Il concetto di vetustà sulla rendita di unità immobiliari speciali

Il concetto di vetustÀ

Nella letteratura tradizionale dell’estimo sono circoscritti i fattori che concorrono ad un deprezzamento per vetustà (come in precedenza descritto: deterioramento fisico rimediabile o meno, obsolescenza funzionale rimediabile o meno, e obsolescenza economica) che viene generalmente espresso come una percentuale del costo a nuovo.

Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari- MOSI [1] prodotto dall'Agenzia del Territorio che definisce le regole nella materia estimativa, per le proprie stime istituzionali, detta precisi criteri per tenere conto della vetustà degli immobili in rapporto alla loro data di ultimazione, rispetto a quella della stima del suo costo a nuovo.

Anzi, il manuale indica anche quale formula utilizzare per il calcolo del deprezzamento per vetustà connesso alla quota parte complessiva e relativa al solo deterioramento fisico.

A tale fine suggerisce la formula U.E.E.C. (Unione Europea Esperti Contabili), di seguito riportata:

[Omissis]

dove:

D = deprezzamento;

A = età del bene, calcolata in percentuale rispetto alla vita utile.

Nella figura a seguire è riportato l’andamento grafico del coefficiente di vetustà (ordinate) in % in relazione alla percentuale di età del fabbricato già trascorsa rispetto alla sua vita utile.

[Omissis]

Ad esempio per un tempo trascorso di 30 anni rispetto ad una vita utile di 80 anni il cui rapporto è 30/80 = 0,375 ed in percentuale 37,5%. Nel grafico della figura precedente andrà intercettata l’ascissa 37,5 in corrispondenza della quale si trova l’ordinata 80. Il completamento a 100 di tale numero espresso in percentuale (20%) rappresenta il deprezzamento per vetustà rispetto al valore a nuovo.

In particolare, per quanto riguarda le dotazioni impiantistiche si deve tener conto della riduzione del valore che avviene non solo in conseguenza della vetustà pura, ma soprattutto per effetto dell'obsolescenza tecnologica e funzionale, considerata nei suoi effetti diretti sul bene ed anche delle sue possibili influenze sull'intero sistema.

Il deprezzamento deve tenere conto di due distinti tipi di “svalutazione": quello relativo alla vetustà e quello relativo all'obsolescenza funzionale.

Come è noto, la vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente in relazione alla loro durata, mentre l'obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi (o l'intero insieme) si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando più idonee ad assolvere complessivamente al loro originario impiego in condizioni di mercato, in maniera tale da renderne necessaria la sostituzione anche nel corso d’uso nel settore produttivo.

Per tali tipologie di beni la maggioranza degli esperti in estimo industriale sono concordi nel potere considerare invece la perdita di valore progressivamente variabile nel tempo in maniera lineare (anche per una semplificazione nei calcoli).

[Omissis]

Anzi a volere essere più puntuali per i macchinari ed impianti (che potrebbero essere commercializzati come “usato” se e in quanto asportabili, senza deterioramento, ed installabili presso un altro complesso) è, invece, nel periodo iniziale che la perdita di valore è economicamente più rilevante.

In tema di stime catastali, analogamente, per i comuni principi dell’estimo, non vi è dubbio che la vetustà dell’immobile vada riconosciuta, per i motivi specifici che di seguito si esplicitano.

Il secondo comma dell’art. 61 del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con DPR 1.12.1949, n. 1142 recita “Le unità immobiliari devono essere classate in base alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento”.

La disposizione è inserita nel Capo IV del regolamento che disciplina il classamento delle unità immobiliari urbane, operazione attinente alle unità a destinazione ordinaria.

Quindi nel classamento di unità immobiliari a destinazione ordinaria, a parità di ogni altra caratteristica intrinseca ed estrinseca, occorre tenere conto della vetustà dell’unità immobiliare. Per cui la comparazione per l’attribuzione della classe va effettuata con unità tipo aventi medesima vetustà con quella oggetto di classamento.

Indubbiamente la disposizione in commento si applica anche agli immobili da censire nelle categorie speciali. Di fatto, l’art. 28 del medesimo DPR 1.12.1949, n. 1142 riporta: “Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all’epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita delle unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti al precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale della unità immobiliare”.

Tale articolo inserito nel contesto in cui sono disciplinate le modalità di calcolo delle tariffe d’estimo, come già si è avuto modo di anticipare, detta anche i possibili procedimenti per la stima diretta della rendita delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.

Questo è stato il processo logico seguito dall’Amministrazione del Catasto al momento della formazione del nuovo catasto edilizio urbano ed è quello posto in essere anche in corso di conservazione del catasto, con riguardo però al periodo economico di riferimento degli estimi catastali correnti.

Le rendite catastali attualmente iscritte negli atti sono riferite al periodo economico relativo al biennio 1988-89.

Pertanto è con riferimento a tale data che va ipotizzato e valutato lo “stato dell’unità immobiliare” e quindi la sua eventuale vetustà nell’accertamento delle dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione di unità immobiliari già censite in catasto.

In sintesi, in relazione alla data di ultimazione dei lavori di costruzione di una unità immobiliare urbana, possono individuarsi due insiemi di immobili:
  • Immobili realizzati ante 1988/89, per i quali occorre tenere conto del deprezzamento dell’immobile per vetustà calcolando il numero degli anni intercorrenti dalla data di ultimazione al biennio 1988-89;

  • Immobili realizzati successivamente al 1988/89, i quali sono equiparabili a immobili di nuova costruzione indipendentemente dalla data di ultimazione (che può essere risalente a poco fa (ad esempio nel corso dell’ anno 2012) ovvero appena a ridosso del biennio 1988-89 ( ad es. anno 1990). [2]


Riguardo alla seconda categoria di immobili occorre evidenziare che il non considerare la vetustà trova, in parte, compensazione nel fatto che i costi risalenti a interventi post 1988-89 sono anticipati a detto periodo economico, con relativo abbattimento economico.

Un caso particolare è costituito dalle unità immobiliari oggetto di dichiarazione di variazione le quali devono essere valutate in relazione agli interventi di modifica dello stato precedente. In quanto possono coesistere parti di unità immobiliare con data di ultimazione antecedente al biennio 1988-89 (per le quali occorre tenere presente la vetustà) e parti ultimate in data successiva o completamente ristrutturate (da considerare come nuove).

Ma anche per le unità immobiliari ultimate dopo il periodo 1988-89 o più in generale di nuova costruzione, per i fabbricati industriali e le componenti impiantistiche, a rapido deperimento fisico, una corretta applicazione della pratica dell’estimo comporta un adeguato apprezzamento per la vetustà che l’immobile matura nell’arco di invarianza degli estimi catastali.

Le norme catastali prevedono che la rendita catastale sia costante nel periodo di tempo compreso tra una revisione degli estimi e la successiva (attualmente tale periodo è fissato in 10 anni dall’art. 37 comma 2 del D.P.R. n.917/86). I costi relativi alle manutenzioni all’ammortamento ecc., sono presi in considerazione nel procedimento di stima con il saggio di fruttuosità, in ottemperanza all’art. 34 del citato Regolamento del 1949.

Nella figura seguente (A) è schematizzato l’andamento nel tempo di un investimento iniziale di tipo immobiliare (limitatamente alla parte edilizia ed impiantistica), fatto pari a 100, nel quale si ipotizza una durata illimitata dell’immobile a condizione che periodicamente si provveda alla demolizione totale e ricostruzione o ad un’equivalente ristrutturazione generale.

Per ogni singolo ciclo di vita dell’immobile è ipotizzata la durata di anni 50 al termine del quale il valore residuo è praticamente zero, ciò in quanto molto spesso i costi di demolizione e risanamento superano l’utile che potrebbe derivare dal recupero di alcuni materiali di risulta.

[Omissis]

ll suddetto modello è puramente teorico in quanto nella realtà produttiva per esigenze di sicurezza delle maestranze impiegate, di continuità e affidamento del servizio e più in generale di convenienza economica, sarebbe inaccettabile, per i motivi che di seguito si riportano.

Operativamente, non si attende il naturale esaurimento fisico-produttivo della componente, ma si anticipa la sua sostituzione.

Un’altra modalità organizzativa per superare tale criticità, fino a quando adottabile, è il rinnovamento graduale della componente impiantistica con sostituzione periodica delle sue parti elementari fino alla sua totale sostituzione.

In questi casi non si tratta di un nuovo investimento che va ad accrescere la redditività dell’immobile ma di spese correnti per la manutenzione straordinaria della componente impiantistica, cioè costi da portare in detrazione secondo la normativa catastale.

L’andamento di tali costi manutenzione-reintegra può essere schematizzato con il seguente grafico (Figura B), che rappresenta il complemento a 100 dell’investimento immobiliare riportato nel grafico precedente.

[Omissis]

Dalle suddette considerazioni si comprende come un immobile possa considerarsi efficiente in modo illimitato nel tempo e senza soluzioni di continuità e come sia possibile ed equivalente (matematicamente e finanziariamente), per semplificazione operativa, considerare, invece che un investimento annuo variabile, uno costante negli anni il cui valore medio sia il 50% di quello massimo iniziale.

Di fatto, se la tassazione avvenisse in proporzione al valore dell’investimento, negli anni iniziali il proprietario immobiliare beneficerebbe di una minore tassazione rispetto al dovuto (il valore dell’investimento è superiore al 50%), mentre negli anni finali pagherebbe un surplus di imposte, perchè il valore residuo dell’investimento è sotto il 50%. I plus e minus che si verificano rispetto alla media si equivalgono.

In particolare l’imprenditore può utilizzare le plusvalenze realizzate nel primo periodo per investire in rinnovamenti-ristrutturazioni o sostenere oneri di manutenzione rilevanti per garantire la produttività dell’impianto a livelli ordinari (valore medio).

Il modello di figura A sarebbe ideale, perchè semplicissimo, in quanto non andrebbe affatto valutata la vetustà dei vari immobili, se si potessero revisionare gli estimi ogni 50 anni (come nell’esempio). Tutti gli immobili (sia ad inizio ciclo o fine ciclo) verrebbero trattati allo stesso modo; nel corso degli anni (a termine del ciclo) si ripristina l’equilibrio per ciascun titolare di immobile, tra quanto versato in più o meno.

Il modello andrebbe bene anche nel caso utopistico di revisione degli estimi effettuata ogni anno in quanto a ciascun immobile si potrebbe attribuire il valore residuo posseduto annualmente.

E’ facile capire come nessuno dei due modelli (revisione estimi ogni 50 anni ovvero annuale) possa essere sostenuto in una realtà dinamica quale è quella del settore economico-commerciale in generale ed in particolare in questo momento storico della società, sia con riguardo alla lunghezza del periodo di revisione degli estimi sia con riguardo alle sperequazioni, seppure temporanee, che si verificherebbero tra i diversi proprietari immobiliari ) in caso .di periodo infracensuario di 50 anni.

Inoltre il modello deve essere flessibile in relazione alla durata di ogni componente (meglio gruppi di componenti) costituente l’investimento immobiliare, che come si può facilmente capire è ben diversa da un numero fisso che potrebbe andare bene per tutte le casistiche, per quanto questo possa essere assunto in un valore medio, anche ponderato.

Quindi è necessario adeguare il suddetto modello teorico al contesto attuale di vigenza degli estimi catastali che è di dieci anni (teorica) cioè un termine temporale inferiore alla durata media di ogni componente, circostanza nota a priori.

Appare evidente come considerare un investimento immobiliare con valore costante nel tempo, in questo periodo decennale, assumendolo come pari a quello massimo iniziale, si commettano errori grossolani non solo nel merito ma anche concettuali.

Un tale modello, che è quello attualmente adottato dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, può essere tollerato solo per beni che abbiano una durata lunghissima rispetto al periodo temporale di vigenza degli estimi (ad esempio fabbricati).

Molti Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, fino all’emanazione della circolare n. 6 del 30 novembre 2012, hanno replicato il modello senza alcuna variante, pedissequamente, anche per le componenti impiantistiche di durata temporale limitata, e ciò costituisce un oggettivo motivo di censura.

Più in particolare mentre le componenti caratterizzate da vita utile abbastanza lunga (tipicamente le strutture) la diminuzione di valore che si realizza in un decennio per effetto del degrado risulta talmente modesto da perdere di rilevanza in relazione all’ordinaria alea di incertezza delle stime, di contro, per le componenti caratterizzate da un rapido degrado (tipicamente gli impianti) tale deprezzamento risulta di entità non trascurabile e, quindi considerabile, proprio a fini perequativi, attraverso l’assunzione di un costo medio infracensuario (ridotto rispetto al costo a nuovo).

Ciò premesso si riporta un modello metodologico ed operativo per apportare correttivi, nel rispetto della normativa catastale vigente e del periodo di durata della vigenza degli estimi di 10 anni,

Si tratta, quindi, non tanto di deprezzare il valore a nuovo per tener conto dello stato attuale dell’unità immobiliare (che di fatto risulta nuova), quanto di correggere (in diminuzione) tale valore al fine di poterlo considerare costante nel periodo di vigenza degli estimi, in coerenza con la rendita catastale a cui lo stesso è legata da un saggio di fruttuosità assunto anch’esso costante).

Tale correzione può avvenire assumendo come riferimento il valore medio calcolato sulla base del periodo di vigenza degli estimi (valore medio infracensuario).

Tale valore medio infracensuario [VINFR] si ottenie dal valore a nuovo [VN] attraverso l’applicazione di un coefficiente correttivo [CINFR]

[Omissis]

La figura successiva esemplifica graficamente il calcolo del coefficiente correttivo [CINFR] nel caso di un impianto avente vita utile pari a 50 anni e per il quale, al momento della sostituzione completa, coincidente col termine del ciclo ordinario di utilizzo, si riscontri un valore residuo pari al 0% di quello iniziale.

[Omissis]

La figura evidenzia che già nel periodo infracensuario di 10 anni, anche con una vita utile di 50 anni, l’immobile subisce un deprezzamento del 20% e quindi nel periodo di vigenza degli estimi il suo valore medio da assumere a riferimento per il calcolo della rendita dovrebbe essere mediamente solo il 90% del valore a nuovo.

Con l’allungarsi della vita utile dell’immobile, l’incidenza del deperimento nel periodo infracensuario si riduce fino a potere essere trascurabile (in relazione all’ordinaria alea di incertezza delle stime immobiliari) della correzione del valore a nuovo sopra delineata per le parti edilizie dell’unità immobiliare (caratterizzate da vita utile abbastanza lunga - oltre gli 80 anni), e quindi della sostanziale coincidenza, per tali parti, del valore a nuovo con quello medio infracensuario.

La figura seguente mostra l’andamento del coefficiente correttivo [CINFR] al variare della vita utile della componente analizzata, avendo assunto, a titolo esemplificativo, un valore residuo al termine del ciclo ordinario di utilizzo pari 0% di quello iniziale (curve analoghe potrebbero essere costruite per assunzioni diverse del valore residuo).

[Omissis]

In relazione a quanto sopra considerato, gli esperti d’estimo industriale sono concordi su un principio, ovvero l’assunto, che il ciclo di vita utile di una componente immobiliare od impiantistica si debba ritenere convenzionalmente esaurito nel momento in cui la somma degli investimenti (intesi come costi straordinari di manutenzione-investimento) registrati in corso di esercizio degli impianti eguagli il costo di ricostruzione degli impianti stessi.