Approccio metodologico
Si tratta di verificare la congruità di canoni di locazione di due unità immobiliari destinate ad uso ufficio
Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica della ricerca del valore con metodo diretto eseguendo comparazioni con canoni di locazione di immobili similari e con metodologia indiretta applicando un adeguato saggio di fruttuosità al valore immobiliare.
I valori sono stati rilevati con indagini dirette ed indirette. È stata altresì eseguita una analisi statistica della deviazione standard dei valori rilevati per individuare gli intervalli di confidenza all’interno del quale il valore stimato ha specifiche probabilità di collocarsi, con gli indicati margini di approssimazione.
È stata sviluppata l’analisi del livello di dinamicità del mercato attraverso la lettura dei volumi di compravendita a livello comunale (NTN), con riferimento al numero del relativo s...
_OMISSIS_ ...lla misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI).
Indicatori utilizzati, fra l’altro, in seno all’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) gestito dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate).
Collocazione della zona e dell’immobile nel contesto territoriale locale
Le unità immobiliari oggetto di verifica tecnica, sono ubicate in ……………… in ………. in un edificio di nuova costruzione posto esternamente rispetto al centro storico della città.
La zona dista circa 3.000 metri dal municipio e circa 500 dalla locale stazione ferroviaria. Esiste disponibilità di trasporto pubblico.
L’edificio è una nuova costruzione . La sua architettura, fortemente caratterizzante, si impone rispetto alle altre costruzioni presenti nella zona. È rivestito in cortina.
È dotato di uno spazio esterno che ...
_OMISSIS_ ...ito a parcheggio.
La caratteristica dell’edificio, anche per la presenza di specifica impiantistica, può essere classificato come “ufficio di tipo strutturato”, intendendo con tale dizione un immobile, con caratteristiche costruttive, di distribuzione e migliore fruibilità degli spazi interni e dei percorsi, con dotazione impiantistica e tecnologica diverse da quelle solitamente riscontrabili nelle unità immobiliari ad uso ufficio ubicate in fabbricati di uso promiscuo.
Si richiama a tal riguardo la classificazione internazionale degli immobili destinati ad ufficio.
CLASSE A: Spazi ad uffici di alta qualità
Debbono possedere:
pianta flessibile (pareti mobili), climatizzazione, disponibilità di parcheggi;
pavimento galleggiante o controsoffitto
dotazioni moderne per la clientela business;
idoneità alle norme e requisiti di sicurezz...
_OMISSIS_ ...LASSE B: Spazi ad uffici di buona qualità
Debbono essere costruiti secondo uno standard internazionale, con finiture anche di alto livello.
Possono, tuttavia, avere la mancanza di alcuni requisiti essenziali propri della classe A, con assenza di climatizzazione o parcheggi sufficienti.
Stato, caratteristiche generali, impianti, dotazioni edificio
Vengono di seguito sintetizzate le caratteristiche possedute.
Le opere, relative all’edificio in cui sono ubicate le unità immobiliare oggetto della locazione, sono state realizzate in conformità al progetto, approvato con concessione edilizia n. …… variato in corso d’opera conformemente a quanto riportato nella DIA.
Le opere realizzate sono rispondenti alle norme vigenti in materia di igiene, di sicurezza, di prevenzione incendi, di contenimento di consumi energetici, di tutela dell’inquinamento e delle specifiche normative...
_OMISSIS_ ... intervento realizzato.
Sono conformi alle legge n. 104/92 in materia di eliminazione delle barriere architettoniche ed hanno caratteristiche di isolamento termico di cui alla legge 10/91 di cui al DPR n. 412/93 e al D.M. 13.12.1993.
Gli impianti elettrici, idrici e di climatizzazione sono realizzati in conformità alla legge 46/90 e successive modifiche e rispondono a quanto previsto dal D.L.vo 626/94.
L’edificio nel suo complesso è dotato di impiantistica di base centralizzata e di impianto di climatizzazione freddo/caldo con fluidi vettori prodotti da gruppi frigo ( condizione estiva) e caldaia a gas (condizione invernale). L’edificio è altresì munito di impianto elettrico a due sezioni, uno di energia normale ed uno privilegiata da un gruppo elettrogeno.
È dotato di rete LAN in grado di servire tre stazioni di lavoro per ogni vano presa dati telefonica.