Il calcolo della rendita di un'unità immobiliare speciale: il procedimento diretto

Il procedimento diretto Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche ed economiche (canone di locazione).

Il procedimento è delineato dagli artt. 14 al 26 del D.P.R. n. 1142/1949 (Regolamento per la formazione del Nuovo catasto edilizio urbano) ed ha valenza tanto per il calcolo delle tariffe delle unità immobiliari a destinazione ordinaria,tanto per la stima diretta.

Con la circolare n. 6 del 30/11/2012 l’Agenzia del Territorio ha fornito ulteriori indicazioni per l’impiego di tale procedimento riportando anche alcune indicazioni di massima delle percentuali di detrazione al canone lordo per le spese a carico della proprietà. Di fatto la ... _OMISSIS_ ...uo;Pare opportuno sottolineare che Ie indicazioni quantitative fornite sono puramente orientative, potendosi riscontrare differenze, anche significative, tra Ie diverse categorie e, all 'interno della medesima categoria, tra Ie varie fattispecie industriali e produttive.”

I suddetti articoli del Regolamento disciplinano rispettivamente:
la definizione e la determinazione delle tariffe;
il reddito lordo;
le aggiunte al canone di affitto;
le detrazioni al canone d'affitto;
la misura delle detrazioni o delle aggiunte;
la determinazione della rendita catastale in base al reddito lordo;
le spese e perdite eventuali;
le spese... _OMISSIS_ ...ione;
le spese di manutenzione;
le spese di conservazione;
la perdita per sfitti;
la perdita per sfitti non corrisposti;
la determinazione delle spese e delle perdite.
Il calcolo della rendita catastale passa attraverso la determinazione preliminare del reddito annuo lordo ritraibile dall’immobile, da cui devono essere detratte tutte le spese e perdite eventuali, escluse solo quelle relative alle imposte, nonché decimi canoni, livelli, debiti, pesi ipotecari e censuari.

Il reddito lordo è il fitto ordinariamente ritraibile dall'unità immobiliare e si determina tenendo presente quello ritratto da essa e da altre unità analoghe e facendo riferimento, per la rat... _OMISSIS_ ...istema ordinariamente in uso nella località.

La somma delle rate corrispondenti al periodo di un anno dà il reddito annuo lordo dell'unità immobiliare.

Il canone d'affitto costituisce il reddito annuo lordo al quale devono essere apportate, ove del caso, le seguenti aggiunte:

a) l'interesse annuo del deposito cauzionale (quando percepito dal proprietario);

b) gli interessi sulla rata di fitto calcolati in corrispondenza della rispettiva anticipazione rispetto alla fine dell'anno;

c) le spese di manutenzione ordinaria che, oltre quello previste dall'art. 1609 del Codice civile, quando siano, per patto contrattuale o per consuetudine locale attribuite all'inquilino, nonchè la quota corrispondente al co... _OMISSIS_ ...amenti facenti carico, per particolari condizioni contrattuali, allo stesso inquilino;

d) gli eventuali oneri assunti dal locatario nonché la rimunerazione di prestazioni che il locatario fornisca per convenzione al locatore.



Le spese sopra indicate vanno aumentate degli interessi calcolati in corrispondenza delle rispettive anticipazioni rispetto alla fine dell'anno, ritenendole anticipate per mezzo anno, quando manchino in proposito dati concreti.

La somma del reddito lordo annuo e di tutti gli altri termini di attività sopra elencati dà il reddito complessivo lordo annuo.

Dal reddito complessivo lordo annuo si detraggono (quando per esse non vi sia luogo a separato rimborso da parte del locatario)... _OMISSIS_ ...enute dal proprietario per fornitura di acqua potabile, per il funzionamento dell'ascensore, per fornitura di riscaldamento e di acqua calda, nonché le spese di manutenzione che, malgrado siano attribuite dall'art. 1609 del Codice civile al locatario, facciano carico per patto speciale al proprietario.

Deve egualmente detrarsi:

a) quella parte di reddito che riguarda l'eventuale dotazione di mobili ed arredi di cui il proprietario abbia fornito l'immobile;

b) la somma che fosse stata compresa nel fitto a titolo di rimborso di spese sostenute dal proprietario per adattare l'unità immobiliare alla sua attuale destinazione.

Le detrazioni sopra indicate vanno aumentate degli interessi calcolati in corrispondenza d... _OMISSIS_ ... anticipazioni rispetto alla fine dell'anno ritenendole anticipate per mezzo anno, quando manchino in proposito dati concreti.

Le aggiunte e detrazioni suddette si determinano con riferimento a quelle che ordinariamente sono sostenute dal proprietario o dal locatario, per le unità della medesima categoria e classe.

Spese e perdite eventuali Le spese e perdite si determinano con riferimento a condizioni normali e si esprimono in una quota parte del reddito lordo. In mancanza di dati espliciti, le quote possono essere determinate con apprezzamento sintetico sulla base dei dati complessivi raccolti per unità immobiliari analoghe.

Si riferiscono:
all’ amministrazione, (cfr. art. 21 del Regolamento) - saranno deter... _OMISSIS_ ...centuali del reddito fondiario annuo lordo o del reddito risultanti dai specifici accertamenti di mercato; in assenza di dati specifici, I'importo per spese di amministrazione può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 2,0% del reddito lordo. [1]
manutenzione (cfr. art. 22 del Regolamento)-vanno in generale determinate, accertando la periodicità e l'entità delle spese sostenute da un ordinario proprietario per conservare l'unità immobiliare nello stato nel quale generalmente si trovano le altre unità della stessa categoria e classe, e calcolando poi l'annualità costante corrispondente a tali spese periodiche. I dati saranno desunti da informazioni direttamente raccolte e in alternativa o in abbinamento dalle risul... _OMISSIS_ ...fiche analisi e studi di carattere generale prodotti da strutture pubbliche o private, ufficialmente riconosciuti ed adottati da operatori immobiliari. Le spese di manutenzione possono anche calcolarsi come percentuali del reddito fondiario annuo lordo o del valore venale dell'immobile. In assenza di dati specifici, I'importo per spese di manutenzione può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 12 % del reddito lordo. [2]
conservazione (cfr . art. 23 del Regolamento) - sono dati dalla quota di perpetuità e da quelle di assicurazione. La prima si determina sulla base del costo di ricostruzione diminuito del valore dei materiali residui, e del prevedibile periodo di vita economica del fabbricato, secondo le norme de... _OMISSIS_ ...ora però le spese di manutenzione si determinino come percentuali del reddito fondiario annuo lordo ovvero del valore venale, la quota di perpetuità può computarsi aumentando idoneamente i coefficienti da assumersi per il calcolo delle spese di manutenzione stesse. In assenza di dati specifici, I'importo per spese di reintegro può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 12,0% ...


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