Valutazione di un asse ereditario per una divisione in tre quote: aspetti economici e metodologia

Aspetti economici e procedimenti estimativi generali Il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente al "più probabile prezzo di mercato") di un bene immobile è quel valore che avrebbe la maggior probabilità tra quelli possibili, di segnare il punto di incontro tra domanda e offerta in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici di quel mercato, in un ordinario tempo di collocazione sul mercato.

Secondo l’International Valuation Standards e l’EuropeanValuation Standards: “Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo i... _OMISSIS_ ...n condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. “

Come la dottrina estimale insegna, un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è strettamente connessa allo scopo o ragione pratica della stima.

Nel caso in ispecie, l'aspetto economico è chiaramente individuato nel più probabile prezzo di mercato del complesso immobiliare in esame, da valutare alla data attuale.

Considerata la figura istituzionale del soggetto venditore e la finalità della vendita, nell’ambito del quadro internazionale sui processi estimativi il valore ricercato... _OMISSIS_ ...nd best use, cioè quello derivante dalla destinazione più redditizia, prendendo atto del fatto che i potenziali acquirenti dono disposti a pagare un prezzo che riflette le loro aspettative, circa il più proficuo impiego del bene, individuato nell’ambito degli impieghi di possibile realizzazione e consentiti dalla normativa.

Analizzando maggiormente quanto la dottrina estimativa indica in merito alla determinazione del valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).

Il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o analitico.

Relativamente al procedimento diretto questo può essere applicato con diverse metodologie, r... _OMISSIS_ ...munque essenzialmente ai tre seguenti criteri:
quello per confronto dei valori complessivi e/o unitari di beni analoghi o assimilabili;
quello per valori tipici previa articolazione del bene in porzioni apprezzate ordinariamente dal mercato ed individuazione di uno più parametri di raffronto;
quello per punti di merito.
Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di un bene di prezzo noto (scelto quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che lo determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.

Per quanto concerne il procedimento indiretto, noto anche con il ... _OMISSIS_ ...izzazione dei redditi, esso si articola nella accumulazione iniziale al saggio indicato dal mercato dei redditi ordinari netti futuri, quali si prevede possano essere continuamente dispiegati dal bene oggetto di stima.

In sintesi, quindi, al valore di mercato si può pervenire in base a procedimenti:

a) di stima diretta o sintetica
per confronto valori globali e/o unitari;
per valori tipici;
per punti di merito;
b) di stima indiretta o analitica per capitalizzazione dei redditi

Quando il mercato, in relazione a condizioni di particolare staticità delle transazioni non offre dati per eseguire un coerente confronto del bene da valutazione con altri immobili sim... _OMISSIS_ ...di recente contrattazione con prezzi noti, per alcune tipologie immobiliari (ad esempio: fabbricati) è possibile ricorrere al criterio del costo di costruzione deprezzato per vetustà. Cioè si ipotizza che il valore di mercato del bene possa essere pari al prezzo che costerebbe oggi andarlo a ricostruire.

Nella ricerca del costo di costruzione si devono in particolare considerare oneri finanziari connessi per l’anticipazione dei capitali occorrenti e per la non fruttuosità del capitale investito nel tempo tecnico di esecuzione dei lavori.

Tra i vari costi oltre l’utile dell’imprenditore edile occorrerà inserire anche il profitto del promotore finanziario, spese tecniche ed ogni altro onere effettivamente sostenuto.

... _OMISSIS_ ...i avvicina a quello di mercato dell’immobile, nell’ipotesi generale della dottrina dell’estimo che il valore di un immobile, in un regime di libero mercato perfetto, è indipendente dal criterio di stima adottato per la valutazione.

Tale approccio estimativo, sufficientemente semplice nell’applicazione per il calcolo del costo di costruzione delle opere murarie, reca a volte un’insidia insuperabile quale la individuazione del valore dell’area edificabile sulla quale insiste l’immobile. Ciò in relazione alla stretta connessione logica tra staticità del mercato della compravendita dei fabbricati urbani e quello della compravendita delle aree edificabili.

Esistono ulteriori approcci estimativi quale, ad esem... _OMISSIS_ ...o del valore di trasformazione, normalmente da adottare quando il bene oggetto di stima presenta delle potenzialità (restauro, ampliamenti, cambio di destinazione d’uso, ecc.) tali che, qualora poste in essere, l’immobile acquisisca un valore netto (valore finale meno costo interventi edilizi) superiore a quello realizzabile dalla vendita nello stato attuale. Condizioni per l’applicazione del criterio di stima sono la presenza di un mercato che esprima nettamente il valore degli immobili nello stato trasformato.

Tale criterio può essere congruamente utilizzato per valutare aree edificabili come differenza tra il valore complessivo dell’immobile ed il costo necessario per gli interventi edilizi da eseguire (trasformazione).

... _OMISSIS_ ...a di stima adottata In relazione allo scopo della stima ed alla natura dei beni si procederà alla valutazione con il criterio del valore di mercato con il procedimento diretto.

Il procedimento diretto, a volte denominato anche sintetico, si basa sulla comparazione e perciò richiede l’acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare poi il bene oggetto di stima.

I prezzi di riferimento devono essere in congruo numero, devono riferirsi a beni per quanto possibile similari a quello oggetto di valutazione, ed infine devono essere verificati in tempi prossimi alla data di riferimento della stima.

In ogni caso è indispensabile la precisa conoscenza delle caratteristiche individual... _OMISSIS_ ...i a raffronto.

È da rilevare però come in generale la determinazione pratica di una sufficiente scala dei prezzi comporti obbiettive difficoltà ,in particolare sotto l’aspetto della rappresentatività dei campioni di riferimento.

Operativamente, questo criterio, una volta verificati i presupposti di applicabilità, si risolve praticamente nella:

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