Interessi attivi e passivi

Considerata la complessità dell’intervento il perito deve eseguire anche una attenta valutazione del tempo occorrente per il completamento del processo di trasformazione in esame ed in particolare della sua evoluzione, scandendo le varie fasi temporali nelle quali si devono effettuare determinati pagamenti ovvero si incassano determinati profitti (anticipi sulla vendita delle costruzioni ovvero corrispettivi per la definitiva cessione).

Questa valutazione concerne l’analisi di precedenti interventi eseguiti comparabili con quello in esame, rapportando le situazioni dei casi pregressi a quelle in esame andando ad assumere le stesse conclusioni in precedenza adottate dagli altri imprenditori, ovvero ritoccandole per plasmarle al caso in esame, qualora alcune circostanze influenti nella stima non siano perfettamente similari.

Infatti nella formula (3) di paragrafo 5 per il calcolo del valore di trasformazione ciascuna posta assunta si verifica in un determinato momento e pertanto la voce “interessi” serve per posticipare al momento finale di accumulazione ognuna di essa.

Ciò premesso si sviluppano le seguenti ipotesi di evoluzione nel tempo dell’edificazione e commercializzazione dei prodotti edilizi in esame.

• Tempo per giungere all’approvazione del Piano Particolareggiato: 2 anni


• Elaborazione progetti esecutivi per singoli lotti e relativa concessione: 1,3 anni


• Tempo di costruzione degli edifici direzionali: 2 anni


• Tempo di costruzione degli edifici commerciali e residenziali: 2 anni


• Tempi di commercializzazione degli edifici: 4 anni

Per una migliore comprensione delle fasi suddette, che in parte si sovrappongono, è stato predisposto il prospetto seguente.

[Omissis]

Dal prospetto si evince che per la trasformazione in esame si è ritenuto corretto assumere un tempo di completamento di tutte le attività in un periodo di anni 7.

I primi tre anni trascorrono in attesa del completamento degli iter approvativi del piano urbanistico e dei progetti delle singole costruzioni. Anzi per quanto concerne lo sviluppo dei progetti esecutivi è stato ipotizzato di potere avviare i lavori tre mesi prima della definitiva approvazione del piano particolareggiato.

Nei tre anni successi, in parallelo al completamento delle opere di urbanizzazione del comprensorio, è stato ipotizzato di completare tutti i fabbricati. Quelli a destinazione direzionale entro il 5° anno e, nel 6° anno, tutti i residui edifici a destinazione residenziale e commerciale. L’ultimo anno attiene al completamento della commercializzazione delle residue unità immobiliari. Invero, la commercializzazione ha inizio sin dal momento in cui sono pronti i progetti esecutivi e si è dato avvio ai lavori (fine 3° anno).

Sulla base del suddetto programma di sviluppo dell’intervento (diagramma di Gantt), occorre valutare i momenti in cui è ipotizzabile, mediamente, far ricadere l’effettuazione delle spese e gli introiti delle vendite degli immobili,dai quali decorrono gli interessi passivi e attivi sui relativi importi.

È stata sviluppata la seguente ipotesi.

Per la decorrenza degli interessi passivi:

• sulle anticipazioni per il pagamento degli onorari e delle spese generali, per tre anni;


• sulle anticipazioni per il pagamento dei costi di costruzione degli edifici direzionali e relativi oneri accessori possono essere fatti decorrere , per tre anni;


• sulle anticipazioni per il pagamento dei costi di costruzione degli edifici commerciali e residenziali, per due anni;

Gli interessi attivi sulle vendite immobiliari possono considerarsi applicabili per:

• l’80% delle costruzioni direzionali per un periodo di anni due;


• il 20% delle costruzioni direzionali e per il 70% delle residenziali e commerciali per un periodo di anni uno;


• il 30% delle residenziali e commerciali per un periodo di anni 0,5.

Nella figura seguente è stato schematizzato il periodo di applicazione degli interessi attivi e passivi. Il punto di partenza del tempo di decorrenza è fatto coincidere con il “baricentro” del periodo temporale durante il quale si manifestano i molteplici elementi componenti di ciascuna tipologia considerata.

[Omissis]

Circa la misura dell’interesse, si vedano considerazioni esposte nel paragrafo 5.3; nei calcoli è stata assunta l’aliquota pari al 7,13%, come tasso passivo e 3,5 %, come tasso attivo. In dette percentuali sono compresi tutti gli oneri finanziari connessi.

Interessi passivi sul costo dell’area

Gli interessi sul costo dell’area decorrono dal momento iniziale (tempo zero) e, quindi, vanno considerati per tutto l’arco dei sette anni previsti per il completamento delle attività.

Si ricorda che la presenza degli interessi passivi sul costo di acquisizione dell’area rileva nel secondo termine al denominatore della formula (3) di paragrafo 5. In merito al saggio da adottare " rif ", afferente il calcolo degli interessi, valgono le precisazioni riportate nel paragrafo 5.3, pertanto è stata assunta l’aliquota pari al 7,25%, trattandosi, di un tasso passivo esclusivamente finanziario.

Il profitto dell’imprenditore

Tra le voci che è necessario determinare vi è anche quella afferente il profitto lordo, questo è costituito dal profitto normale netto, al lordo delle imposte, spettante all'imprenditore che trasformi l'area in un prodotto edilizio finito ed alieni tale prodotto completando così il suo intervento.

Come insegna la dottrina dell’estimo, normalmente l'entità in esame deve essere accertato in base ad una percentuale da applicare al valore del prodotto edilizio finito, in un intervallo normalmente oscillante tra il 15-20%.

La quantificazione analitica di questa voce non risulta facile perché è notorio che varia sensibilmente, in relazione sia all'ubicazione dell’intervento sia alle tipologie ed alle destinazioni dei fabbricati, ma, soprattutto, in relazione all'andamento contingente del mercato immobiliare e, quindi, al rischio complessivo dell’operazione.

Invero, l'imprenditore che attua la trasformazione si identifica in un operatore economico che svolge la propria attività nell'ambito della produzione edilizia. Tale operatore attende da questa sua attività un profitto che è quello specifico del settore.

Attualmente nella redditività d'impresa del settore considerato, sembra essersi esaurita la crisi che ha caratterizzato gli anni trascorsi e, pertanto, il settore tende nuovamente a presentare interesse per gli operatori. In considerazione di ciò, sarebbe equo ed obiettivo fissare il normale profitto lordo di impresa nel 20%, tuttavia, per il caso in esame avuto anche riguardo alla rilevanza dell’intervento, si è ritenuto di applicare la percentuale del 15 %, sul valore del prodotto edilizio finito.

Il tasso di sconto ed il saggio di interesse finanziario

Per quanto attiene il saggio da assumere per gli interessi passivi, trattandosi, esclusivamente, di un tasso finanziario, si è ritenuto corretto adottare quello del 7,25%, e cioè l'attuale "prime rate " stabilito dall’ABI per l’anno 2004, leggermente maggiorato.

Di contro, in merito al saggio da assumere per gli interessi attivi si è adottato quello del 3,5 %, facendo riferimento al livello della fruttuosità ordinaria di investimenti a breve termine.

In merito invece al saggio “r”, relativo al coefficiente per lo sconto all'attualità, può essere fatto pari al saggio di fruttuosità di un investimento immobiliare della fattispecie, in quanto il rischio dell’operazione è segnatamente già preso in considerazione negli interessi sui capitali monetari cui è necessario accedere per eseguire le opere, e nel compenso per l’imprenditore, la cui presenza nella formula in esame è, ordinariamente, finalizzata proprio a compensare il rischio dell’attività economica-produttiva in esame.

Considerato che si tratta di un investimento misto con fruttuosità differenziate variabili da un 5% per le residenze ad un 6,5% per le destinazioni residenziali e commerciali, il calcolo del saggio da applicare è stato eseguito come media ponderata adottando come peso l’entità dell’investimento delle diverse destinazioni, ed è risultato pari al 6,20%.

Il parere di stima

Applicando la formula risolutiva (3) di paragrafo 5, ed inserendo i riferimenti economici calcolati con i criteri illustrati nei paragrafi precedenti si ottiene il valore Va riportato nella tabella n. 11. Nella stessa tabella sono indicati i valori di ciascun termine parziale.

Tabella n. 11 - Valore dell'area comprensoriale
Vmf	1.633.369.279
Ccf	-639.538.402
Cp	-51.163.072
Ou	-87.987.288
Occ	-42.991.038
Sg	-49.001.078
Sc	-19.983.240
Ia	189.015.698
Ip	-201.390.777
P	-245.005.392
Numeratore	485.324.689
Denominatore	2,16
Valore totale area €	225.121.825
Superficie comprensorio m²	1.000.000
Valore unitario area €/m²	225,12

LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE

Dalla stima sviluppata nel paragrafo precedente è stato determinato il più probabile valore del comparto edificatorio in esame (Vm della formula) in € 225.121.825 in regime di libero mercato.

Il suddetto importo se riferito all'ampiezza del comprensorio porta ad un valore unitario di indennità di esproprio pari a € 225,12 /m2.

È questo l’importo che andrebbe corrisposto mediamente a tutti i proprietari terrieri compresi nel comparto, indipendentemente dalla destinazione urbanistica specifica del singolo terreno posseduto da ciascun proprietario.

Ai proprietari che risultino coltivatori diretti o affittuari di aree agricole ovvero proprietari di costruzioni destinate alla demolizione, costituite da abitazioni o laboratori artigianali, spettano le ulteriori indennità previste dalla norma e per risarcirli del danno subito. Dette indennità, che non vengono analiticamente conteggiate nella presente stima, ammontano a € 1.100.000,00. [1]

Il suddetto importo, diviso la superficie del comprensorio (€ 1.100.000,00/ 1.000.000 m2 = 1,10 €/m2), deve essere scomputato per tutti i proprietari interessati dagli espropri, compresi i destinatari delle indennità. La stessa somma di € 1.100.000,00 va ripartita tra i soggetti danneggiati.

RISULTANZE CONCLUSIVE

A chiusura della presente relazione tecnica-estimativa si vuole riassumere il risultato di stima con il quale è stato determinato il valore venale comprensoriale in esame nella somma di € 225,12 /m2.

Considerato che l’indice territoriale di edificabilità è di 1,6 m3/m2 il valore unitario scaturente per m3 di costruzione realizzabile è di 141,00 €/ m3.

Un valore normalmente corrente per aree edificabili destinate a residenze in zone similari, ma prontamente edificabili (singolo lotto) è di circa 275,00 €/m3 .

Da detta osservazione consegue che le aree edificabili in esame, in quanto inserite in un vasto comparto, hanno un valore di circa il 50% (cfr. rapporto 141,00/275,00 = 0,51) di quelle prontamente utilizzabili e ciò appare un dato coerente in relazione alla rilevante diversità tra le due fattispecie immobiliari.

Infatti per i suoli del comparto pesano le incertezze sui tempi di effettiva realizzabilità delle volumetrie previste nonché ogni altro rischio connesso alla rilevanza dell’investimento immobiliare in esame rispetto a quelli, quasi nulli, per un lotto singolo, qualora prontamente edificabile.

Il suddetto importo di € 225.121.825, depurato delle indennità spettanti ai proprietari che risultino coltivatori diretti o affittuari di aree agricole ovvero proprietari di costruzioni destinate alla demolizione, costituite da abitazioni o laboratori artigianali, stimate in € 1.100.000,00. [2], fornisce il valore di stima netto di € 224.021.825 e, in cifra tonda € 224.000.000.