Indennità di esproprio di aree edificabili a destinazione direzionale, commerciale e residenziale: costi, oneri e spese

Costo di costruzione degli erigendi fabbricati Dopo la prima fase del processo estimativo esaminata nel precedente paragrafo, in relazione alla metodologia di stima individuata è stato necessario provvedere alla valorizzazione del costo di realizzazione delle ipotizzate costruzioni di natura direzionale, commerciali e residenziali.

Alla determinazione del costo di costruzione si è pervenuti adottando una metodogia sintetica che utilizza come parametro di stima il volume di costruzione vuoto per pieno, per tipologie omogenee di ambienti, ovvero il m2 di superficie.

Per la rilevazione dei dati di mercato della fattispecie, risultano utilizzabili specifiche pubblicazioni del settore che a fronte di molteplici tipologie edilizie proposte riportano il costo di costruzione, a volte perfezionabile attraverso l’uso di specifici coefficienti correttivi che possano tenere conto di particolari situazioni locali. Tra le tipologie monitorate da de... _OMISSIS_ ...oni specialistiche di settore è necessario individuare le più prossime a quelle previste dal progetto.

Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi possono desumersi da contratti di appalto recentemente conclusi ovvero in corso di esecuzione, meglio se nella zona, che abbiano per oggetto opere similari. In un caso o nell’altro, il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento e ad argomentare le ipotesi assunte per le eventuali successive elaborazioni sviluppate.

Dalla suddetta analisi sono stati individuati i costi unitari, per m3 di volume vuoto per pieno o di m2 di superficie, per la realizzazione delle singole opere, riportati nella tabella n. 9. [1]

Nei prezzi sono comprese le spese generali, che constano degli oneri che deve sostenere l'imprenditore nella gestione dell'intervento trasformativo quali: impianto cantieri, personale amministrativo, ammortamento m... _OMISSIS_ ...cc., e l’utile dell’impreditore stesso, costruttore delle opere (e non dell’imprenditore generale coordinatore e titolare dell’intero processo di trasformazione).

Tabella n. 9 -Stima costo di costruzione delle opere edili Destinazione e tipologie opere Volume fuori terra
m² Volume entro terra
m² Superficie reale
m² Costo unitario in m³ o m² Costo in € Direzionale Ambienti pincipali 1.120.000 0 350 392.280.000 Direzionale Parcheggi 300.000 240 72.000.000 ... _OMISSIS_ ...Direzionale Parcheggi esterni 50.000 53 2.626.875 Direzionale Area esterna a verde o asfaltata 61.000 50 3.050.000 Totale costo fabbricati direzionali 469.956.875 Residenziale Ambienti principali 367.439 280 102.956.285 Residenziale Cantine 6.985 280 1.957.320 Residenziale Balconi 5.560 150 834.000 Residenziale Parcheggi in pillotys 9.5... _OMISSIS_ ... 200 1.915.200 Residenziale Parcheggi interrati (box) 94.500 240 22.680.000 Residenziale Area esterna a verde o lastricata 23.016 60 1.380.960 Totale costo fabbricati a residenze 131.723.765 Commerciale Ambienti principali 96.000 300 28.800.000 Commerciale Magazzini 18.000 240 4.320.000 Commerciale Parcheggi interrati 18.000 240 ... _OMISSIS_ ....000 Commerciale Parcheggi esterni 7.000 53 367.763 Commerciale Area esterna a verde o asfaltata 1.000 50 50.000 Totale costo fabbricati commerciali 37.857.763 Totale generale
639.538.402

Onorari professionali

Per la determinazione degli onorari dei professionisti della cui prestazione è necessario avvalersi per l’intervento ed, in particolare, per lo studio urbanistico, la progettazione architettonica, strutturale ed impiantistica, la redazione di preventivi capitolati, la direzione lavori, il collaudo, ecc., si è fatto riferimento al vigente tariffario “Ingeg... _OMISSIS_ ...dquo; di cui alla Legge 143/49 e successivi adeguamenti. Nella stima si è, altresì, tenuto conto degli onorari per consulenze legali relativi a convenzioni e quant'altro.

In relazione alla notevole entità dell’intervento edilizio in esame, della ripetitività di parte dei progetti e anche sulla base di precedenti convenzioni stipulate dallo stesso Comune con professionisti per interventi comparabili, si ritiene corretto ed equo fissare la totalità degli onorari, sia tecnici che legali, comprensivi di spese forfettizzate, in un quantum pari all’ 8% da applicare sul totale costo delle opere edilizie.


Oneri di urbanizzazione In merito agli oneri di urbanizzazione si è fatto stretto riferimento alle modalità di calcolo previste per il Comune, differenziando tali oneri tra gli interventi relativi ai fabbricati direzionali, commerciali e a destinazione residenziale.

Di seguito, si riportano gli importi u... _OMISSIS_ ...nella presente stima per gli oneri in questione:

fabbricati direzionali € 52.00 /m3

fabbricati commerciali € 68.00 /m3

fabbricati residenziali € 62.00 /m3

Contributo afferente il costo di costruzione Per la determinazione del contributo sul costo di costruzione si è fatto riferimento ai parametri indicati dall’amministrazione comunale.

In merito ai fabbricati direzionali e commerciali, la delibera del Consiglio Comunale n. ……….. del ………….., stabilisce di assumere come commisurazione del contributo l’8% del costo di costruzione documentato. Pertanto, l’ammontare del contributo risulta, con riferimento al costo di costruzione riportato nell... _OMISSIS_ ...:

fabbricati direzionali € 469.956.875x 0,08 = € 37.596.550

fabbricati commerciali € 37.857.763x 0,08 = € 3.028.621

Per i fabbricati residenziali il calcolo del contributo relativo al costo di costruzione deve essere determinato secondo il prospetto A della suddetta delibera consiliare, applicando al costo di costruzione emergente dai predetti calcoli l’aliquota del 10% (giusta delibera del Consiglio Comunale n. ………… del ……..).

In conclusione, il contributo sul costo di costruzione unitario afferente i fabbricati residenziali risulta:

m2 131.437 x € 180,00/m2 x 10% = € 2.365.867


TOTALE € 42.991.038

Spese generali Con specifico riferimento alle puntuali... _OMISSIS_ ...no state riportate nel paragrafo nel quale è stato quantificato il costo per la realizzazione delle opere edili, si rappresenta che queste concernono tutta l’attività, esclusa quella relativa alla fase di costruzione dei fabbricati. Pertanto sulla base di analisi desunte da pubblicazioni del settore e normalmente adottate nelle stime della fattispecie, queste sono state stabilite nella misura del 3% del valore del prodotto edilizio finito. In detta percentuale è ricompresa anche l’alea di eventuali piccoli imprevisti. Altri imprevisti, ovviamente sono valutati nell’ambito del profitto dell’imprenditore, di cui al paragrafo 5.2.9.


Spese di commercializzazione Riguardo a queste spese, si precisa che trattandosi di un intervento edificatorio di iniziativa dell’Amministrazione comunale, si può ipotizzare che la gran parte degli edifici a destinazione direzionale risultano già collocati, sin dalla fase di progettazione d... _OMISSIS_ ...vento. Nella fattispecie, l’indagine svolta in tal senso presso i competenti assessorati comunali ha consentito di appurare che circa l’80% della volumetria con tale destinazione non necessita di una specifica commercializzazione.

La residua entità a destinazione direzionale e le volumetrie a destinazione residenziale e commerciale richiedono invece una intensa attività pubblicitaria, propagandistica e di commercializzazione diretta. In merito alle spese di commercializzazione, in relazione all’entità dell’intervento, una indagine presso operatori locali, svolta a tale specifico fine, ha evidenziato che esiste una pluralità di Agenti intermediari immobiliari disposti ad assumersi tale impegno ad un compenso pari al 3% da applicarsi al valore del prodotto edilizio finito alienabile a soggetti privati (nei termini sopra stabiliti).

L’importo complessivo è esposto nella tabella n. 10.

... _OMISSIS_ ... Tabella n. 10 - Stima costo commercializzazione Destinazione e tipologie opere Valore di mercato in € Aliquota da commercializzare in € Costo commercializzazione
3% valore in € Direzionale Totale superficie convenzionale 1.209.076.579 0,20 ...

L’articolo sopra riportato è composto da contenuti tratti da questo prodotto (in formato PDF) acquistabile e scaricabile con pochi click. Si invita a scaricarsi il sampler gratuito per constatare l'organizzazione dei contenuti.

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