Calcolo della rendita di un immobile speciale: l'individuazione degli impianti fissi

È questa la parte più difficoltosa delle operazioni di estimo catastale che può ingenerare confusione nel suo approccio, per cui, preliminarmente per supportare le scelte che saranno sviluppate con la presente perizia, si ritiene opportuno evidenziare la normativa e gli orientamenti giurisprudenziali formatisi in merito.

Oltre ai fabbricati comunemente indicati con tale denominazione, ivi compresi, prefabbricati (interrati o fuori terra che siano), tettoie, ecc., ogni componente edilizia di natura muraria o di ogni altra struttura costituita, anche se attiene al mero collocamento di parti impiantistiche, è da considerare parte immobiliare, con relativa area di sedime. Ci si riferisce alle fondazioni, platee, massicciate, ponti, cavidotti, recinzioni, strade, gallerie, illuminazione esterna, vasche, canali, serbatoi, ecc.

Sono altresì compresi nella stima catastale, anche tutti gli altri impianti che usualmente corredano edifici ci... _OMISSIS_ ...iali (elettrico, idraulico, fognario, riscaldamento, aspirazione fumi, gruppi di continuità elettrica e/o di generazione di elettricità di emergenza, depurazione acque, montacarichi, ascensori, intelaiature, tralicci, passarelle aeree, ecc.).

Sicuramente si può affermare che non costituiscono impianti fissi le macchine utensili che possono ordinariamente trovare ospitalità in capannoni industriali, ancorchè di notevole altezza e/o dimensione in pianta, ovvero collocabili anche all’esterno ed utilizzabili in un qualsiasi contesto ambientale-logistico anche se solo per una ben determinata attività produttività.

Oltre le tre suddette categorie definibili rispettivamente fabbricati ed altri manufatti, impianti fissi e macchine utensili, per le quali non esistono dubbi sulla comprensività o meno nella stima della rendita catastale, esiste, però, sicuramente un ristretto numero di impianti-macchinari definibili “di frontiera” s... _OMISSIS_ ...e sviluppare di volta in volta una più approfondita analisi per assumere una decisione in merito, che sia coerente con la normativa catastale e gli orientamenti giurisprudenziali intervenuti sia in tema di legittimità che di costituzionalità. Tali ultimi impianti, anche se in numero di tipologie molto ridotto, hanno invece e spesso un rilevante interesse in termini economici.

Sintesi delle disposizioni normative e orientamenti giurisprudenziali intervenuti Nella individuazione degli elementi componenti gli opifici occorre fare riferimento alla normativa di formazione e conservazione del nuovo catasto edilizio urbano, più volte citata della quale si riportano gli stralci essenziali.

Secondo l'art. 4 del R.D.L. n. 652 del 1939 «si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituiti, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o ... _OMISSIS_ ...tabilmente assicurati al suolo».

Il successivo art. 5 dello stesso R.D.L. definisce il concetto di unità immobiliare urbana prevedendo che «si considera unità immobiliare urbana ogni unità di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un proprio reddito» (cfr., altresì, artt. 33 ss., D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).



L’art. 40 del D.P.R. n. 1142/49 specifica che costituisce una distinta unità immobiliare urbana “ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente”.

Al riguardo, il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 - Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale, all’articolo 3... _OMISSIS_ ...lteriormente precisato il concetto di unità immobiliare urbana, riportando: « Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.»

L’articolo 10 del già citato R.D.L. n. 652 prevede «La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasf... _OMISSIS_ ...terminata con stima diretta per ogni singola unità.

Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppati in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.».

Il Regio decreto 8 giugno 1936, n, 1231 - «Conversione in legge, con modificazioni, del Regio decreto legge 24 ottobre 1935, n, 1887, concernente interpretazioni e modificazioni alle leggi sulle imposte dirette, e del Regio decreto legge 13 gennaio 1936, n,120, concernente modificazioni ed aggiunte ad alcuni articoli del Regio decreto legge 24 ottobre 1935, n, 1887, portante interpretazioni e modificazioni alle leggi sulle imposte dirette», all’articolo 28 prevede: « All'art. 5 del regio decreto 30 dicembre 1923, n. 3069, per la rivalutazione generale del reddito dei fabbricati, viene sostituito il seguente, con effetto dal 1° gennaio 1937.

Il reddito dei ... _OMISSIS_ ...lle altre stabili costruzioni, che, a termini delle vigenti disposizioni legislative costituiscono opifici industriali, è soggetto ad imposta di ricchezza mobile quale elemento del complesso reddito di categoria B derivante dall'industria esercitata nell'opificio, a condizione che l'industria sia esercitata direttamente dal proprietario del fabbricato.

Quando l'industria non venga esercitata direttamente dal proprietario, il canone di affitto sarà soggetto all'imposta immobiliare, secondo le norme proprie all'imposta medesima. .......»

La legge 11 luglio 1942, n. 843 - Coordinamento di talune norme riguardanti agevolazioni tributarie in materia di edilizia e differimento di termini a causa dello stato di guerra- , all’art. 10, riporta: «............. L’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, non è applicabile nei riguardi degli immobili appartenenti a persone od enti soggettivamente esenti dall’imposta di r... _OMISSIS_ ....

Gli immobili contemplati dalla citata legge, tanto se affittati quanto se usati dal proprietario, sono descritti nel vigente catasto mediante l’elencazione degli elementi costitutivi, quali gli edifici, le aree, i generatori della forza motrice, le dighe, i canali adduttori o di scarico, la rete di trasmissione e di distribuzione merci, prodotti o servizi, i binari anche se posti su aree pubbliche ovvero nel relativo soprassuolo o sottosuolo, le gallerie, i ponti e simili.».

La norma è stata illustrata con estrema puntualità con la circolare n. 123 del 14/11/1944 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali avente per oggetto: N.C.E.U. – Determinazione della rendita catastale di alcune categorie dei Gruppi D ed E (opifici e costruzioni ad essi assimilati ai sensi dell’art. 28 della legge 8 giugno 1936 n. 1231).

Si riporta un passaggio essenziale della stessa laddove la circolare... _OMISSIS_ ...con richiami espliciti ad esempi concreti, i contenuti dell’articolo 10 della citata legge n. 843/1942. «Pertanto resta pacifico che le trasmissioni a carattere immobiliare per loro natura ossia “i meccanismi ed apparecchi che servono a trasmettere la forza motrice quando sono connessi ed incorporati al fabbricato" (alberi di trasmissione, ecc.), debbono essere comprese nell’accertamento, mentre quelle a carattere immobiliare per destinazione, denominate ora nel nuovo Codice Civile con locuzione più generale “pertinenze” (cinghia, catene, ecc.) alla stregua delle macchine operatrici, ne debbano essere escluse.

In sostanza, per gli immobili caratterizzati dalla presenza di un generatore di forza motrice, la determinazione della rendita catastale dovrà essere generalmente limitata fino all'albero motore vero e proprio, o fino agli apparecchi similari che servono a trasmettere la forza (condotte di vapore, linee elett... _OMISSIS_ ...LF|
Conseguentemente alle premesse saranno da considerarsi elementi costitutivi degli opifici industriali o ad essi assimilati, da comprendere quindi nella valutazione per l’accertamento della rendita catastale:

a) la tubatura per la distribuzione dell'acqua formante parte integrante dell’acquedotti;

b) la tubatura esterna per la distribuzione del gas per gli usi pubblici e privati;

c) i bacini montani, le dighe e le condotte forzate;

d) gli elettrodotti, gli impianti e linee di distribuzione dell'energia elettrica in genere, nonchè le sottostazioni di trasformazione compresi i trasformatori statici, potendosi considerare la corrente alternata ad alta tensione che giunge alla sottostazione stessa alla stregua della forza di cui è dotata;

e) i binari ed il piano stradale delle ferrovie private nonché le aree sulle quali sono installati i relativi impianti;

f) i ... _OMISSIS_ ...anvie collocati su aree pubbIiche e relativi impianti di segnalazione e linee telefoniche;

g) i ponti con la parte di area da essi occupata, le gallerie e simili sia delle strade ferrate pubbliche che delle tranvie in sede propria.».


Le considerazioni riportate nella circolare si attagliano bene alle caratteristiche degli opifici ai primi anni del 1900 e sono illuminanti per comprendere bene il concetto di “generatore di forza motrice”, che con riferimento alle centrali elettriche può indurre in formulazioni di ipotesi erronee.

Infatti, prima della diffusione dell’energia elettrica in forma capillare ed adeguata in termini di potenza erogabile sul territorio, l’elemento essenziale costitutivo degli opifici indipendentemente dalla tipologie di produzione esercitata era il cosiddetto gruppo di generazione della forza motrice (locuzione direttamente riportata nella legge) cioè di energia mec... _OMISSIS_ ...i stabilimento industriale doveva necessariamente possedere proprio per essere catalogato opificio, cioè luogo di produzione, che, in quanto tale, richiede disponibilità di forza motrice ancorchè in diverse quantità in rapporto alla tipologia di attività sviluppata.

Il concetto di generatore di forza motrice è indipendente dalla fonte energetica utilizzata per la produzione della forza motrice (acqua fluente, vento, vapore, combustibile, e perfino energia elettrica).

Un generatore di forza motrice si può ritenere perciò composto da tutto quello che sta a monte dell’albero motore terminale (compreso l’albero motore stesso), all’estremità del quale vengono connesse le macchine utensili o ogni altra apparecchiatura utilizzata nell’attività produttiva.

Tale concetto di generatore di forza motrice, illustrato dalla circolare, ma derivante direttamente dalla legge, crea una oggettiva uniformità di individuaz... _OMISSIS_ ...anti fissi nei diversi opifici per quanto riguarda la componente: generatori di forza motrice.

Anche l’attenta e scrupolosa analisi sviluppata dalla Corte di Cassazione non appare scostarsi - e non potrebbe essere diversamente - da tale contenuto normativo, ma si limita a chiarire, anche in relazione all’ultima norma interpretativa, come l’opificio costituisca un compendio unico tra i vari fabbricati ed impianti fissi che caratterizzano la sua natura specifica e ciò indipendentemente dal “mezzo di unione” di tali impianti.
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