Previsioni urbanistiche
Il territorio comunale è disciplinato dalle norme e dalle prescrizioni contenute nel Piano Regolatore Generale, approvato con ………………………….
Le Norme Tecniche di attuazione del piano sono state approvate con delibera della Giunta Regionale ………………………………………………..
Il comparto in esame ricade nella Zona D, che secondo le norme tecniche di attuazione, individua le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati e a nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale e relative attrezzature.
Nelle zone omogenee D sono consentite le destinazioni d'uso I, TA, S.C. e V.C.
In particolare il comprensorio ha la destinazione “ TA” - Zone ter...
_OMISSIS_ ...rative.
Le zone TA sono destinate ad insediamenti terziario-amministrativi, cioè ad uffici pubblici e privati. Nelle zone TA sono ammessi gli insediamenti residenziali e le attrezzature ricettive nella misura massima del 30%, nonché gli interventi relativi a funzioni compatibili come attrezzature per il commercio al dettaglio, ristoranti, bar, teatri, cinematografi, locali di divertimento, sedi di associazioni, di partiti e di attività culturali, scuole, palestre, etc., agenzie bancarie, fino ad un massimo del 25% delle residenze.
Nelle aree con destinazione TA, i piani di lottizzazione, secondo le modalità di intervento che seguono, sono estesi all'intera zona.
L'Amministrazione procede, in sede di approvazione di Piani regolatori particolareggiati, ovvero di Piani di lottizzazione compilati d’ufficio, alla formazione di comparti costituenti unità di sviluppo urbanistico, comprendendo aree inedificate e costruzioni even...
_OMISSIS_ ...asformare secondo particolari prescrizioni. Le modalità di costituzione del comparto sono quelle dell'art. 23 della L.U. n. 1150/1942, comma 1, 2, 3 Decorso il termine stabilito nell'atto di notifica del progetto di comparto, il Comune procede alla espropriazione delle aree adottando un piano particolareggiato.
La realizzazione di ciascuno dei comparti nei quali è suddivisa la zona TA avverrà attraverso piano particolareggiato o altro strumento attuativo esteso al comprensorio stesso, con particolare considerazione per gli aspetti concernenti le infrastrutture generali interne ed esterne e relative connessioni.
Nel caso in cui alla realizzazione di un comprensorio di zona TA si provveda attraverso un piano particolareggiato di iniziativa comunale, il piano stesso potrà delimitare nel suo ambito sub-comprensori, nei quali ogni intervento è subordinato ad un successivo piano di lottizzazione convenzionata esteso all'intero sub-comprensorio.|...
_OMISSIS_ ...I piani particolareggiati o altri strumenti attuativi delle zone TA dovranno prevedere le zone per gli insediamenti direzionali e terziari e relativi spazi pubblici propri per gli insediamenti residenziali oggetto di intervento e anche quelli per i servizi ed il verde pubblico occorrenti per saldare i fabbisogni delle limitrofe zone territoriali omogenee di tipo B.
Gli indici di fabbricabilità territoriale consentiti nel comprensorio in esame sono riportati nella tabella n. 1.
Tabella 1 - Insediamenti massimi realizzabili nel comprensorio
Direzionale
Residenze/commerciale
Sperfici spazi pubblici
Superficie
Indice
Cubatura
Indice
Cubatura
Abitanti
Fabbisogni interni
Fabbisogni esterni
Totale
...
_OMISSIS_ ...
HA
M³/M²
M³
M³/M²
M³
HA
HA
HA
100
1.12
1120000
0.48
480000
3500
43
31
74
Il piano particolareggiato è in corso di approvazione.
IL PROCEDIMENTO DI STIMA
In relazione allo scopo della stima si tratta di eseguire una valutazione “speciale”, inquadrabile nel ramo dell’estimo definito legale, o per l’appunto speciale, in quanto il procedimento da seguire è fissato dalla legge. Il vigente regime afferente l’espropriazione per pubblica utilità, per le aree edificabili prevede (cfr. articolo 37 - D.P.R. 8-6-2001 n. 327 -Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropri...
_OMISSIS_ ...lica utilità) che l'L’indennità di esproprio di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25%.
Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato ovvero a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del 10%. [1]
Si devono considerare le possibilità di edificazione legali ed effettive, esistenti al momento dell'emanazione del decreto di esproprio o dell'accordo di cessione. In ogni caso si esclude il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente.
Infine, se l'area edificabile è utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario ...
_OMISSIS_ ...etto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.
È opportuno sottolineare come in forza della suddetta disposizione è evidente che per pervenire al valore di legge si deve passare attraverso un percorso che prevede preliminarmente l’individuazione del valore venale delle aree oggetto di esproprio.
Per individuare questo ultimo valore ci si basa sulla disciplina dell’estimo ordinario ed in particolare del ramo di esso che si occupa della valutazione degli immobili urbani (estimo urbano).
Aspetti economici e procedimenti estimativi - Generalità
Il valore venale in comune commercio (termine giuridico e...
_OMISSIS_ ...quot;più probabile prezzo di mercato") del comprensorio edificatorio in esame è quel valore che avrebbe la maggior probabilità tra quelli possibili, di segnare il punto di incontro tra domanda e offerta in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici di quel mercato.
Come la dottrina estimale insegna, un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è strettamente connessa allo scopo o ragione pratica della stima.
Nel caso in ispecie, l'aspetto economico é chiaramente individuato nel "più probabile prezzo di mercato" del complesso immobiliare in esame, da valutare alla data attuale.
Analizzando maggiormente quanto la dottrina estimativa indica in merito alla determinazione del valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come comune fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).
Il primo...
_OMISSIS_ ...etico, il secondo indiretto o analitico.
Relativamente al procedimento diretto questo può essere applicato con diverse metodologie, riconducibili comunque essenzialmente ai tre seguenti criteri:
quello per confronto dei valori complessivi e/o unitari di beni analoghi o assimilabili;
quello per valori tipici previa articolazione del bene in porzioni apprezzate ordinariamente dal mercato ed individuazione di uno più parametri di raffronto;
quello per punti di merito.
Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di un bene di prezzo noto (scelto quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che lo determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.
Per quanto concerne il procedimento indiretto, noto anche con il nome di capitalizzazione dei redditi,...
_OMISSIS_ ...la nella accumulazione iniziale al saggio indicato dal mercato dei redditi ordinari netti futuri, quali si prevede possano essere continuamente dispiegati dal bene oggetto di stima.
In sintesi, quindi, al valore di mercato si può pervenire in base a procedimenti:
a) di stima diretta o sintetica
per confronto valori globali e/o unitari;
per valori tipici;
per punti di merito;
Nel caso in esame, anche volendo ricorrere alla stima sulla base del valore di mercato con procedimento diretto, esisterebbe tuttavia un’ulteriore difficoltà operativa in quanto il prodotto edilizio, oltre che da costruzioni e relative aree di sedime e pertinenziali, per le quali non esiste alcun problema specifico dal punta di vista estimativo perchè è presente un mercato certo ed individuabile dei...
...i immobiliari, è costituito anche da aree adibite a spazi pubblici (a strade, a verde ed altre finalità) per le quali non esiste un mercato, anzi tali aree devono formare oggetto di cessione al Comune. In considerazione di questo obbligo, nella fattispecie è perciò lecito ipotizzare che il valore di queste ultime aree sia implicitamente trasferito ai suoli limitrofi utilizzabili a fini edificatori.
Pertanto, passando dal dato ipotetico (valore ricercato dell'intero comprensorio) al dato di fatto espresso dal mercato prezzo di compravendita dei suoli edificabili ricadenti nel comprensorio) si constata che il mercato concentra nei singoli lotti utilizzabili a fini edilizi tutto il valore dell'intera superficie del comprensorio medesimo, operando una distribuzione di detto valore esclusivamente a vantaggio degli appezzamenti che la normativa urbanistica indica come suscettibili di diretta edificabilità terziaria, commerciale, residenziale, produttiva, ecc...
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Tuttavia, in sede di indennizzo di aree costituenti un ampio comprensorio da realizzare ex novo, l’orientamento dottrinale è di ripartire il valore dell’edificabilità tra le proprietà espropriate indifferentemente dalle destinazioni urbanistiche previste per le singole aree, evitando sperequazioni nella distribuzione della rendita edilizia che lo strumento di pianificazione urbana andrebbe a provocare.
Di fatto, i proprietari delle aree sui quali sono ubicati i futuri lotti edificabili, non potrebbero realizzare le costruzioni previste se non previa acquisizione delle aree a destinazione pubblica, così come i proprietari di queste ultime non potrebbero a loro volta beneficiare in alcun modo della edificabilità derivante dall’indice territoriale, se non cedendo le stesse a chi intende realizzare le costruzioni. È l’incontro delle volontà delle due parti a perfezionare l’operazione economica e, come la legge del merca...
...inariamente si perviene ad una equa mediazione che porta alla conclusione sopra riportata.
Il tipo di valore economico da individuare nella fattispecie è il cosiddetto "valore comprensoriale ".
Tale valore corrisponde all'aspetto economico del più probabile valore di mercato, che è, per definizione, un valore venale; valore che nel caso particolare, non fa riferimento ad un mercato reale, ma ad un mercato ideale.
L'ipotesi che si formula per la determinazione del "valore comprensoriale", quindi, rileva nella possibile acquisizione di tutte le aree da parte di un operatore economico che, nei limiti delle varie tipologie imposte dalla normativa urbanistica vigente alla data di riferimento della stima, sia, però, li...