Valutazione di un asse ereditario per una divisione in tre quote

Il quesito estimativo

Si tratta di determinare il valore di mercato di alcune unità immobiliari ubicati in due siti diversi.

Per la determinazione è stata adottata-la metodologia classica della ricerca del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo. In carenza di dati di mercato relativi a prezzi di compravendita deducibili da transazioni certe, il perito ha sviluppato una approfondita analisi delle offerte di compravendita (che a titolo didattico-esemplificativo è allegata), tenendo conto ai fini della stima, dell’ordinaria alea di abbattimento tra offerta di vendita prezzo di scambio.

Anche in base ad indicazioni fornite dalle parti coinvolte, il perito ha provveduto a formulare una proposta di assegnazione dei beni e di conguaglio in denaro.


DESCRIZIONE DEI BENI

Appartamenti in località P………… (Comune di F………….)

P………… è una frazione di F………… sorta in prossimità del mare e caratterizzata da una edilizia di impianto principalmente abusivo.

Dopo il primo condono edilizio di cui alla legge n. 47/85, a cura del Comune di Roma (all’epoca competente territorialmente) la zona è stata dotata delle opere di urbanizzazione.

La zona ha un interesse turistico balneare che va gradualmente riducendosi come valore sotto tale aspetto in relazione alla trasformazione della località come abitazioni principali (quartiere dormitorio) di soggetti che svolgono la propria attività principalmente a Roma o nelle zone limitrofe.

Appare elevata la concentrazione di abitanti di nazionalità straniera e a basso reddito che si è insediata negli ultimi anni, che deprezza l’appetibilità del posto. Di contro, però, la zona si sta dotando dei principali servizi pubblici propri di centri abitati per l’intero anno (scuole, mercato, negozi, ufficio postale, sede forze di sicurezza pubblica, ecc.)

Gli appartamenti oggetto di valutazione sono ubicati nell’ambito di un villino quadrifamiliare costruito negli anni 1964-65.

Il fabbricato fu costruito in assenza di licenza edilizia. Ma per lo stesso è stata richiesta la sanatoria edilizia ai sensi della legge n. 47/85 prot n. 1781 del 21/1/1986 per il corpo di fabbricato principale ed il ripostiglio sul retro. Il bagno realizzato nel retro al piano terra e quello al piano primo sono stati oggetto di una seconda richiesta di condono prot. 14446 dell’1/3/1995. Per le suddette istanze di sanatoria è ancora in itinere il rilascio dell’autorizzazione comunale.

Il villino è ubicato in Via S…………… n. 9, stradina, angusta ma asfaltata e dotata di pubblica illuminazione, a circa 300 m. dal mare.

Il fabbricato ha struttura in cemento armato, è a due piani fuori terra con copertura parte a terrazzo piano e parte a tetto.

Le facciate esterne sono in prevalenza intonacate ed in parte rivestite in cortina di mattoncini.

I pavimenti sono in ceramica (sostituiti nel 1992). Gli infissi interni ed esterni sono in legno, con controfinestre esterne in alluminio anodizzato.

Il fabbricato è dotato di tutti gli ordinari impianti tecnologici.

In particolare la zona è servita da fognatura pubblica, di acquedotto e gasdotto; servizi cui l’edificio è allacciato.

L’impianto elettrico pare non essere a norma. L’impianto di riscaldamento per ciascuno dei due appartamenti è autonomo con caldaia a metano e apparecchi radiatori costituiti da fan coils. L’edificio ha verosimilmente una classe energetica di scarso livello qualitativo.

Gli appartamenti oggetto di valutazione sono posti uno al piano terra e l’altro al sovrastante piano primo, sulla metà in destra del lotto originario (guardando dalla strada); l’ altra metà del lotto è stata edificata in aderenza da cugini della de cuius.

Il fabbricato si presenta in buone condizioni di manutenzione, in relazione alla sua vetustà, necessitando principalmente solo di una revisione del manto di impermeabilizzazione del terrazzo al piano primo e di quello di copertura.

Si riporta una documentazione fotografica dell’immobile.

Nella figura seguente è riportata la planimetria dell’appartamento sito al piano.

[Omissis]

Il bagno sul retro dell’edificio è stato realizzato in un secondo momento (1992). Il ripostiglio in materiale precario sul retro è stato realizzato nel 1975.

Nella tabella seguente è calcolata la consistenza dell’appartamento, adottando dei coefficienti di ragguaglio (omogeneizzazione) per i vari ambienti per trasformare la superficie di spazi non costituiti da vani abitabili in equivalenti vani abitabili, per determinare la superficie commerciale dell’immobile.

La superficie dei vani abitabili è conteggiata al lordo dei muri, come convenzionalmente adottato dagli operatori immobiliari, a livello nazionale, oltre che nella zona in esame.

Per tale alloggio è stato assunto il coefficiente 0,15 per l’area a giardino a corredo e il coefficiente 0,25 per il manufatto esterno sul retro del fabbricato.

Tale coefficiente è modesto, perché tiene conto delle caratteristiche del bene (poco più di un’area) costituito da pareti in tramezzature leggere e copertura con ondulina in vetroresina.

Nella tabella seguente si riepilogano i dati di calcolo della superficie dell’alloggio sito al piano terra.


Tabella calcolo superficie alloggio piano terra
Piano terra Lunghezza Larghezza Superficie Coeff. omog. Sup. comm



Abitazione
14,1 5,55 78,26    
2,8 4,7 13,16    
3 2,4 7,20    
1,6 4,6 7,36    
Totale 105,98 1,00 105,98




Giardino
4 10 40,00    
4 15 60,00    
10 2,5 25,00    
7 2 14,00    
3,5 2,5 8,75    
  Box retr -17,71    
Totale 130,04 0,15 19,51

Box sul retro
2,82 5,55 15,65    
1,37 1,5 2,06    
Totale 17,71 0,25 4,43
Totale 129,91
 
 
La superficie si arrotonda a m2 130,00.

Al catasto edilizio urbano del Comune di Roma (per il comune di Fiumicino gli atti catastali sono ancora accorpati con quelli di Roma) l’immobile è censito con i seguenti dati
  • Appartamento F. 111 part 500 sub 1 cons 5,5 categoria A/4 classe 3^ rendita € 497,09

  • Ripost. sul retro F. 111 part 601 sub 2 cons m2 17 categoria C/6 classe 2 rendita € 87,80

Tali beni sono utilizzati dal 1992 dall’erede Soggetto A.

Nella figura seguente è riportata la planimetria dell’appartamento sito al piano.

[Omissis]

Il bagno in prossimità dell’ingresso è stato realizzato in un secondo momento (1992), con pareti di tamponamento in materiale leggero.

Nella tabella seguente è calcolata la consistenza dell’appartamento, adottando anche in questo caso la metodologia di calcolo della superficie commerciale ragguagliata, in precedenza descritta.

La superficie dei vani abitabili è conteggiata al lordo dei muri, come convenzionalmente adottato dagli operatori immobiliari, a livello nazionale, oltre che nella zona in esame.

Per tale alloggio è stato assunto il coefficiente 0,15 per l’area a giardino (ingresso da strada) e il coefficiente 0,20 per il balcone e terrazzo, di notevole utilità in una casa al mare, quale quella in esame.


Tabella calcolo superficie alloggio piano primo
Paino primo Lunghezza Larghezza Superficie Coeff. omog. Sup. comm
Abitazione 12 5,6 67,20    
7,7 4,6 35,42    
    102,62 1,00 102,62
Soffitta 3 3 9,00 0,25 2,25
Balcone terrazzo 10,2 1,4 14,28    
9,7 2,5 24,25    
2 2,6 5,20    
    43,73 0,20 8,75
Giardino - ingresso PT 2,5 6 15,00 0,15 2,25
Totale 115,87
 

La superficie si arrotonda a m2 116,00.

Al catasto edilizio urbano del Comune di Roma (per il comune di Fiumicino gli atti catastali sono ancora accorpati con quelli di Roma) l’immobile è censito con i seguenti dati:

Appartamento F. 111 part 500 sub 2 cons 5,5 categoria A/4 classe 3^ rendita € 497,09

Tali beni sono utilizzati dall’erede Soggetto B.

Appartamento in R……

Si tratta di un appartamento in zona Largo Prenestre- Acqua Bullicante, zona periferica di R………, quartiere popolare, edificato negli anni 1950; di contro al carattere popolare della zona, questa ha il notevole vantaggio di essere molto prossima al centro.

L’appartamento è sito in Via ……………..n. 19, al piano terzo di un fabbricato complessivamente a sette piani fuori terra.

È stato acquistato nell’anno 1954 e risultava di nuova costruzione, come si rileva dall’atto.

L’edificio ha struttura in cemento armato, copertura piana a terrazzo, facciate esterne intonacate.

È dotato di impianto di ascensore di recente installazione. L’atrio di ingresso è pavimentato in marmo (palladiano) e ha pareti rivestite in travertino lucidato. Il portone a telaio in alluminio e vetrata ed è di recente installazione.

Pur trattandosi di un complesso edilizio a carattere popolare, il fabbricato si presenta in condizione di manutenzione ordinarie, discrete e curate, per quanto possibile.

Si riporta una documentazione fotografica della facciata e dell’ingresso.

[Omissis]

L’appartamento oggetto di valutazione ha fronte sulla strada pubblica. Le rifiniture sono rimaste quelle originarie di costruzione. Pavimenti in marmette di graniglia di cemento e parte in graniglia gettata in opera, infissi esterni ed interni in legno abete verniciato ad olio, avvolgibili in plastica.

In particolare il bagno mostra i segni di vari interventi manutentori che hanno riguardato gli scarichi dei sanitari: il pavimento è stato ripristinato in linoleum.

L’impianto elettrico non è a norma. L’appartamento è dotato di impianto di riscaldamento centralizzato.

Di seguito si riporta una rappresentazione planimetrica dell’alloggio.

[Omissis]

Nella tabella seguente si riporta l’esemplificazione del calcolo della superficie.

La superficie dei vani abitabili è conteggiata al lordo dei muri, come convenzionalmente adottato dagli operatori immobiliari, a livello nazionale, oltre che nella zona in esame.

Per tale alloggio è stato assunto il coefficiente 0,50 per il balcone ciò in relazione alla ridottissima superficie ma che costituisce una notevole utilità per la vivibilità.


Tabella calcolo superficie alloggio via Sanseverino
Appartamento Lunghezza Larghezza Superficie Coeff. Omog. Sup. comm.

Vani abitabili
5,1 3,9 19,89    
4,1 5,8 23,78    
Totale vani 43,67 1,00 43,67
Balcone 2,5 1 2,50 0,50 1,25
Totale sup. comm. 44,92
  

La superficie si arrotonda a m2 45,00.

Al catasto edilizio urbano del Comune di Roma l’immobile è censito con i seguenti dati:

F. 124 part 200 sub 9 cons 2,5 categoria A/3 classe 2^ rendita € 419,62.

L’appartamento è utilizzato dal sig. ………………….., parente degli eredi.