Il catasto e le unità immobiliari

Il catasto Il catasto edilizio urbano costituisce l'inventario di tutti fabbricati presenti sul territorio nazionale, contenente informazioni per l’identificazione del bene, dei dati anagrafici dei titolari di diritto reali sullo stesso, della sua natura tecnica, nonché dati di redditività dell’immobile medesimo.

Le iniziative per realizzarlo sono state avviate con il R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano) convertito con la legge n. 1249 del 1939, modificata dal D.L. 8 aprile 1948, n. 514, con il quale venne stabilito l'accertamento dei fabbricati e delle costruzioni non censite al catasto terreni, allo scopo di accertare le un... _OMISSIS_ ... urbane e determinarne la relativa rendita.

Ai fini del censimento in catasto gli immobili sono stati suddivisi in due macroinsiemi, costituiti uno dalle unità immobiliari ordinarie e l’altro dalle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.

A loro volta l’insieme degli immobili a destinazione ordinaria comprende tre gruppi di categorie:
GRUPPO A - tipologie abitative e uffici privati;
GRUPPO B – tipologie di immobili per uso collettivo o con funzioni pubbliche.
GRUPPO C – tipologie di immobile per fini commerciali
L’insieme degli immobili a destinazione speciale o particolare, comprende:.
GRUPPO D – immobili per de... _OMISSIS_ ...striali o commerciali
GRUPPO E – immobili con destinazioni di interesse pubblico.
Il concetto di unità immobiliare urbana L'elemento di riferimento per il censimento degli immobili è l'unità immobiliare urbana (equiparabile alla particella per il catasto terreni), intendendosi con questo termine una porzione di immobile (appartamento, negozio, autorimessa, ….), un immobile intero (ufficio, discoteca, scuola, ecc.), più immobili (compesso industriale, ospedaliero, scolastico, ecc.), nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utilizzabile autonomamente e atta a produrre un reddito proprio.

Più recentemente, l'articolo 2 del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28 ha ridefinito il concetto di unità immobiliare co... _OMISSIS_ ...di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un'area che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

L’unità immobiliare urbana rappresenta, perciò, il minimo modulo inventariale.

Una porzione di fabbricato urbano, pur costituendo parte integrante di un complesso di altri beni immobili, costituisce una unità immobiliare autonoma se ha una destinazione ben definita ed è in grado di esprimere o produrre un reddito senza alcuna modifica della consistenza.

Sono unità immobiliari ad esempio i locali o insieme di locali suscettibili di uso proprio ed autonomo e che dispongono di un ingresso indipendente. Fanno parte integrante dell'unità immo... _OMISSIS_ ...essori (ripostigli, bagni, corridoi, soffitte, cantine, legnaie, ecc.) e le dipendenze o pertinenze (terrazze, cortili, parcheggi, giardini, aree attrezzate a giochi e sport) situate all'esterno del corpo di fabbrica. Non costituisce una unità immobiliare autonoma, una stanza, parte di un’abitazione affittata, in quanto sebbene suscettibile di produrre reddito non gode di autonomia funzionale, come previsto dalla legge.

Può essere individuata come un’unità immobiliare anche un’area, ad esempio utilizzata come deposito merci ovvero parcheggio, ecc.

Nella banca dati catastale per ogni unità immobiliare sono conservati i seguenti dati:
intestazione (soggetti titolari di diritti reali, con l’individuazione della ... _OMISSIS_ ...del diritto da ciascuno vantato);
l’identificativo (Comune, sezione, foglio, particella e subalterno);
ubicazione (via, civico, interno e piano);
la consistenza;
la categoria;
la classe;
la rendita [1];
estremi della variazione oggettiva attinente allo stadio dell’unità immobiliare cui si riferiscono i dati;
estremi della mutazione soggettiva (riferimento al titolo traslativo e relativi estremi di registrazione) attinente allo stadio dell’unità immobiliare cui si riferiscono i dati;
eventuali annotazioni o riserve.
Le unità immobiliari a destinazione ordinaria L’accertamento, cioè in defi... _OMISSIS_ ...attribuzione della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, avviene per comparazione dell’unità immobiliare da accertare con altre similari già accertate.

Più precisamente, nella formazione del catasto, per ogni zona censuaria e per ciascuna categoria ordinaria si è scelto un certo numero di unità immobiliari che per le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, di cui si è detto dianzi, dava, rispettivamente, una rendita unitaria media massima ed una rendita unitaria media minima.

Tali unità hanno determinato rispettivamente la prima e l’ultima classe di quella specifica categoria della quale costituiscono le unità tipo.

Nella pratica, si sono scelte più unità tipo per la caratteri... _OMISSIS_ ...medesima classe.

Stabilite le due classi terminali, si è inserito fra di esse quel certo numero di classi intermedie che le condizioni di fatto locali hanno consigliato.

Anche per ciascuna di queste classi intermedie si è scelto un certo numero di unità immobiliari tipo di ognuna delle quali si sono fissati gli elementi che servivano a caratterizzare la classe da esse rappresentata.

L’insieme delle unità-tipo ha grande importanza in tutto il procedimento di stima del Nuovo Catasto Edilizio Urbano in quanto costituisce il campionario che è servito e serve tutt’oggi ai tecnici classatori per attribuire a ciascuna delle unità del Comune o delle zone censuarie del Comune la categoria e classe di sua spettanza.

... _OMISSIS_ ...lle classi è perciò aperto e varia con le categorie e zone censuarie; la prima classe è quella di minor reddito, l’ultima è la migliore; con tale accorgimento è stata lasciata la possibilità di ampliare il numero delle classi con il miglioramento delle costruzioni, nel tempo futuro.

Le stesse unità tipo ed altre della classe stessa, quando ciò è stato ritenuto opportuno, sono state utilizzate per determinare, per ciascuna classe delle categorie “A, B e C” del quadro generale, la relativa tariffa, definita la rendita catastale per unità di consistenza, ottenuta come media dei valori delle rendite unitarie delle singole unità immobiliari.

In fase di conservazione del catasto edilizio urbano, il Decreto Legge del 14/03/1988 n. 70... _OMISSIS_ ... modificazioni dalla legge n. 154 del 13/05/1988 ), all’art. 11 ha previsto: “1. Il classamento delle unità immobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all'articolo 56 del...


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