato per valutare aree edificabili come differenza tra il valore complessivo dell’immobile ed il costo necessario per gli interventi edilizi da eseguire (trasformazione).
La metodologia di stima adottata
In relazione allo scopo della stima ed alla natura dei beni si procederà alla valutazione con il criterio del valore di mercato con il procedimento diretto.
Il procedimento diretto, a volte denominato anche sintetico, si basa sulla comparazione e perciò richiede l’acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale coll...
_OMISSIS_ ...fine devono essere verificati in tempi prossimi alla data di riferimento della stima.
In ogni caso è indispensabile la precisa conoscenza delle caratteristiche individuali dei beni presi a raffronto.
È da rilevare però come in generale la determinazione pratica di una sufficiente scala dei prezzi comporti obbiettive difficoltà ,in particolare sotto l’aspetto della rappresentatività dei campioni di riferimento.
Operativamente, questo criterio, una volta verificati i presupposti di applicabilità, si risolve praticamente nella:
a) articolazione del bene oggetto di valutazione in distinte porzioni omogenee per caratteristiche intrinseche e funzionali, ordinariamente apprezzate dal mercato -porzioni definite “unità tip...
_OMISSIS_ ...uo;unità tipica” mediante il confronto con prezzi medi ordinari con riferimento ai parametri più significativi di ciascuna unità;
c) determinazione del valore complessivo del bene mediante sommatoria dei valori ottenuti per ciascuna categoria immobiliare.
CONCLUSIONI
Sulla base delle utilizzazioni in atto degli immobili, a prescindere da ogni altra considerazione e ipotesi di divisione che gli eredi volessero porre in atto, per quanto possa essere utile, il sottoscritto propone la seguente ipotesi di divisione che ovviamente tiene presente i diritti già vantati dagli eredi sull’immobile di Roma e formula conguagli monetari, come illustrato nella tabella seguente.
Ipotesi di divisione ...
_OMISSIS_ ... Totale da immobili
Conguaglio monetario
Soggetto A
221.000,00
155.900,00
33.000,00
188.900,00
-32.100,00
Soggetto B
197.200,00
155.900,00
33.000,00
188.900,00
-8.300,00
Soggetto C
148.500,00
155.900,00
33.000,00
188.900,00
40.400,00
Totale
566.700,00
467.700,00
99.000,00
566.700,00
0,00
All’erede Soggetto C resta la possibilità/...
_OMISSIS_ ... di conguaglio, da parte degli altri eredi. La somma dei conguagli monetari e delle quote degli altri due eredi sull’appartamento di Roma forma la sua quota ereditaria di € 155.900, cui si aggiunge il valore già posseduto di € 33.000 sull’appartamento medesimo.
Per gli altri due eredi è previsto il mantenimento dell’immobile attualmente utilizzato salvo il riconoscimento del conguaglio monetario a favore dell’erede Soggetto C, ciascuno per le somme indicate a margine, che aggiunte alla loro quota ereditata € 155.900 e al valore già posseduto e a cui rinunciano di € 33.000 sull’appartamento di Roma, eguagliano il maggior valore del bene che acquisiscono.
Si ipotizza che le spese per la divisione siano sostenute in parti uguali.