Immobile adibito ad ufficio: superficie utile e stima del valore locativo

Superficie utile dell’unità principale e delle pertinenze accessorie ai fini della locazione

Come è noto il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso di determinazione del valore di mercato degli immobili. 

La superficie utile viene, invece, utilizzata per la determinazione del valore locativo .

Alla superficie delle unità principali, vanno aggiunte le superfici delle pertinenze esclusive, opportunamente omogeneizzate, ottenendo così la superficie virtuale complessiva commerciale o utile, a seconda debba determinarsi il valore di mercato ovvero il valore locativo.

In particolare nel caso di locazione si ritiene corretto utilizzare la “superficie utile lorda” cioè la superficie delimitata dal perimetro esterno dell’unità immobiliare, misurata al netto delle murature esterne e al lordo delle tramezzature interne.

Per la determinazione della superficie utile come sopra definita, valgono le regole di carattere generale (relative anche alla determinazione della superficie commerciale).


La pratica: il calcolo della superficie utile

Procediamo ora alla determinazione della superficie utile relativa alle due unità immobiliari oggetto di locazione. Non si procede al ragguaglio in quanto l’unità immobiliare è priva di pertinenze accessorie di uso esclusivo e di ornamento.

a) UNITÀ IMMOBILIARE AL TERZO PIANO (ubicata nell’edificio strutturato)

Ai fini della determinazione del valore locativo, come abbiamo indicato nella parte dottrinale, il calcolo della superficie utile lorda dà luogo a mq. 178, circa fatte salve ulteriori ed approfondite verifiche.


b) UNITÀ IMMOBILIARE EX ALLOGGIO CUSTODE (ubicata nel corpo staccato)

Ai fini della determinazione del valore locativo il calcolo della superficie utile lorda dà luogo a mq. 138, circa fatte salve ulteriori ed approfondite verifiche.


Valore locativo sulla base della documentazione in possesso

Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato un intervallo di valori locativi unitari scaturenti dalla applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard di cui viene fatto un breve cenno di seguito.

Entro tale intervallo, da proporre alla commissione di congruità potrà, con buona approssimazione, essere assunto il canone locativo unitario, relativo alla locazione passiva degli immobili oggetto di verifica.


La metodologia dell’ approccio statistico matematico

Come è noto, la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore di un bene economico, mediante paragone con altri beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe che siano stati oggetto di valutazione in condizioni ordinarie di mercato.

Il procedimento sintetico richiede, pertanto, l'acquisizione di una scala di valori e canoni di beni analoghi a quello da stimare, entro la quale collocare i beni oggetto di valutazione.

È evidente che il livello di tale posizione, vale a dire il valore unitario di stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini.

La non omogeneità, infatti, farebbe correre il rischio di porre il bene da stimare su un gradino d’altra scala e quindi inidonea alla giusta sistemazione del bene.

I dati di riferimento devono, pertanto, essere più numerosi possibili e riguardare immobili quanto più possibili analoghi a quello oggetto di valutazione e infine devono essere della massima attendibilità.

Il metodo impiegato consiste poi nell'applicare alla consistenza dell’immobile o delle varie porzioni di differenti caratteristiche, i valori pertinenti. Questi ultimi vengono dedotti attraverso meditati raffronti tra le indicazioni acquisite, tenendo ben conto delle eventuali analogie e delle differenze esistenti tra gli immobili confrontati.

Generalmente, mediante l’elaborazione dei dati di mercato reperiti nelle indagini, viene determinato un intervallo dei valori entro cui assumere il valore unitario medio da applicare al bene oggetto di valutazione.

Con l’utilizzazione, in particolare, della metodologia statistico matematica, siamo in grado di determinare, in maniera scientifica, l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 67%, 95% ovvero 99% ricade il valore unitario da attribuire a ciascuna unità immobiliare oggetto di congruità.

Tale intervallo di valori risulta dato dalla seguente espressione:

[Omissis]

Dove


Vm rappresenta il valore medio dei dati rilevati.

n = 1 , 2 o 3 rispettivamente per le percentuali di affidamento 67%, 95% ovvero 99%


La deviazione standard s fornisce, quindi, l’indicazione della distanza (allargamento) dei valori campionati rispetto alla media e nell’ambito di detto intervallo è quindi possibile individuare il valore unitario da sottoporre a giudizio di coerenza.

In definitiva, mentre l’estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l’applicazione di sistemi statistici, perverremo alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all’animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono alla definizione matematica del giudizio di stima o di coerenza oltre al suo livello di approssimazione.

La pratica: la determinazione dell’ intervallo dei valori

Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione di un intervallo di valori entro cui viene assunto il valore locativo unitario medio da applicare.

Si riporta di seguito un prospetto nel quale sono stati elaborati i valori locativi unitari oggetto delle indagini effettuate, con riferimento alla destinazione ad uffici.

 
Analisi deviazione standard valori
Casi osservati €/mq mese
Caso 1 6,3
Caso 2 6,8
Caso 3 6,5
Caso 4 6,3
Caso 5 5,5
Caso 6 5,8
Valore medio 6,2
Deviazione standard 0,47
 

Viene inoltre riportato il valore medio delle indagini di mercato che risulta pari a €/mq. mese 6,20 in cifra tonda, che essendo relativo ad immobili del tutto similari con quello oggetto di valutazione può essere assunto come riferimento per la stima.

Il valore della deviazione standard espresso in tabella, è stata calcolata con la formula

[Omissis]

Sulla base di tale valore della deviazione standard ( 0,47 €/mq mese) sono stati riportati nella tabella seguente gli intervalli di confidenza della grandezza cercata (canone locativo più probabile) e la probabilità di ciascuno di essi.

 

€/mq mese - minimo €/mq mese - massimo Probabilità
5,73 6,67 68,27
5,26 6,67 95,45
4,79 6,67 99,77


Pertanto gli intervalli di valore sopra determinati con la metodologia statistica matematica, esprimono il valore aggiunto al valore medio del canone locativo, rilevato con procedimenti tradizionali, consentendo di dare un grado di attendibilità al valore medesimo.