Individuazione degli impianti fissi negli immobili speciali: la circolare n. 6/2012

Le precisazioni della circolare n. 6/2012 per individuazione degli impianti fissi La circolare essendo finalizzata ad una trattazione generale della materia non si spinge in dettagli operativi frastagliati e puntualmente rivolti alle molteplici tipologie immobiliari rientranti nell’insieme delle unità a destinazione speciale o particolare, pur fornendone alcuni esempi.

Più in generale si limita ad illustrare il quadro normativo e la prassi di riferimento, precisando che tra Ie componenti oggetto della stima catastale, per Ie unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche Ie installazioni connesse od incorporate ai fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi.

Svolge una disani... _OMISSIS_ ...cente normativa e dei vari interventi giurisprudenziali, della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale, in merito agli impianti fissi, con particolare riferimento agli impianti di produzione di energia.

In particolare è richiamata la sentenza n. 162 del 20 maggio 2008, la Corte Costituzionale, che precisa come criterio di carattere generaIe, che “.... tutte quelle componenti ...... che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare, ad una unita immobiliare, una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere I'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale “.

Fornisce quindi i seguente indirizzi generali:
... _OMISSIS_ ...si, al fine di valutare quaIe impianto debba essere incluso o meno nella stima catastale, deve farsi riferimento non solo al criterio dell'essenzialità dello stesso per la destinazione economica dell'unità immobiliare, ma anche alla circostanza che lo stesso sia "fisso", ovvero stabile (anche nel tempo), rispetto alle componenti strutturali dell'unità immobiliare.
In primo luogo, fatte salve Ie eccezioni di seguito specificate, nella stima devono essere prese in considerazione solo quelle componenti che ricadono all'interno del perimetro delle unità immobiliari, rappresentato nelle planimetrie rese disponibili al catasto e redatte nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia. Ne consegue,ad esempio, che Ie parti immobiliari costituite dalle... _OMISSIS_ ...sorreggono cavi per il trasporto dell'energia devono essere prese in considerazione solo se ricadenti nel mappale oggetto d'esame, iI quaIe rappresenta I'area occupata dall'unità immobiliare. Tale orientamento risulta, peraltro, coerente con la prassi consolidata secondo cui, a titolo esemplificativo, i tralicci e i relativi cavi utilizzati per il trasporto di energia elettrica, nonchè i binari utilizzati dalle ferrovie o dalle teleferiche, costituenti Ie reti di trasporto, non vengono presi in considerazione.
I recenti interventi del legislatore, che hanno confermato la prassi in merito all'inclusione nella stima catastale dei generatori di energia, inducono a valorizzare tutte quelle ulteriori componenti che, poste a monte del processo produttivo o allo s... _OMISSIS_ ...mente connesse, rendono possibile proprio il funzionamento di detti generatori. Tra queste, i canali adduttori delle acque per iI funzionamento delle turbine nelle centrali idroelettriche, Ie condotte petrolifere o dei prodotti derivati o connesse ai sistemi di raffreddamento, utilizzate nelle centrali termoelettriche che, in ogni caso, devono essere rappresentate nella mappa catastale.
Del pari, sono oggetto di stima Ie ciminiere, gli impianti di depurazione dei fumi, Ie caldaie, i condensatori, i catalizzatori ed i captatori di polveri per Ie centrali termoelettriche. Devono essere ugualmente presi in considerazione gli aerogeneratori (rotori e navicelle) degli impianti eolici, nonchè i pannelli e gli inverter degli impianti fotovoltaici. Le costruzioni e... _OMISSIS_ ...ccessori menzionati devono essere presi in considerazione anche se posti su suolo pubblico, in ossequio alle previsioni dell’art. 10 della legge 11 luglio 1943, n. 843.
......., devono altresì essere inclusi nella stima catastale, gli altiforni, Ie pese, i grandi impianti di produzione di vapore, i binari, Ie dighe, i canali adduttori e di scarico, Ie gallerie e Ie reti di trasmissione e distribuzione di merci e servizi, nonchè gli impianti che, ancorchè integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti stabilmente connesse al suolo o alle componenti strutturali dell'unità immobiliare, quali montacarichi, carri ponte, ascensori, scale, rampe e tappeti mobili. Parimenti, sono incluse nella stima anche quelle componenti impiantisti... _OMISSIS_ ...ll'unita immobiliare che contribuiscono ad assicurare alla stessa una autonomia funzionale e reddituale, stabile nel tempo, ovvero risultino essenziali per caratterizzarne la destinazione (ad esempio i grandi trasformatori).
Negli impianti di risalita (siano essi su fune o su sede fissa) sono da includere nella stima i motori che azionano i sistemi di trazione, se posti in sede fissa, mentre vanno esclusi Ie funi, i carrelli, Ie sospensioni, Ie cabine, al pari dei vagoni e delle locomotrici, che fanno specificamente parte della componente mobile del trasporto. Di contro, non saranno prese in considerazione, in ogni caso, Ie apparecchiature mobili, quali robot, macchine utensili, vagoni liberamente circolanti su reti aperte all'esterno dell'unità immobil... _OMISSIS_ ... sistemi di automazione e propulsione.
Non devono, altresì, essere inclusi nella stima catastale gli impianti che, pur funzionali alle attività dell'opificio (o di altra destinazione catastale), non rappresentano per la stessa destinazione componenti essenziali, come, ad esempio, Ie apparecchiature per la gestione delle reti informatiche e Ie apparecchiature elettroniche per la gestione delle trasmissioni telefoniche, radiotelevisive, ecc.
La sottolineatura è stata eseguita a cura dell’Autore per meglio consentire una ricerca selettiva veloce di alcuni contenuti.

Dalla lettura dei suddetti principi, esposti con più chiarezza rispetto al passato, emerge lo sforzo compiuto dall’Agenzia del Territorio alla quale va ... _OMISSIS_ ...to di merito dell’Autore, ma appare evidente però come non siano del tutto risolte le possibili ambiguità derivanti da zone di confine, tra componente immobiliare o componente di reddito d’impresa, connesse all’interpretazione dei suddetti principi generali per particolari tipologie produttive, in alcune delle quali il concetto di fabbricato appare del tutto labile (ad esempio fabbriche a cielo aperto).

Il saggio di fruttuosità La sua natura è precisata dall’art. 29 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 che recita:

“Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità ... _OMISSIS_ ...loghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio.”

Riguardo a questo rilevante elemento che concorre nella stima, occorre riportare le seguenti importanti precisazioni.

Con l’introduzi...


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