La valutazione

Ciò precisato, la formula risolutiva per l’individuazione del valore di trasformazione generalmente indicata dalla dottrina dell’estimo è la seguente:

[Omissis]

dove:

Va = valore di mercato delle aree del comprensorio oggetto di stima;

Vmf = valore di mercato del prodotto edilizio finito realizzabile sulle aree;

Ccf = costo di costruzione degli erigendi fabbricati;

Cp = onorari professionali;

Ou = oneri di urbanizzazione;

Occ =contributo afferente il costo di costruzione;

Sg = spese generali ed imprevisti;

Sc = spese di commercializzazione;

Ia = interessi attivi (da riportare con il segno meno);

Ip = interessi passivi ed altri oneri finanziari (escluso quelli sul costo di acquisizione dell’area);

Iarea = Interessi passivi sul costo dell’area

P = profitto dell'imprenditore (al lordo delle imposte);

r = saggio di sconto;

n= tempo intercorrente dal momento della stima alla totale alienazione dei prodotti edilizi finiti.


Poiché nella formula (1), in luogo di Iarea può essere indicato il seguente valore,

[Omissis]

La formula (1) diventa la seguente:

[Omissis]

Dove i simboli hanno lo stesso significato della formula (1)

Il nuovo termine introdotto “ rif" rappresenta il tasso per gli interessi finanziari di medio termine.

Qualora, come nel caso della stima in esame, l'oggetto del giudizio di valore consti di un comprensorio nell’ambito del quale siano previsti insediamenti con diverse destinazioni -nella fattispecie direzionale e residenziale, poiché le dissimili destinazioni edilizie hanno valori di mercato del prodotto edilizio finito e costi di produzione dissimili, è evidente come ogni termine della formula (1) o (3) vada inteso come una sommatoria degli elementi afferenti tutte le tipologie presenti previste dalla normativa urbanistica

Scelto il procedimento di stima, il primo successivo passo di stima è constato nella individuazione e nell’accertamento dei dati di fatto ed ipotetici - tecnici ed economici - in base ai quali si è potuto attribuire la pertinente entità numerica a ciascuno dei vari simboli figuranti nella formula in esame.

Operativamente, si evidenzia che alcuni elementi di natura tecnica ed urbanistica sono di facile accertamento, quali la superficie comprensoriale oggetto di espropriazione e gli indici di utilizzazione territoriale, discriminati nelle diverse utilizzazioni. Tuttavia è stato necessario elaborare anche questi elementi di base per desumere dati di sintesi e quindi i "dati tecnici" utilizzati nei calcoli estimativi che seguono.

Si precisa che i "dati di base " indicativi dell’entità dell’intervento sono stati già elaborati e figurano riportati nel precedente paragrafo 2.

La determinazione dei rimanenti elementi, ha richiesto, invece, un ventaglio di indagini che hanno spaziato da quelle relative all’analisi del mercato immobiliare, delle dinamiche dello stesso (attuali e storiche), alla disamina di pubblicazioni specializzate relative ai costi di produzione delle opere edili, all'accertamento presso il Comune degli elementi per il calcolo degli oneri di urbanizzazione e dei contributi sul costo di costruzione ed infine alla ricerca, nel settore finanziario, dei saggi di interesse e di sconto da assumere.

Ciò premesso e considerato, nei paragrafi seguenti vengono indicati i dati elementari sia tecnici che economici, supportati da obiettivi elementi di riferimento, necessari per elaborare i calcoli estimativi indispensabili per la individuazione del valore di mercato richiesto dal quesito.

Il prodotto edilizio finito – descrizione e valutazione

Il piano particolareggiato prevede la ripartizione della superficie territoriale, in relazione ai dati tecnici di base di PRG, come dalla seguente tabella n. 2.

Tabella n.2 - Ripartizione della superficie territoriale
Destinazione area	Superficie in m²
Spazi pubblici per fabbisogni interni	430.000
Spazi pubblici per fabbisogni esterni	310.000
Superficie a strade	85.000
Superficie fondiaria	175.000
Torna superficie complensiva dela comprensorio	1.000.000
Superficie da destinare a parcheggi privati
Porzione direzionale - m³ 1120000 / 7.5 m³/m² =	149.333
Porzione residenziale - m³ 384000 / 10 m³/m² =	38.400
Porzione commerciale - m³ 96000 / 7.5 m³/m² =	12.800
Area totale da destinare a parcheggi privati in base agli standards	200533

Nella tabella n. 3 è stata riportata l’articolazione della superficie fondiaria tra le tre destinazioni urbanistiche previste.

Tabella n.3 - Ripartizione della superficie fondiaria
Destinazione	Superficie in m²
Direzionale	111.000
Residenze	44.000
Commerciale	20.000
Totale	175.000

Sulla base del piano particolareggiato è stata sviluppata la tabella n. 4 nella quale, a partire dalla volumetria realizzabile, sono state riportate le altezze degli ambienti, le consistenze, in termini di superfici lorde del prodotto edilizio realizzabile nell’ambito del comprensorio, suddiviso per destinazione funzionale e natura degli ambienti. Sono evidenziati anche gli spazi per destinazioni accessorie, realizzabili entro terra, la cui volumetria perciò non concorre con quella delle parti fuori terra, sulla base della quale è verificata la rispondenza delle opere ai parametri urbanistici.

Tabella n. 4 - Volumetrie e superfici lorde vendibili
	Direzionale		Residenze			Commerciale
Volume fuori terra	Altezza m	Superficie m²	Volume m³	Altezza	Superficie m²	Volume m³	Altezza m	Superficie m²
1120000	3,8	294.737	384.000	3	128.000	96.000	4	24.000
Volume entro terra magazzini	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie
						24.000	4	6.000
Volume entro terra parcheggio	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie	Volume	Altezza	Superficie
300000	3	100.000	91.500	3	30.500			6.000
Parcheggi esterni		50.000			7.000			700

Nella tabella n. 5 è stata riportata l’articolazione della superficie destinata a parcheggi tra le tre destinazioni urbanistiche previste, dalla quale è facile verificare che sono stati rispettati gli standard per ogni destinazione.

Tabella n. 5 - Ripartizione delle superfici parcheggi
Destinazione	Fuori terra m²	Entro terra m²	Esterna m²	Totale m²
Direzionale		100.000	50.000	150.000
Residenziale	7.980	30.500		34.480
Commerciale		6.000	7.000	13.000
Totale				201.480

Per l'espletamento dell'incarico, ai fini dell’individuazione sia del valore realizzabile in una libera trattativa di compravendita del prodotto edilizio costruibile nel comprensorio, sia per quantificare il costo edilizio dell’intervento è stato necessario accertare e definire, anche tutti gli elementi di massima progettuale, anche nelle more della predisposizione del progetto. Tale ipotesi rispecchia le ordinarie modalità operative attuate dai locali imprenditori edili della città.

A titolo indicativo, in forma estremamente sintetica per questioni di spazio editoriale, si fornisce la presente descrizione.

Gli edifici a destinazione direzionale previsti sono n. 25, a 6 piani fuori terra, ciascuno della superficie coperta in pianta di m2 2000, tranne il piano interrato che sviluppa una superficie di m2 4000. Il lotto edificato , è di m2 4.440, per un volume complessivo di m3 1.120.000 (altezza netta dei vani m. 3,50).

La superficie complessiva dei parcheggi al piano interrato è di m2 100.000. Per raggiungere la superficie di m2 149.333 prevista dagli standard urbanistici (cfr. tabella n. 2) sono stati progettati, per ogni edificio, m2 2.000 di parcheggi esterni a livello del piano di campagna, e quindi complessivamente m2 50.000.

L’edificio a destinazione commerciale è costituito da due piani fuori terra, della superficie coperta ciascuno di m2 12.000, insistente su un lotto di m2 20.000, per un volume complessivo di m3 96.000. Il piano interrato è destinato per metà a magazzini a servizio delle attività commerciali e per metà a parcheggi. Per raggiungere la superficie di m2 13.000 prevista dagli standard urbanistici (cfr. tabella n. 2) sono stati previsti m2 7.000 di parcheggi esterni a livello del piano di campagna.

Gli edifici a destinazione residenziale previsti sono n. 42, a 5 piani fuori terra, ciascuno della superficie coperta in pianta di m2 500, insistente su un lotto di m2 1.048, per un volume complessivo di m3 384.000. Il piano terra è realizzato su pilotys ed è destinato, al netto delle superfici condominiali, per m2 190 a posti macchina e per m2 210 a cantine a servizio degli alloggi sovrastanti. Gli altri piani fuori terra comprendono ciascuno quattro alloggi della superficie media di m2 120. Il numero complessivo degli alloggi del comparto è perciò 684. Ciascun edificio si compone anche di un piano interrato della superficie di m2 750 destinati a parcheggio, per una superficie complessiva a parcheggi di m2 30.500; complessivamente è soddisfatta la superficie di m2 38.400 prevista dagli standard urbanistici (cfr. tabella n. 2).

Nella tabella n. 6 sono stati riassunti in forma di prospetto i dati sopra descritti.

Si omette la descrizione delle caratteristiche tecniche e qualitative degli edifici in progetto. [1]

Tabella n. 6 - Volumetrie e superfici lorde convenzionali vendibili
Destinazione e tipologie opere		Volume fuori terra m²	Volume entro terra m²	Superficie reale m²	Superficie reale vendibili m²	Coefficiente di ragguaglio m²	Superficie convenzionale vendibile m²
Direzionale	Ambienti pincipali	1.120.000		294.737	294.737	1,00	294.737
Direzionale	Parcheggi		300.000	100.000	100.000	0,50	50.000
Direzionale	Parcheggi esterni			50.000	50.000	0,25	12.500
Direzionale	Area esterna a verde o asfaltata			61.000	61.000	0,15	9.150
Residenziale	Ambienti principali	367.439		111.200	111.200	1,00	111.200
Residenziale	Cantine	6.985		8.820	7.056	0,33	2.328
Residenziale	Balconi			5.560	5.560	0,25	1.390
Residenziale	Parcheggi in pillotys	9.576		7.980	7.980	0,40	3.192
Residenziale	Parcheggi interrati (box)		94.500	31.500	22.050	0,50	11.025
Residenziale	Area esterna a verde o lastricata			23.016	23.016	0,10	2.302
Commerciale	Ambienti principali	96.000		24.000	24.000	1,00	24.000
Commerciale	Magazzini		18.000	6.000	6.000	0,50	3.000
Commerciale	Parcheggi interrati		18.000	6.000	6.000	0,50	3.000
Commerciale	Parcheggi esterni			7.000	7.000	0,25	1.750
Commerciale	Area esterna a verde o asfaltata			1.000	1.000	0,15	150

Dopo l’individuazione fisica del prodotto edilizio finito definito sulla base delle previsioni urbanistiche e delle scelte economiche specifiche che l’ipotetico, ordinario, imprenditore, probabile acquirente, assumerebbe per lo sviluppo della specifica operazione economica, il successivo passo procedimentale necessario per la elaborazione del richiesto giudizio di stima è la rilevazione, attraverso specifiche indagini di mercato dei dati economici di base.

In questo paragrafo la serie di elementi economici che si prendono in esame concerne i valori di mercato dei prodotti edilizi finiti sopradescritti.

Trattandosi di un intero comprensorio edilizio che deve essere ancora realizzato è evidente, come, per la individuazione dei predetti valori, nella fattispecie, non si possa prendere a riferimento l'andamento delle contrattazioni di immobili presenti nello stesso.

Si è sviluppata una prima indagine nelle zone limitrofe che, come già descritto, risultano caratterizzate da un ampia articolazione di tipologie e di destinazioni con dissimili stati di manutenzione e di conservazione.

Pertanto è rimasto difficile individuare immobili similari già per quanto concerne gli aspetti intrinseci ma a maggior ragione per quanto riguarda le caratteristiche estrinseche d’intorno. Infatti tali zone appaiono scarse di fabbricati di nuova costruzione, di elevate caratteristiche sia strutturali, che di finimento, dotati di ampi spazi pubblici, e quanto altro, condizioni invece che saranno presenti per gli immobili in corso di realizzazione nell'ambito territoriale oggetto di stima.

Preliminarmente alla formulazione di ogni altra ipotesi di stima è utile riportare qualche osservazione di carattere generale sulle dinamiche del mercato immobiliare delle aree edificabili. Quando in centro urbano ampie zone si presentano caratterizzate da edilizia "spontanea" molto differenziata, spesso insufficientemente dotate di strutture pubbliche di servizi, e risultano frammiste ad aree ancora agricole od incolte, nel momento in cui nelle stesse o nelle zone limitrofe si attuano importanti interventi edilizi (lottizzazioni, comparti quali quello in esame, ecc) si verificano rimarchevoli modificazioni nel mercato immobiliare.

Queste modificazioni si concretizzano in incrementi di appetibilità e, conseguentemente dei relativi valori fondiari delle nuove costruzioni e delle aree edificabili. La stessa rivalutazione, normalmente interessa anche le zone già edificate in quanto è sicuramente generata, tra i molteplici fattori componenti, dall’incremento della dotazione di servizi pubblici e privati, delle infrastrutture, nonché dal diverso e, verosimile, superiore livello socio-economico della popolazione che si insedierà nel nuovo quartiere.

Per quanto, in particolare, concerne la destinazione a strutture direzionali, principale intervento edilizio che caratterizza il comparto in esame, i prodotti edilizi, di norma, giungono a livelli assai elevati, in quanto viene a crearsi un rinnovato ambito edilizio contraddistinto da elementi urbanisticamente validi e tali da creare, quando l’intervento ha una significativa rilevanza per entità, nell’ambito della città, un nuovo particolare segmento del mercato immobiliare.

Pertanto, in relazione alle suddette considerazioni di carattere generale, nel caso in esame, l’orizzonte delle indagini di mercato è stato esteso a tutto il mercato immobiliare della città andando ad individuare zone quanto più possibili similari a quella in esame per caratteristiche estrinseche territoriali ed intrinseche per le costruzioni presenti.

Nell’ambito della città, sono stati eseguiti in passato interventi edilizi in comparti originariamente comparabili a quello oggetto della presente stima e per i quali è documentabile lo sviluppo dei suddetti processi di rivalutazione immobiliare.

Ad esempio, nella zona di ……………(A)…………………. e nella zona di ………(B)……………….. sono stati sviluppati dei comparti della fattispecie, per i quali i valori immobiliari delle opere finite, nell’arco di qualche anno dall’inizio dell’edificazione, hanno raggiunti livelli pari quasi (70-80% ) a quelli delle zone limitrofe di eccellenza, di elevatissimo pregio perché nate da molti anni, segnatamente per dette destinazioni urbanistiche, più centrali e dotate di importanti servizi pubblici e privati e di infrastrutture.

Altri interventi di più ridotta dimensione volumetrica hanno riguardato la costruzione di centri commerciali ed edifici isolati ad uffici strutturati in località ………………………., ………….., ………………………) e, parimenti si sono verificate le situazioni sopra illustrate per le costruzioni realizzate anche se collocati in contesti urbani di minore pregio, rispetto a quelli originariamente presenti nell’ambito cittadino ed aventi tale specifica vocazione per destinazione funzionale.

Per i centri direzionali e commerciali di più remota costruzione quali quello di………(C)…………… e quello di …………(D)………………. le locali quotazioni di mercato hanno fatto recentemente registrare i valori e prezzi variabili di seguito riportati: 

Località	Direzionale	Commerciale	Residenziale
...(C)...	€ 4.000,00 - 5.000,00 / m²	€ 3.800,00 - 5000,00 / m²	€ 3.000,00 - 4.000,00 / m²
...(D)...	€ 5.000,00 - 6.000,00 / m²	€ 4.500,00 - 5.500,00 / m²	€ 3.500,00 - 5.500,00 / m²

Più in particolare, per i due comparti satelliti sopra citati (A) e (B), nati in zone similari a quella oggetto di stima, sono stati rilevati prezzi spuntati sul mercato (cfr… citazioni sotto riportate) ovvero alcuni cespiti risultano attualmente in vendita (cfr. …………………………………………………………………………….), nella misura sotto indicata:

 

Località	Direzionale	Commerciale	Residenziale
...(A)...	€ 3.000,00 - 3.500,00 / m²	€ 2.800,00 - 3.300,00 / m²	€ 2.500,00 - 3.000,00 / m²
...(B)...	€ 3.500,00 - 4.5000,00 / m²	€ 3.200,00 - 4.800,00 / m²	€2 .800,00 - 3.500,00 / m²

Il primo comparto esaminato è quello nato in località ……………(A)………………… nel periodo 1993-2001.

In relazione alle contrattazioni avvenute in detta zona sono state reperite le seguenti informazioni.

Una società immobiliare, nell’anno 2005, ha locato un vasto fabbricato di sei piani con destinazione ad uffici pubblici al Ministero …………………………. (cfr. atto n. …………………..); il canone lordo capitalizzato al saggio del 6,5 dà luogo ad un capitale fondiario del valore unitario di 3.400,00 €/m2. Nella stessa località, nell’anno 2006, l’ Ente di Previdenza ……………………….. ha acquistato un vasto complesso edilizio di fabbricati a destinazione residenziale fabbricato ad un valore unitario di 3.000,00 €/m2 .

La società ………………… ha acquistato un edifico a centro commerciale della superficie di ……………. (cfr. atto n. …………………………………………) al prezzo unitario di 3.100,00 €/m2. Alcune unità immobiliari del centro commerciale, sono poste in vendita per la sola struttura murarie ad un prezzo richiesto di 3.500,00 €/m2 (cfr. Agenzia di mediazione ……………………………………).

L’altro comparto assunto a confronto (B) è quello sorto in località ……………………………… negli anni dal 1999 al 2004, le informazioni economiche raccolte sono le seguenti.

Una società immobiliare, nell’anno 2004, ha alienato un vasto fabbricato di sei piani con destinazione ad uffici pubblici al Ministero …………………………. (cfr. atto n. …………….); il corrispettivo riconosciuto è stato di circa 4.000,00 €/m2. Nella stessa località, nell’anno 2007 il Ministero …………………. ha locato n. … edifici destinati ad ufficio per l’insediamento del ……………; il canone lordo capitalizzato al saggio del 6,5 dà luogo ad un capitale fondiario del valore unitario di 4.500,00 €/m2.

Nell’anno 2005 il Giudice delle esecuzioni immobiliari ha posto in vendita il centro commerciale della società ………………… (cfr. sentenza n. …………………………………………) il prezzo di aggiudicazione delle strutture murarie è risultato di 3.600,00 €/m2. Alcune unità immobiliari a destinazione residenziale di tipo civile, paragonabili a quelle in esame, sono poste in vendita a prezzi unitari variabili da 2.800,00-3.800,00 €/m2 (cfr. Agenzia di mediazione ……………………………………).

Infine nelle zone limitrofe al comparto in esame, da una rassegna delle varie agenzie di locazione sono state individuate unità abitative poste in vendita a prezzi unitari oscillanti da 1.800,00-2.500,00 €/m2 (cfr. Agenzia di mediazione …..………………………………).

I suddetti valori immobiliari sono rilevabili peraltro dall’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del territorio (cfr. stralcio allegato n………..); dal listino della Camera di commercio di ……………………………………..(cfr. stralcio allegato n………..); dal listino immobiliare della società …………………………………………….(cfr. stralcio allegato n………..).


Dal quadro dei valori immobiliari sopra riportato, sviluppate le opportune considerazioni specifiche tese all’individuazione del valore unitario più appropriato agli edifici del comparto in esame e ciò in relazione anche alle seguenti circostanze;

• i fabbricati del comparto sono di nuova costruzione e tipologicamente per dimensioni, rifiniture e dotazioni di impianti superiori a quelli presi in esame;


• i fabbricati assunti a raffronto invece hanno, mediamente un’età variabile dai 25 ai 10 anni di vetustà;


• i valori immobiliari per la zona in esame, sono riferiti ad un contesto urbanistico-edilizio di nuova costruzione;


• i valori immobiliari per le zone prese a raffronto, sono riferiti ad un contesto urbanistico-edilizio, consolidato da alcuni anni.

Delle suddette considerazioni, ovviamente, alcune portano alla valutazione di aggiunte ed altre di detrazioni rispetto ai valori medi assunti a raffronto.

Ciò considerato si ritiene che il più probabile valore di mercato delle porzioni immobiliari alienabili del comparto in esame possa essere assunto sulla base dei valori unitari riportati nel prospetto di cui alla tabella n. 7.

  

Tabella n. 7 - Valori immobiliari adottati
Tipologia	Valore €/m²
Direzionale	3.30000
Commerciale	3.000,00
Residenziale	2.500,00

Dalla suddetta tabella si evince che i valori immobiliari del comparto in esame sono più prossimi a quelli della già sviluppata località (A), devono però essere tenute presenti le sopraddette considerazioni circa la eterogeneità di alcuni elementi dei termini posti a raffronto.

Nella stima, che segue, è stata ipotizzata la vendita unitaria in blocco di ciascun edificio a destinazione uffici con il suo corredo di autorimesse dell’interrato, parcheggi esterni ed altre pertinenze.

Anche per il complesso commerciale è stata ipotizzata la stima in unico blocco per i locali propriamente destinati ad attività commerciale, per i magazzini e parcheggi interrati e per le aree a parcheggio esterno e per le altre aree di pertinenza. È appena il caso di evidenziare, ai fini didattici e dottrinali di carattere generale, che, sostanzialmente, in caso di vendita lottizzata del complesso commerciale, può essere adottata la stessa metodologia estimativa di seguito descritta per le porzioni immobiliari destinate a residenze.

Per la vendita delle abitazioni è stata invece ipotizzata la cessione in forma unitaria di ogni alloggio con il relativo box autorimessa, cantina o posto auto su pilotys. Ai fini dei presenti conteggi è indifferente la vendita separata del box o posto auto, eccedenti quello pertinenziale d’obbligo. Questa scelta, come tutte le altre che sono assunte nell’ambito di un procedimento di stima non deve originare da una ipotesi soggettiva del perito, ma deve trovare riscontro negli ordinari comportamenti degli imprenditori, cioè quelli che attuerebbero la pluralità degli stessi presenti sul mercato in quello specifico contesto urbano.

Il valore individuato per le residenze è un dato medio tra quello attribuibile alle unità immobiliari più pregiate per ubicazione nell’ambito dell’edificio (per livello di piano, esposizione, areazione, ecc.) ovvero per sito dell’edificio (più o meno vicino al centro commerciale, alle fermate dei bus, prospiciente aree a verde, ecc.) e quelle in condizioni di minimo pregio. Altresì poiché la vendita delle medesime unità immobiliari è prevista in un arco temporale di due anni (tre-quattro anni se si tiene conto anche della possibilità di vendita in corso di costruzione o sulla base del semplice progetto), durante il quale per lo sviluppo che sta subendo il comparto, il valore delle unità poste in vendita verso il periodo finale dell’intervento è sicuramente superiore a quello iniziale, il valore assunto media anche tali diversità di apprezzamento temporali.

La consistenza assunta a riferimento per la valutazione, riportata nella tabella n.6 è calcolata con l’adozione di specifici coefficienti di ragguaglio che rapportano la superficie accessoria al valore della superficie principale (cui è attribuito coefficiente di ragguaglio 1).

È una metodologia semplificata utilizzata universalmente dagli operatori economici del settore atta a condensare – ai fini della valutazione – in un unico termine l’informazione di dettaglio costituita dalle varie parti che compongono l’unità immobiliare.

Tale metodologia operativa è stata recepita anche da due importanti norme; la prima, legge 392/78 che disciplina l’equo canone degli immobili urbani, la seconda il DPR n. 138/98 che detta i nuovi criteri per la revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, tra i quali le modalità per il calcolo della consistenza delle unità immobiliari. Nell’utilizzazione della metodologia, l’unica differenziazione riscontrabile nei vari ambiti del territorio nazionale è il valore specifico che è attribuito ai singoli coefficienti. Ovviamente per la presente stima si è fatto riferimento a quelli adottati sul locale mercato immobiliare.

La superficie convenzionale ragguagliata assunta alla base dei presenti calcoli, peraltro nella fattispecie, trova una forte motivazione di convalida se si considera l’omogeneità dell’intervento edilizio in esame per il quale le singoli porzioni immobiliari presentano la medesima incidenza percentuale nelle dotazioni di superfici accessorie e pertinenziali.

Come ultima indicazione sulle modalità del calcolo della superficie vendibile si precisa che è stata calcolata considerando i muri perimetrali e quelli divisori. Per gli edifici destinati a residenze, essendo prevista la vendita per singole unità immobiliari, la consistenza non tiene conto della superficie del vano scala e dei relativi pianerottoli, nonché delle corsie e degli spazi di manovra per l’accesso alle autorimesse, in quanto, evidentemente, non alienabili autonomamente. [2]

Nella tabella n. 8 è riassunto il risultato della stima cui si è pervenuti con l’utilizzazione dei valori unitari di cui alla tabella n. 7.

Tabella n. 8 - Valutazione
Destinazione e tipologie opere		Superficie convenzionale vendibile m²	Valore unitario di mercato	Valore di mercato in €
Direzionale	Ambienti pincipali	294.737
Direzionale	Parcheggi	50.000
Direzionale	Parcheggi esterni	12.500
Direzionale	Area esterna a verde o asfaltata	9.150
Direzionale	Totale superficie convenzionale	366.387	3.300,00	1.209.076.579
Residenziale	Ambienti principali	111.200
Residenziale	Cantine	2.328
Residenziale	Balconi	1.390
Residenziale	Parcheggi in pillotys	3.192
Residenziale	Parcheggi interrati (box)	11.025
Residenziale	Area esterna a verde o lastricata	2.302
Residenziale	Totale superficie convenzionale	131.437	2.500,00	328.592.700
Commerciale	Ambienti principali	24.000
Commerciale	Magazzini	3.000
Commerciale	Parcheggi interrati	3.000
Commerciale	Parcheggi esterni	1.750
Commerciale	Area esterna a verde o asfaltata	150
Commerciale	Totale superficie convenzionale	31.900	3.000,00	95.700.000
Totale generale				1.633.369.279