Stima del valore locativo di un immobile adibito ad ufficio: l'analisi di mercato

Indicatori di mercato

Un elemento di notevole interesse per la conoscenza del mercato immobiliare è lo studio dell’analisi del mercato immobiliare.

La conoscenza approfondita del territorio e del numero degli immobili in esso presenti, (stock) consente infatti di percepire se “potenzialmente” in quel mercato può esservi movimentazione.

Ma lo stock è un indicatore essenzialmente di natura “statica” in quanto non è in grado di segnalare se il mercato immobiliare di una provincia o di un comune è dinamico e quale sia stata l’ effettiva movimentazione degli immobili verificatasi in un determinato periodo temporale.

Lo stock, se associato ad altri parametri, invece dà la possibilità di analizzare e studiare la “dinamica” immobiliare.

Di particolare importanza quindi è la conoscenza dei seguenti indicatori :
  • numero delle transazioni normalizzate

  • intensità di mercato

Per “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) realizzatesi in un intervallo di tempo si intende il numero di transazioni per quota di proprietà oggetto della transazione, mentre il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), rappresenta l’NTN per la quota dello stock presente in un dato territorio.


Intensità del mercato immobiliare e numero di transazioni normalizzate

Viene di seguito riportata la distribuzione dei volumi di compravendita a livello comunale (NTN), con riferimento al numero del relativo stock, nonché la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI).

I dati riportati si riferiscono al comune di ……………………… e sono stati aggregati nel loro insieme. [1] Si evidenzia, in particolare, che per la destinazione ad uffici:
  • il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso dell’anno 2004 (ultimo dato pubblicato) è stata pari a n. 67;

  • il grado d’intensità del mercato è stata pari al 4,80%; l’IMI esprime, in altri termini, che si è avuta una movimentazione del 4,8%, rispetto all’intero stock destinato ad uffici.

I valori sopraindicati mostrano come nel Comune di …………….. si ha una buona dinamica di mercato per il settore “terziario”.


Unità immobiliari Settore terziario (uffici)
Anno 2004 NTN IMI
Comune di... 67,00 4,80%


Non si hanno dati sulle locazioni, ma con buona approssimazione, analoga tendenza può riscontrarsi nel mercato locazione.

Altre notizie sul mercato immobiliare

Altre notizie, assunte presso agenti locali e operatori immobiliari, hanno consentito di giungere alla conclusione che, relativamente al mercato immobiliare locale nello specifico settore terziario, non vengono evidenziati nel corrente anno sostanziali variazioni sia nei prezzi che nelle transazioni, persistendo una sostanziale tendenza alla stazionarietà su tutto il settore immobiliare del terziario. In particolare gli uffici hanno registrato rispetto al semestre precedente un incremento di prezzi del 5% ( per le compravendite) mentre è rimasto stazionario nell’ambito delle locazioni.

Nel segmento commerciale si è riscontrato un aumento del 10% (per le compravendite) mentre è rimasto stazionario per le locazioni.

In conclusione il mercato immobiliare di Catanzaro, nello specifico settore immobiliare analizzato, riflette il mercato rilevato mediamente nel Sud Italia.


Indagini di mercato


In relazione a quanto è emerso nell’analisi della dinamica di mercato, siamo in un mercato con discreta presenza di dinamica per la destinazione ad uffici e pertanto si possono recepire informazioni e “catturare” dati tecnici economici utili per formare la scala dei prezzi.

Sono state effettuate pertanto opportune indagini di natura diretta ed indiretta, così come indicato dalla commissione di congruità . Precisamente


Indagini di tipo indiretto

Le indagini indirette sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare.

Nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi.

Per quanto concerne i minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono situazioni anomale o particolari .


a)-Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio- Ministero delle Finanze)

Nell’ “Osservatorio del mercato immobiliare” vengono attribuiti per la destinazione ad uffici in normali condizioni di manutenzione, i seguenti valori unitari (2° semestre 2005 ).

[Omissis]

b) -Osservatorio Immobiliare della FIAIP

Nell’ “Osservatorio immobiliare” della FIAIP vengono attribuiti per la destinazione “uffici in normali condizioni di manutenzione,” i seguenti valori unitari di mercato (2°semestre 2005 ultimo dato pubblicato).


Uffici (Comune...zona...A) Minimo €/mq Massimo €/mq
  1.000,00 1.700,00


Uffici (Comune...zona...B) Minimo €/mq Massimo €/mq
  1.200,00 1.500,00


Uffici (Comune...zona...C) Minimo €/mq Massimo €/mq
  1.000,00 1.200,00
 

Il predetto osservatorio della FIAIP non fornisce, tuttavia, le quotazioni immobiliari relative alle locazioni.

Per la specifica destinazione tali valori possono ricavarsi da quelli di mercato applicando a quest’ultimi il saggio di rendimento lordo, connesso alla performance immobiliare sugli specifici investimenti.

Il rendimento immobiliare preso in considerazione è il cosiddetto “Initial yield” cioè l’affitto espresso come percentuale del valore lordo alla stessa data.

Tale rendimento può, in buona approssimazione, ritenersi appropriato intorno al 5,5% e rappresenta la percentuale lorda che generalmente può ricavarsi dalla performance di un immobile per il settore “ufficio”.

Tale percentuale è ottenuta dalle informazioni su valutazioni e gestioni di immobili appartenenti a portafogli completi, forniti direttamente dagli investitori a Nomisma/IPD.

L’indice è stato ricavato sulla base di valutazioni condotte da valutatori qualificati, in accordo con le linee guida di valutazioni nazionali ed internazionali.

Le risultanze di riferiscono pertanto a rendimento sul capitale investito in immobili a reddito. Questi ultimi sono costituiti da quegli immobili tenuti in portafoglio in un determinato periodo temporale.

Applicando la fruttuosità lorda pari al 5,5% alle quotazioni di mercato, per la destinazione ad uffici, scaturenti dalle indagini relative all’osservatorio della FIAIP si ottiene il corrispondente valore locativo unitario e cioè:


Indagini di tipo diretto

Le indagini effettuate nel mercato della zona o di località similari in cui ricade l’immobile in esame, hanno rilevato che per unità immobiliari ad ufficio vengono attribuiti i seguenti valori locativi unitari:

 
Uffici Minimo €/mq mese Massimo €/mq mese
Valori locativi 5,50 6,80
 
 
In particolari le indagini hanno evidenziato sei casi di contrattazioni nei quali si nono registrati i seguenti valori di locazione


Casi osservati €/mq mese
Caso 1 6,3
Caso 2 6,8
Caso 3 6,5
Caso 4 6,3
Caso 5 5,5
Caso 6 5,8
Valore medio 6,2