Indennità di esproprio di aree edificabili a destinazione direzionale, commerciale e residenziale: costi, oneri e spese

Costo di costruzione degli erigendi fabbricati Dopo la prima fase del processo estimativo esaminata nel precedente paragrafo, in relazione alla metodologia di stima individuata è stato necessario provvedere alla valorizzazione del costo di realizzazione delle ipotizzate costruzioni di natura direzionale, commerciali e residenziali.

Alla determinazione del costo di costruzione si è pervenuti adottando una metodogia sintetica che utilizza come parametro di stima il volume di costruzione vuoto per pieno, per tipologie omogenee di ambienti, ovvero il m2 di superficie.

Per la rilevazione dei dati di mercato della fattispecie, risultano utilizzabili specifiche pubblicazioni del settore che a fronte di molteplici tipologie edilizie proposte riportano il costo di costruzione, a volte perfezionabile attraverso l’uso di specifici coefficienti correttivi che possano tenere conto di particolari situazioni locali. Tra le tipologie monitorate da de... _OMISSIS_ ...oni specialistiche di settore è necessario individuare le più prossime a quelle previste dal progetto.

Oltre che dalle pubblicazioni i costi degli interventi possono desumersi da contratti di appalto recentemente conclusi ovvero in corso di esecuzione, meglio se nella zona, che abbiano per oggetto opere similari. In un caso o nell’altro, il perito è tenuto a citare la fonte del dato di ognuno dei costi che assume a riferimento e ad argomentare le ipotesi assunte per le eventuali successive elaborazioni sviluppate.

Dalla suddetta analisi sono stati individuati i costi unitari, per m3 di volume vuoto per pieno o di m2 di superficie, per la realizzazione delle singole opere, riportati nella tabella n. 9. [1]

Nei prezzi sono comprese le spese generali, che constano degli oneri che deve sostenere l'imprenditore nella gestione dell'intervento trasformativo quali: impianto cantieri, personale amministrativo, ammortamento m... _OMISSIS_ ...cc., e l’utile dell’impreditore stesso, costruttore delle opere (e non dell’imprenditore generale coordinatore e titolare dell’intero processo di trasformazione).

Per la determinazione degli onorari dei professionisti della cui prestazione è necessario avvalersi per l’intervento ed, in particolare, per lo studio urbanistico, la progettazione architettonica, strutturale ed impiantistica, la redazione di preventivi capitolati, la direzione lavori, il collaudo, ecc., si è fatto riferimento al vigente tariffario “Ingegneri ed Archi... _OMISSIS_ ... cui alla Legge 143/49 e successivi adeguamenti. Nella stima si è, altresì, tenuto conto degli onorari per consulenze legali relativi a convenzioni e quant'altro. In relazione alla notevole entità dell’intervento edilizio in esame, della ripetitività di parte dei progetti e anche sulla base di precedenti convenzioni stipulate dallo stesso Comune con professionisti per interventi comparabili, si ritiene corretto ed equo fissare la totalità degli onorari, sia tecnici che legali, comprensivi di spese forfettizzate, in un quantum pari all’ 8% da applicare sul totale costo delle opere edilizie.


Oneri di urbanizzazione In merito agli oneri di urbanizzazione si è fatto stretto riferimento alle modalità di calcolo previste per il Comune, differenziando tali oneri tra gli interventi relativi ai fabbricati direzionali, commerciali e a destinazione residenziale.

Di seguito, si riportano gli importi unitari assunti nella... _OMISSIS_ ... per gli oneri in questione:

fabbricati direzionali € 52.00 /m3

fabbricati commerciali € 68.00 /m3

fabbricati residenziali € 62.00 /m3