Calcolo della rendita di un immobile speciale: l'individuazione degli impianti fissi

È questa la parte più difficoltosa delle operazioni di estimo catastale che può ingenerare confusione nel suo approccio, per cui, preliminarmente per supportare le scelte che saranno sviluppate con la presente perizia, si ritiene opportuno evidenziare la normativa e gli orientamenti giurisprudenziali formatisi in merito.

Oltre ai fabbricati comunemente indicati con tale denominazione, ivi compresi, prefabbricati (interrati o fuori terra che siano), tettoie, ecc., ogni componente edilizia di natura muraria o di ogni altra struttura costituita, anche se attiene al mero collocamento di parti impiantistiche, è da considerare parte immobiliare, con relativa area di sedime. Ci si riferisce alle fondazioni, platee, massicciate, ponti, cavidotti, recinzioni, strade... _OMISSIS_ ...uminazione esterna, vasche, canali, serbatoi, ecc.

Sono altresì compresi nella stima catastale, anche tutti gli altri impianti che usualmente corredano edifici civili ed industriali (elettrico, idraulico, fognario, riscaldamento, aspirazione fumi, gruppi di continuità elettrica e/o di generazione di elettricità di emergenza, depurazione acque, montacarichi, ascensori, intelaiature, tralicci, passarelle aeree, ecc.).

Sicuramente si può affermare che non costituiscono impianti fissi le macchine utensili che possono ordinariamente trovare ospitalità in capannoni industriali, ancorchè di notevole altezza e/o dimensione in pianta, ovvero collocabili anche all’esterno ed utilizzabili in un qualsiasi contesto ambientale-logistico anche s... _OMISSIS_ ...ben determinata attività produttività.

Oltre le tre suddette categorie definibili rispettivamente fabbricati ed altri manufatti, impianti fissi e macchine utensili, per le quali non esistono dubbi sulla comprensività o meno nella stima della rendita catastale, esiste, però, sicuramente un ristretto numero di impianti-macchinari definibili “di frontiera” sui quali occorre sviluppare di volta in volta una più approfondita analisi per assumere una decisione in merito, che sia coerente con la normativa catastale e gli orientamenti giurisprudenziali intervenuti sia in tema di legittimità che di costituzionalità. Tali ultimi impianti, anche se in numero di tipologie molto ridotto, hanno invece e spesso un rilevante interesse in termini economici.
... _OMISSIS_ ...si delle disposizioni normative e orientamenti giurisprudenziali intervenuti Nella individuazione degli elementi componenti gli opifici occorre fare riferimento alla normativa di formazione e conservazione del nuovo catasto edilizio urbano, più volte citata della quale si riportano gli stralci essenziali.

Secondo l'art. 4 del R.D.L. n. 652 del 1939 «si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituiti, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo».

Il successivo art. 5 dello stesso R.D.L. definisce il concetto di unità immobiliare urbana prevedendo che «si considera unità... _OMISSIS_ ...bana ogni unità di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un proprio reddito» (cfr., altresì, artt. 33 ss., D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).



L’art. 40 del D.P.R. n. 1142/49 specifica che costituisce una distinta unità immobiliare urbana “ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente”.

Al riguardo, il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 - Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale, all’articolo 3... _OMISSIS_ ...lteriormente precisato il concetto di unità immobiliare urbana, riportando: « Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.»

L’articolo 10 del già citato R.D.L. n. 652 prevede «La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 dell... _OMISSIS_ ...o 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità.

Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppati in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.».

Il Regio decreto 8 giugno 1936, n, 1231 - «Conversione in legge, con modificazioni, del Regio decreto legge 24 ottobre 1935, n, 1887, concernente interpretazioni e modificazioni alle leggi sulle imposte dirette, e del Regio decreto legge 13 gennaio 1936, n,120, concernente modificazioni ed aggiunte ad... _OMISSIS_ ...i del Regio decreto legge 24 ottobre 1935, n, 1887, portante interpretazioni e modificazioni alle leggi sulle imposte dirette», all’articolo 28 prevede: « All'art. 5 del regio decreto 30 dicembre 1923, n. 3069, per la rivalutazione generale del reddito dei fabbricati, viene sostituito il seguente, con effetto dal 1° gennaio 1937.

Il reddito dei fabbricati e delle altre stabili costruzioni, che, a termini delle vigenti disposizioni legislative costituiscono opifici industriali, è soggetto ad imposta di ricchezza mobile quale elemento del complesso reddito di categoria B derivante dall'industria esercitata nell'opificio, a condizione che l'industria sia esercitata direttamente dal proprietario del fabbricato.

Quando l'indust... _OMISSIS_ ...sercitata direttamente dal proprietario, il canone di affitto sarà soggetto all'imposta immobiliare, secondo le norme proprie all'imposta medesima. .......»

La legge 11 luglio 1942, n. 843 - Coordinamento di talune norme riguardanti agevolazioni tributarie in materia di edilizia e differimento di termini a causa dello stato di guerra- , all’art. 10, riporta: «............. L’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, non è applicabile nei riguardi degli immobili appartenenti a persone od enti soggettivamente esenti dall’imposta di ricchezza mobile.

Gli immobili contemplati dalla citata legge, tanto se affittati quanto se usati dal proprietario, sono descritti nel vigente catasto mediante l’elencazione degli ... _OMISSIS_ ...utivi, quali gli edifici, le aree, i generatori della forza motrice, le dighe, i canali adduttori o di scarico, la rete di trasmissione e di distribuzione merci, prodotti o servizi, i binari anche se posti su aree pubbliche ovvero nel relativo soprassuolo o sottosuolo, le gallerie, i ponti e simili.».

La norma è stata illustrata con estrema puntualità con la circolare n. 123 del 14/11/1944 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali avente per oggett...


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