La stima di un'unità immobiliare speciale: il procedimento indiretto

Procedimento indiretto

È previsto dagli artt. 27 e seguenti del DPR n. 1142 del 1949, nel quale si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dalla misura del valore del capitale fondiario.

In particolare l’articolo 28 del DPR 1 dicembre 1949, n. 1142 : “Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all'epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari. “

Quindi, si articola in due sub metodologie operative, una che fa riferimento al valore fondiario e l’altra che prende a base di calcolo il costo di ricostruzione deprezzato per vetustà, ciascuna utilizzabile in relazione ai dati di mercato disponibili.

Sono, chiaramente, entrambi due procedimenti di stima indiretti, secondo la dottrina dell’estimo, avuta considerazione che il quesito di stima è rivolto all'individuazione del canone di locazione e che ad esso si perviene confrontando (indirettamente) il relativo valore immobiliare.


La stima indiretta con riferimento a valore fondiario

Una volta individuato il valore immobiliare, comunemente definito capitale fondiario, (cfr. in particolare la normativa catastale citata) costituito dal valore venale della unità immobiliare all’epoca censuaria (V), stabilito sulla base dei prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe, la rendita catastale si ricava applicando a questo un adeguato saggio di fruttuosità, al lordo dell’aliquota delle imposte immobiliari, con l’uso della seguente formula:

[Omissis]

dove “r” individua il saggio di fruttuosità

Più precisamente, il passaggio dal beneficio fondiario (al netto delle imposte) alla rendita catastale (al lordo delle imposte) è fatto attraverso l’utilizzo della formula:

[Omissis]

dove c è un correttivo moltiplicativo del Bf, calcolato con la seguente formula, con α è l’aliquota percentuale complessiva dell’imposta sui fabbricati:

[Omissis]

Una particolare attenzione, per l’applicazione della suddetta formula, richiede l’individuazione del fattore r, cosiddetto saggio di interesse (o anche saggio di fruttuosità dell’investimento immobiliare) che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe).

Con tale metodologia si otterrebbe il valore del reddito netto come ordinariamente inteso dalla disciplina dell’estimo, per ricondurlo a rendita catastale, la normativa prevede l’aggiunta delle spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie.

Anche questa metodologia, che fa riferimento al valore immobiliare trova difficile o alcuna applicazione nella pratica estimativa per l’assenza sul mercato, al pari dei dati di locazione, di dati relativi a compravendite di beni similari.

Peraltro nei pochi casi in cui vi fossero state contrattazioni, spesso queste hanno riguardato l’intero complesso aziendale e non solo la parte immobiliare.

Per cui sarebbe oneroso e potrebbe comportare errori ricavare il valore immobiliare scorporando dal valore complessivo quello di elementi che non attengono all’investimento immobiliare.

Le poste del conteggio economico del costo di costruzione deprezzato per vetustà

Nella disciplina comune dell’estimo l’approccio del costo è comunemente definito “Costo di ricostruzione a nuovo decurtato per vetustà” e si basa nell’“assunto elementare per il quale un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro immobile, che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato d’uso” [1] .

Il costo di riproduzione deprezzato è considerato un procedimento di stima accettabile per giungere ad un sostituto del valore di mercato per gli immobili ubicati in mercati specializzati e limitati, per i quali non si dispone di dati di confronto.

In tema di stime immobiliari gli standard internazionali di valutazione (I.V.S.), individuano il costo di riproduzione deprezzato (depreciated replacement cost) come composto dalla stima del valore di mercato del terreno, nel suo uso corrente o nel suo HBU, [2] e del costo lordo di sostituzione (o riproduzione, o ricostruzione) dell’opera o della costruzione sovrastante, che presenta la stessa utilità funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di un’aliquota che considera il deterioramento fisico, le varie forme di obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data di stima.

Ciò premesso il procedimento – come di seguito schematizzato - si basa sulla sommatoria dei prezzi dei suoi diversi fattori produttivi occorsi per la sua costruzione (con segno positivo) e di una decurtazione per tenere conto della vetustà (presente solo in caso di immobili non di nuova costruzione).

[Omissis]

Nel costo di costruzione sono compresi gli oneri per urbanizzazione, professionali (progettazione, direzione lavori e collaudo), costi per allacciamenti ai pubblici servizi, costi di gestione dell’operazione (tra cui l’eventuale commercializzazione).

Tra gli oneri finanziari è compreso il costo anticipato in capitale monetario o immobiliare immobilizzato per il periodo che va dall’inizio costruzione al termine della stessa e l’utile del promotore finanziario.

Il deprezzamento tiene conto di tre fattori: deterioramento fisico, obsolescenza funzionale e obsolescenza economica.

Il deterioramento fisico e l’obsolescenza a loro volta si possono distinguere in rimediabili e non rimediabili.

“In ambito catastale, si può ritenere che la parte rimediabile del deterioramento fisico e dell'obsolescenza funzionale è, in modo del tutto analogo a quanto previsto per I'approccio reddituale, identificabile nelle spese di manutenzione, vale a dire quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare I'unità immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano gli immobili della stessa categoria, nel segmento territoriale di riferimento.

La parte non rimediabile del deterioramento fisico e dell'obsolescenza funzionale coincide con quella che, nell'approccio reddituale, viene calcolata attraverso la determinazione delle quote di reintegrazione, valutate sulla base del costo medio ordinario di ricostruzione per i fabbricati e del costo medio di rimpiazzo per gli impianti, entrambi diminuiti del valore dei materiali residui e tenuto conto del prevedibile periodo di vita utile (economica) dei beni in esame.(cfr. circolare n. 6/2012 dell’Agenzia del Territorio).

Il procedimento si applica quindi attraverso i seguenti passi operativi:
  • Definizione della tempistica dell’operazione;

  • Determinazione dei costi diretti e indiretti dell’area;

  • Determinazione dei costi diretti e indiretti di costruzione;

  • Calcolo degli oneri finanziari relativi alla quota di capitale impiegato;

  • Individuazione dell’Utile del promotore;

  • Calcolo del costo a nuovo dell’immobile

  • Definizione del deprezzamento per gruppi di componenti di pari vita effettiva e medesima vita utile;

  • Calcolo del valore di mercato deprezzato.

Ai fini della valutazione dell’area, l’Agenzia del Territorio con la circolare n. 6 del 2012 precisa: “...,occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso I'attuata edificazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che la stima catastale riguarda I'uso attuale del bene (existing use) e non già I'uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use).

Quando non possa farsi una valutazione di dettaglio, ovvero in assenza di dati storici, il valore dell'area può, essere stimato, di norma, nella misura non inferiore al 12% del costo di costruzione delle strutture.

Per aree ubicate nei centri storici e per Ie tipologie immobiliari per Ie quali I'area ne rappresenta il carattere principale (impianti sportivi, campi da golf, aree di sosta e rifornimento carburanti, ecc.), la percentuale sopra indicata non è applicabile senza discernimento, occorrendo, in tal caso, un'indagine specifica. Ad ogni modo, è opportuna la verifica sintetica del risultato scaturente dall'uso della percentuale di riferimento sopra indicata, con determinazione dell'effettivo valore unitario in tal modo attribuito all'area del lotto.

La stessa Agenzia precisa che la percentuale del 12% “indicata è di derivazione normativa (DPR 4 maggio 1989, n. 182).” A parere dello scrivente poichè la norma è finalizzata all’applicazione dell’equo canone degli immobili urbani (lg. n. 392/78) trova un margine di applicabilità molto limitato ed in particolare ad immobili che possano essere assimilabili alle abitazioni per caratteristiche tipologiche ed ubicazionali (ad es. alberghi, uffici strutturati, istituti di cura, ecc.).

Ai fini della stima catastale i dati elementari di costo potranno essere assunti da prontuari o prezziari di massima stilati dall’Agenzia del Territorio a mezzo degli Uffici provinciali – e resi disponibili ai professionisti esterni.

In carenza, per le opere edili, questi possono essere assunti da:
  • Prezziari regionali e Comunali, che definiscono prezzi “medi” relativi a lavori pubblici in riferimento a condizioni esecutive ordinarie di cantiere (dimensioni, accessibilità, organizzazione) e a condizioni definibili come “medie” per la costruzione (dimensione, composizione, complessità intrinseca, e condizioni locali).

  • Prezziari DEI Tipografia del Genio Civile, tematici semestrali (Urbanizzazione Infrastrutture Ambiente, Nuove Costruzioni, Impianti Tecnologici, Impianti Elettrici, Recupero Ristrutturazione Manutenzione, Architettura e Finiture di Interni)

  • Prezziari delle Camere di Commercio, servizio attivo in diverse realtà del sistema camerale (in Campania, Calabria, Emilia, Lombardia, Veneto)

  • “Prezzi Informativi delle Opere Edili in Milano”, in 4 volumi trimestrali; il “Bollettino dei prezzi informativi delle opere edili”, edito dalla CC di Bergamo in collaborazione con l'ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili di Bergamo).

  • Prezziari di associazioni tecniche e di categoria (ad esempio il “Bollettino di Informazione Tecnica,Elenco Prezzi dei Materiali e delle Opere” pubblicato trimestralmente dall’ARIAP Associazione Regionale Ingegneri e Architetti di Puglia).

Ovviamente i dati economici devono essere riferiti al biennio economico 1988-89. Possono altresì essere desunti da atti pubblici dell’epoca (acquisto aree) o contratti di appalti di lavori pubblici/privati e contratti di fornitura di apparecchiature industriali e quanto altro documentabile.

Il costo dei singoli elementi costitutivi l’immobile può essere determinato con procedimento analitico per ogni intervento elementare ovvero sintetico che raggruppi attraverso un parametro idoneo gruppi o categorie specifiche di opere complesse (ad es. per i fabbricati il costo per mq. di superficie coperta o per mc di costruzione vuoto per pieno, ecc.).

Gli oneri concessori e di urbanizzazione sono calcolati sulla base di quanto deliberato dalle amministrazioni locali sotto la cui giurisdizione ricade I'unità immobiliare. In assenza di dati specifici, è ammesso, almeno in prima approssimazione, un calcolo forfetario nella misura del 5% dei costi di costruzione delle strutture edilizie. [3]

Le spese tecniche sono calcolate con riferimento alle tariffe professionali di Ingegneri ed Architetti (approvate con Legge 2 marzo 1949, n. 143 e s.m .i.) vigenti nell'epoca censuaria di riferimento e comprensive degli oneri previdenziali. In via indicativa tali spese variano da un 3% ad un 10% in relazione alla natura dell’opera da applicarsi al costo delle opere edilizie.

Gli oneri finanziari, sono costituiti dagli interessi passivi sul capitale di anticipazione, per tener conto del costo che iI promotore sostiene nel reperire Ie somme necessarie al finanziamento dell'operazione immobiliare. “In prima approssimazione, può ipotizzarsi che I'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a due anni, durante i quali, per Ie somme sopra indicate, maturano degli interessi passivi ad un saggio annuo che può essere stabilito, nella misura del 13% (pari al Tasso Ufficiale di Sconto nell'epoca censuaria 1988- 1989).” [4]

Nei casi di opificio industriale o altri immobili a destinazione speciale o particolare oltre ai costi delle opere edili sono da considerare i costi di realizzazione degli impianti considerabili fissi e caratterizzante l’unità immobiliare tipica: nella fattispecie la raffineria.

L’utile del promotore costituisce il profitto complessivo al lordo delle imposte che egli ritrae dall’impiego di tutti i capitali nell’operazione immobiliare e viene incamerato al momento della vendita del prodotto edilizio finito.

L’entità della percentuale di utile del promotore sui costi va desunta dal mercato e varia in relazione ai fattori che influiscono sul grado di rischio complessivo dell’operazione e dipende da:
  • fattori esterni all’intervento (situazione del mercato, livello di inflazione ecc);

  • fattori interni all’intervento (tipologia edilizia, ubicazione, dimensione, ecc).

In linea generale, è importante tener presente comunque che per gli immobili a destinazione non ordinaria non è ipotizzabile la figura di un promotore che si riprometta di conseguire un profitto dall’operazione immobiliare in esame, e si deve invece fare riferimento a un committente “speciale” pubblico (nel caso di edifici di interesse collettivo quali scuole, ospedali ecc) o privato (per fabbricati strumentali come opifici, alberghi ecc) che non avendo capacità imprenditoriali e tecniche affidi a terzi l’organizzazione dei fattori produttivi necessari a realizzare l’opera di cui necessita.

Per le opere pubbliche tale affidamento avviene tramite procedura concorsuale di evidenza pubblica, per i privati si procede con le regole organizzative e amministrative interne che ciascun soggetto ha eventualmente preliminarmente individuato.

In ogni caso la presenza di un committente, azzerando il rischio relativo alla vendita e alla scelta delle destinazioni d’uso più convenienti, riduce anche sensibilmente il margine di profitto dell’imprenditore. [5]

A questo ultimo riguardo, la circolare n. 6 del 2012 dell’Agenzia del Territorio riporta: “II profitto deve essere in grado di coprire iI costo-opportunità dell'investimento in un'altra qualunque operazione di mercato. Può essere assunto, in prima approssimazione, pari alla media del rendistato lordo nel biennio economico 1988-1989 (12,44%) e va calcolato sulla somma di tutti gli importi che precedono.”

Tale indicazione, a parere dello scrivente appare un mero suggerimento dottrinale ed è applicabile ai casi in cui ordinariamente è presente la figura del promotore finanziario (ad es. alberghi, uffici strutturati, centri commerciali, ecc., che si ritiene possano essere offerti ad una pluralità di acquirenti), cioè del tutto marginali, essendo invece ordinario che la costruzione di opifici od altri immobili a carattere speciale o particolare sia effettuata direttamente dal committente e comunque, l’utile del promotore –qualora ordinariamente presente - si riduce notevolmente per la mancanza del maggiore rischio imprenditoriale connesso con la ricerca dell’acquirente dell’immobile (cfr. fonte già citata della stessa Agenzia del territorio).

Infine, per completezza di trattazione, è utile citare quanto riportato nella circolare n. 6 del 2012 dell’Agenzia del Territorio (Allegato tecnico II – nota n. 2) “Tra Ie voci che concorrono alla formazione del costo di realizzazione a nuovo delle strutture sono inclusi, laddove ritenuti non trascurabili, anche i costi di allacciamento ai pubblici servizi, Ie spese generali e di amministrazione riferibili alla struttura tecnica del promotore e Ie spese di commercializzazione (queste ultime solo per immobili apprezzabili dal mercato, potendosi ritenere, in caso contrarlo, I'opera realizzata su commissione).”

In ultimo, appare utile dare rilevanza a quanto contenuto nella circolare n. 6/2012, come collegamento tra nuove direttive e trascorso operativo degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, riportato nell’Allegato tecnico II (cfr. nota 3): “Qualora si faccia riferimento a consolidati prontuari di costi di strutture ed impianti, elaborati dagli Uffici provinciali dell'Agenzia in occasione dell'ultima revisione degli estimi, si deve aver sempre cura di precisare nella stima se gli stessi, come sovente avviene, siano da considerarsi già inclusivi degli oneri specificati nei punti che seguono.” (ndr. spese tecniche, oneri di concessione, oneri finanziari, utile del promotore).

Come esempio applicativo della procedura introdotta con la circolare 6/2012, si ricorda che nell’Allegato tecnico IV alla circolare, sono esemplificate nei dettagli operativi e con estrema chiarezza le modalità di calcolo del deprezzamento anche in un caso di unità immobiliare complessa, perchè costituita da porzioni immobiliari nuove e vetuste, ciascuna dotata di componente impiantistica. 
Nuovo

L’articolo sopra riportato è composto da contenuti tratti da questo prodotto (in formato PDF) acquistabile e scaricabile con pochi click. Attenzione: ove l'articolo contenga NOTE, per motivi tecnici esse NON sono riportate nell'articolo stesso ma solamente nel prodotto da cui esso è tratto. Pertanto se si pensa di avere necessità di un testo completo di note, si invita a comprare direttamente il prodotto. Si ricorda comunque che in caso di acquisto successivo del prodotto, dal costo dello stesso verrà scontato il costo già sostenuto per l'articolo.

pdf 258 pagine in formato A4

40,00 €