Aspetti economici e procedimenti estimativi nella valutazione dell'indennità di esproprio

Previsioni urbanistiche Il territorio comunale è disciplinato dalle norme e dalle prescrizioni contenute nel Piano Regolatore Generale, approvato con ………………………….

Le Norme Tecniche di attuazione del piano sono state approvate con delibera della Giunta Regionale ………………………………………………..

Il comparto in esame ricade nella Zona D, che secondo le norme tecniche di attuazione, individua le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati e a nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale e relative at... _OMISSIS_ ...F|
Nelle zone omogenee D sono consentite le destinazioni d'uso I, TA, S.C. e V.C.

In particolare il comprensorio ha la destinazione “ TA” - Zone terziario-amministrative.

Le zone TA sono destinate ad insediamenti terziario-amministrativi, cioè ad uffici pubblici e privati. Nelle zone TA sono ammessi gli insediamenti residenziali e le attrezzature ricettive nella misura massima del 30%, nonché gli interventi relativi a funzioni compatibili come attrezzature per il commercio al dettaglio, ristoranti, bar, teatri, cinematografi, locali di divertimento, sedi di associazioni, di partiti e di attività culturali, scuole, palestre, etc., agenzie bancarie, fino ad un massimo del 25% delle residenze.

Nelle aree con des... _OMISSIS_ ... piani di lottizzazione, secondo le modalità di intervento che seguono, sono estesi all'intera zona.

L'Amministrazione procede, in sede di approvazione di Piani regolatori particolareggiati, ovvero di Piani di lottizzazione compilati d’ufficio, alla formazione di comparti costituenti unità di sviluppo urbanistico, comprendendo aree inedificate e costruzioni eventualmente da trasformare secondo particolari prescrizioni. Le modalità di costituzione del comparto sono quelle dell'art. 23 della L.U. n. 1150/1942, comma 1, 2, 3 Decorso il termine stabilito nell'atto di notifica del progetto di comparto, il Comune procede alla espropriazione delle aree adottando un piano particolareggiato.

La realizzazione di ciascuno dei comparti nei quali è su... _OMISSIS_ ... TA avverrà attraverso piano particolareggiato o altro strumento attuativo esteso al comprensorio stesso, con particolare considerazione per gli aspetti concernenti le infrastrutture generali interne ed esterne e relative connessioni.

Nel caso in cui alla realizzazione di un comprensorio di zona TA si provveda attraverso un piano particolareggiato di iniziativa comunale, il piano stesso potrà delimitare nel suo ambito sub-comprensori, nei quali ogni intervento è subordinato ad un successivo piano di lottizzazione convenzionata esteso all'intero sub-comprensorio.

I piani particolareggiati o altri strumenti attuativi delle zone TA dovranno prevedere le zone per gli insediamenti direzionali e terziari e relativi spazi pubblici propri per gli inse... _OMISSIS_ ...nziali oggetto di intervento e anche quelli per i servizi ed il verde pubblico occorrenti per saldare i fabbisogni delle limitrofe zone territoriali omogenee di tipo B.

Gli indici di fabbricabilità territoriale consentiti nel comprensorio in esame sono riportati nella tabella n. 1.


Tabella 1 - Insediamenti massimi realizzabili nel comprensorio Direzionale Residenze/commerciale Sperfici spazi pubblici Superficie Indice Cubatura Indice Cubatura Abitanti Fabbisogni interni Fabbisogni esterni Totale ... _OMISSIS_ ... HA M³/M² M³ M³/M² M³ HA HA HA 100 1.12 1120000 0.48 480000 3500 43 31 74

Il piano particolareggiato è in corso di approvazione.


IL PROCEDIMENTO DI STIMA

In relazione allo scopo della stima si tratta di eseguire una valutazione “speciale”, inquadrabile nel ramo dell’estimo definito legale, o per l’appunto speciale, in quanto il procedimento da seguire è fissato dalla legge. Il vigente regime afferen... _OMISSIS_ ...zione per pubblica utilità, per le aree edificabili prevede (cfr. articolo 37 - D.P.R. 8-6-2001 n. 327 -Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità) che l'L’indennità di esproprio di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25%.

Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato ovvero a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definiti... _OMISSIS_ ...ennità è aumentata del 10%. [1]

Si devono considerare le possibilità di edificazione legali ed effettive, esistenti al momento dell'emanazione del decreto di esproprio o dell'accordo di cessione. In ogni caso si esclude il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente.

Infine, se l'area edificabile è utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.

... _OMISSIS_ ...tolineare come in forza della suddetta disposizione è evidente che per pervenire al valore di legge si deve passare attraverso un percorso che prevede preliminarmente l’individuazione del valore venale delle aree oggetto di esproprio.

Per individuare questo ultimo valore ci si basa sulla disciplina dell’estimo ordinario ed in particolare del ramo di esso che si occupa della valutazione degli immobili urbani (estimo urbano).

Aspetti economici e procedimenti estimativi - Generalità Il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente al "più probabile prezzo di mercato") del comprensorio edificatorio in...


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