Individuazione degli impianti fissi negli immobili speciali: la circolare n. 6/2012

Le precisazioni della circolare n. 6/2012 per individuazione degli impianti fissi La circolare essendo finalizzata ad una trattazione generale della materia non si spinge in dettagli operativi frastagliati e puntualmente rivolti alle molteplici tipologie immobiliari rientranti nell’insieme delle unità a destinazione speciale o particolare, pur fornendone alcuni esempi.

Più in generale si limita ad illustrare il quadro normativo e la prassi di riferimento, precisando che tra Ie componenti oggetto della stima catastale, per Ie unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche Ie installazioni connesse od incorporate ai fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi.

Svolge una disanima della più recente normativa e dei vari interventi giurisprudenziali, della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale, in merito agli impianti fissi, con particolare riferimento agli impianti... _OMISSIS_ ...di energia.

In particolare è richiamata la sentenza n. 162 del 20 maggio 2008, la Corte Costituzionale, che precisa come criterio di carattere generaIe, che “.... tutte quelle componenti ...... che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare, ad una unita immobiliare, una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere I'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale “.

Fornisce quindi i seguente indirizzi generali:
“In sintesi, al fine di valutare quaIe impianto debba essere incluso o meno nella stima catastale, deve farsi riferimento non solo al criterio dell'essenzialità dello stesso per la destinazione economica dell'unità immobiliare, ma anche alla circostanza che lo stesso sia "fisso", ovvero stabile (anche nel tempo), rispetto alle componenti strutturali dell'unità immobiliare.
... _OMISSIS_ ...mo luogo, fatte salve Ie eccezioni di seguito specificate, nella stima devono essere prese in considerazione solo quelle componenti che ricadono all'interno del perimetro delle unità immobiliari, rappresentato nelle planimetrie rese disponibili al catasto e redatte nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia. Ne consegue,ad esempio, che Ie parti immobiliari costituite dalle strutture che sorreggono cavi per il trasporto dell'energia devono essere prese in considerazione solo se ricadenti nel mappale oggetto d'esame, iI quaIe rappresenta I'area occupata dall'unità immobiliare. Tale orientamento risulta, peraltro, coerente con la prassi consolidata secondo cui, a titolo esemplificativo, i tralicci e i relativi cavi utilizzati per il trasporto di energia elettrica, nonchè i binari utilizzati dalle ferrovie o dalle teleferiche, costituenti Ie reti di trasporto, non vengono presi in considerazione.
I recenti interventi del legislatore, che hanno con... _OMISSIS_ ...si in merito all'inclusione nella stima catastale dei generatori di energia, inducono a valorizzare tutte quelle ulteriori componenti che, poste a monte del processo produttivo o allo stesso funzionalmente connesse, rendono possibile proprio il funzionamento di detti generatori. Tra queste, i canali adduttori delle acque per iI funzionamento delle turbine nelle centrali idroelettriche, Ie condotte petrolifere o dei prodotti derivati o connesse ai sistemi di raffreddamento, utilizzate nelle centrali termoelettriche che, in ogni caso, devono essere rappresentate nella mappa catastale.
Del pari, sono oggetto di stima Ie ciminiere, gli impianti di depurazione dei fumi, Ie caldaie, i condensatori, i catalizzatori ed i captatori di polveri per Ie centrali termoelettriche. Devono essere ugualmente presi in considerazione gli aerogeneratori (rotori e navicelle) degli impianti eolici, nonchè i pannelli e gli inverter degli impianti fotovoltaici. Le costruzioni e... _OMISSIS_ ...ccessori menzionati devono essere presi in considerazione anche se posti su suolo pubblico, in ossequio alle previsioni dell’art. 10 della legge 11 luglio 1943, n. 843.
......., devono altresì essere inclusi nella stima catastale, gli altiforni, Ie pese, i grandi impianti di produzione di vapore, i binari, Ie dighe, i canali adduttori e di scarico, Ie gallerie e Ie reti di trasmissione e distribuzione di merci e servizi, nonchè gli impianti che, ancorchè integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti stabilmente connesse al suolo o alle componenti strutturali dell'unità immobiliare, quali montacarichi, carri ponte, ascensori, scale, rampe e tappeti mobili. Parimenti, sono incluse nella stima anche quelle componenti impiantistiche presenti nell'unita immobiliare che contribuiscono ad assicurare alla stessa una autonomia funzionale e reddituale, stabile nel tempo, ovvero risultino essenziali per caratterizzarne la destinazio... _OMISSIS_ ...i grandi trasformatori).
Negli impianti di risalita (siano essi su fune o su sede fissa) sono da includere nella stima i motori che azionano i sistemi di trazione, se posti in sede fissa, mentre vanno esclusi Ie funi, i carrelli, Ie sospensioni, Ie cabine, al pari dei vagoni e delle locomotrici, che fanno specificamente parte della componente mobile del trasporto. Di contro, non saranno prese in considerazione, in ogni caso, Ie apparecchiature mobili, quali robot, macchine utensili, vagoni liberamente circolanti su reti aperte all'esterno dell'unità immobiliare e relativi sistemi di automazione e propulsione.
Non devono, altresì, essere inclusi nella stima catastale gli impianti che, pur funzionali alle attività dell'opificio (o di altra destinazione catastale), non rappresentano per la stessa destinazione componenti essenziali, come, ad esempio, Ie apparecchiature per la gestione delle reti informatiche e Ie apparecchiature ... _OMISSIS_ ...r la gestione delle trasmissioni telefoniche, radiotelevisive, ecc.
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Dalla lettura dei suddetti principi, esposti con più chiarezza rispetto al passato, emerge lo sforzo compiuto dall’Agenzia del Territorio alla quale va il riconoscimento di merito dell’Autore, ma appare evidente però come non siano del tutto risolte le possibili ambiguità derivanti da zone di confine, tra componente immobiliare o componente di reddito d’impresa, connesse all’interpretazione dei suddetti principi generali per particolari tipologie produttive, in alcune delle quali il concetto di fabbricato appare del tutto labile (ad esempio fabbriche a cielo aperto).

Il saggio di fruttuosità La sua natura è precisata dall’art. 29 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 che recita:

“Il ... _OMISSIS_ ...esse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio.”

Riguardo a questo rilevante elemento che concorre nella stima, occorre riportare le seguenti importanti precisazioni.

Con l’introduzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), ma ancora prima ai fini dell’applicazione delle imposte indirette sui trasferimenti di fabbricati (D.P.R . n. 131 del 1986), il legislatore ha introdotto dei coefficienti moltiplicativi della rendita catastale per trasforma... _OMISSIS_ ...- di natura reddituale- riportato negli atti catastali in valore patrimoniale da assumere come base imponibile dell’imposta.

Con Decreto del Ministro delle Finanze del 14/12/1991 dal titolo : “Determinazione dei moltiplicatori da applicare, a partire dal 1992, alle rendite catastali dei fabbricati e dei terreni per stabilire il valore minimo da dichiarare (per evitare accertamenti) ai fini dell'imposta di registro dell'imposta di successioni e donazioni, e delle connesse imposte ipotecarie e catastali,e dell'Invim ” è stato previsto quanto segue:

“Il moltiplicatore di cento volte di cui all'art. 52, quarto comma, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, all'art. 34, quinto comma, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, e all'art. 12, primo comma, del decreto legge 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni ed integrazioni, nella legge 13 maggio 1988, n. 154, si

... _OMISSIS_ ...l'ammontare delle rendite catastali determinate sulla base delle nuove tariffe d'estimo recate dal decreto ministeriale 27 settembre 1991, nella stessa misura per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A, B e C, con le esclusioni di quelle classificate nelle categorie A/10 e C/1, alle quali si applica, rispettivamente, nella misura pari a cinquanta ed a trentaquattro.

Per le unità immobiliari classificate nei gruppi D ed E si applica all'ammontare della nuova rendita attribuita per stima diretta, nella misura pari, rispettivamente, a cinquanta ed a trentaquattro.”

Tale norma regolamentare di carattere fiscale, sicuramente apprezzabile nell’ottica della trasparenza e semplificazione dell’accertamento, ha però, di fatto, reso vano il disposto del citato articolo 28 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, che imponeva agli uffici del catasto di adottare nella stima diretta della rendita degli immobili a destinaz... _OMISSIS_ ... particolare il saggio di interesse più opportuno in relazione alle caratteristiche peculiari dell’immobile (sostanzialmente: tipologia immobiliare, consistenza, ubicazione).

È appena il caso di evidenziare come tale saggio di interesse, con riferimento all’epoca censuaria 1988-89, cui sono riferite le rendite catastali, poteva oscillare mediamente, con riferimento al quadro economico di quel periodo dal 3 all’8 per cento, in relazione alla specifica natura dell’investimento immobiliare oggetto di accertamento.

L’Agenzia del Territorio si è attenuta alle disposizioni catastali sopracitate, che non risultano abrogate, tuttavia, ragioni di opportunità ed economicità dell’azione amministrativa in relazione all’elevata consistenza del contenzioso tributario insorto per tale scelta libera del saggio di interesse, e soprattutto i consolidati orientamenti giurisprudenziali formatosi per intervento della ... _OMISSIS_ ...i Cassazione, hanno portato ad oggi, ormai, l’adozione del saggio nella misura fissa del 2%, per gli immobili del gruppo di categorie D, indipendentemente da ogni altra considerazione.

Si riporta al riguardo: Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.2975 del 16/02/2004

« Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, al quale fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949, per la determinazione del capitale fondiario, non può che essere rappresentato, a seconda dei diversi gruppi, dall'1%, dal 2% e dal 3% e la la determinazione uniforme ed autoritativa degli stessi per ciascun gruppo non permette di riconoscere all'U.T.E. alcuna discrezionalità nell'individuazione di un diverso tasso di redditività degli immobili.»

Si confrontino anche altre sentenze di Cassazione, tutte del medesimo tenore, n. 15464-05; 133-06; 23386-06; 24004-09; 12420-10). Elenco certamente non esaustivo.

... _OMISSIS_ ...mente tale orientamento giurisprudenziale, a parere dello scrivente, è pienamente condivisibile in quanto si basa su “incontrovertibili” ragioni tecnico-economiche, facilmente comprensibili dalla lettura dello stralcio di sentenza sopra riportato.

Non è possibile che l’ufficio catastale determini un valore immobiliare, utilizzato ai fini del calcolo della rendita e che il perverso meccanismo finale, per il passaggio dalla rendita catastale al valore, porti ad un valore immobiliare diverso da quello direttamente accertato.