Indennità di esproprio di aree edificabili a destinazione direzionale, commerciale e residenziale: costi, oneri e spese

Costo di costruzione degli erigendi fabbricati Dopo la prima fase del processo estimativo esaminata nel precedente paragrafo, in relazione alla metodologia di stima individuata è stato necessario provvedere alla valorizzazione del costo di realizzazione delle ipotizzate costruzioni di natura direzionale, commerciali e residenziali.

Alla determinazione del costo di costruzione si è pervenuti adottando una metodogia sintetica che utilizza come parametro di stima il volume di costruzione vuoto per pieno, per tipologie omogenee di ambienti, ovvero il m2 di superficie.

Per la rilevazione dei dati di mercato della fattispecie, risultano utilizzabili specifiche pubblicazioni del settore che a fronte di molteplici tipologie edilizie proposte riportano ... _OMISSIS_ ...truzione, a volte perfezionabile attraverso l’uso di specifici coefficienti correttivi che possano tenere conto di particolari situazioni locali. Tra le tipologie monitorate da dette pubblicazioni specialistiche di settore è necessario individuare le più prossime a quelle previste dal progetto.

Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi possono desumersi da contratti di appalto recentemente conclusi ovvero in corso di esecuzione, meglio se nella zona, che abbiano per oggetto opere similari. In un caso o nell’altro, il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento e ad argomentare le ipotesi assunte per le eventuali successive elaborazioni sviluppate.

Dalla suddetta analisi son... _OMISSIS_ ...uati i costi unitari, per m3 di volume vuoto per pieno o di m2 di superficie, per la realizzazione delle singole opere, riportati nella tabella n. 9. [1]

Nei prezzi sono comprese le spese generali, che constano degli oneri che deve sostenere l'imprenditore nella gestione dell'intervento trasformativo quali: impianto cantieri, personale amministrativo, ammortamento mezzi d'opera, ecc., e l’utile dell’impreditore stesso, costruttore delle opere (e non dell’imprenditore generale coordinatore e titolare dell’intero processo di trasformazione).

Tabella n. 9 -Stima costo di costruzione delle opere edili Destinazione e tipologie opere ... _OMISSIS_ ...ori terra
m² Volume entro terra
m² Superficie reale
m² Costo unitario in m³ o m² Costo in € Direzionale Ambienti pincipali 1.120.000 0 350 392.280.000 Direzionale Parcheggi 300.000 240 72.000.000 Direzionale Parcheggi esterni 50.000 53 2.626.875 Direzionale ... _OMISSIS_ ...a verde o asfaltata 61.000 50 3.050.000 Totale costo fabbricati direzionali 469.956.875 Residenziale Ambienti principali 367.439 280 102.956.285 Residenziale Cantine 6.985 280 1.957.320 Residenziale Balconi 5.560 150 834.000 Residenziale Parcheggi in pillotys 9.576 ... _OMISSIS_ ... 200 1.915.200 Residenziale Parcheggi interrati (box) 94.500 240 22.680.000 Residenziale Area esterna a verde o lastricata 23.016 60 1.380.960 Totale costo fabbricati a residenze 131.723.765 Commerciale Ambienti principali 96.000 300 28.800.000 Commerciale Magazzini 18.000 ... _OMISSIS_ ... 240 4.320.000 Commerciale Parcheggi interrati 18.000 240 4.320.000 Commerciale Parcheggi esterni 7.000 53 367.763 Commerciale Area esterna a verde o asfaltata 1.000 50 50.000 Totale costo fabbricati commerciali 37.857.763 Totale generale
639.538.402

Onorari profess... _OMISSIS_ ...| Per la determinazione degli onorari dei professionisti della cui prestazione è necessario avvalersi per l’intervento ed, in particolare, per lo studio urbanistico, la progettazione architettonica, strutturale ed impiantistica, la redazione di preventivi capitolati, la direzione lavori, il collaudo, ecc., si è f...


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