Stima dell'indennità di esproprio delle aree edificabili comprese in un comparto edifictorio a destinazione direzionale - commerciale - residenziale

L’esempio che si riporta è stato elaborato a fini didattici e di studio, sostanzialmente per illustrare la metodologia estimativa operativa applicabile per la valutazione di aree edificabili, elaborando alcune stime professionali sviluppate sulla tematica in esame (di cui non si forniscono gli estremi per ovvi motivi di tutela della privacy). Pertanto è utilizzabile come modello di base per casi concreti similari, salvo i necessari adattamenti derivanti dalle particolari disposizioni degli strumenti urbanistici comunali specifici che disciplinano l’attività edilizia, nonché dalle caratteristiche e natura del mercato immobiliare, nelle fattispecie interessate. Di riflesso, considerato il principale fine della stima, sono trattati anche i problemi di determinazione dell’indennità di esproprio.

[Omissis]

In relazione allo scopo della stima si tratta di eseguire una valutazione “speciale”, inquadrabile nel ramo dell’estimo definito legale, o per l’appunto speciale, in quanto il procedimento da seguire è fissato dalla legge. Il vigente regime afferente l’espropriazione per pubblica utilità, per le aree edificabili prevede (cfr. articolo 37 -

D.P.R. 8-6-2001 n. 327 -Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità) che l'indennità di esproprio di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene.

Nella fattispecie in esame, pur ricercando il valore di mercato di un bene questo aspetto economico non può essere assunto a base delle analisi estimali in quanto, in relazione alla natura del bene stesso, non esiste un mercato dei comparti edificatori similari a quello oggetto di stima dal quale desumere gli elementi economici per un confronto diretto, né tantomeno il bene è in grado di produrre un reddito, oggettivamente quantificabile, da capitalizzare per risalire al valore attraverso il procedimento di stima indiretto.

Ai fini della presente valutazione, quindi l’aspetto economico del bene da considerare è la sua potenzialità ad essere trasformato in un altro bene del quale esista un mercato, dal quale attingere informazioni certe per individuare il suo più probabile valore di compravendita. Con tale procedimento, l'ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che l'attuale e più probabile valore di mercato dell'area scaturisce dalla differenza tra il valore di mercato attualizzato degli immobili realizzabili ed i costi sostenuti per la realizzazione degli stessi; sia il valore finale che i costi presi a base dei conteggi sono quelli ottenuti e sostenuti dall'imprenditore ordinario attualizzati al momento della stima. E’ il cosiddetto criterio di stima del valore di trasformazione (o potenziale), come definito dai più autorevoli studiosi attuali e storici della materia dell’estimo.

Per quanto attiene l’elaborazione delle indagini di mercato, trattandosi di zona con ottima dinamica di mercato, viene adottata la metodologia sintetica comparativa.

Scopo della stima

Il Comune di ……………….. intende realizzare il comparto edificatorio in epigrafe, prevalentemente destinato a centro direzionale, previa acquisizione delle aree interessate attraverso procedimento di espropriazione e, a tal fine, ha affidato l'incarico al sottoscritto dott. ing. ……………………………… , di stimare il valore da attribuire alle aree in esame, da acquisire mediante procedura espropriativa ai sensi dell’ articolo 37 - D.P.R. 8-6-2001 n. 327 -Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità.

Il sottoscritto, al fine di assolvere compiutamente l'incarico conferitogli, effettuati i necessari sopralluoghi ed espletate le indagini di natura tecnica amministrativa e di mercato, ha sviluppato la presente relazione con la quale esprime un motivato ed oggettivo parere di stima.

Con la lettera d’incarico, anche in relazione ad uno specifico e ampiamente motivato parere legale, preliminarmente acquisito dal Comune, è stato indicato che la stima va riferita alla data attuale e non a quella in cui è avvenuta la dichiarazione di pubblica utilità e, quindi, l’apposizione del vincolo preordinato all'esproprio.

Come è noto, la dottrina dell’estimo insegna, che la data, o momento di stima, ha importanza fondamentale e deve essere sempre ben precisata, in quanto è a questa che vanno riferiti i valori oggetto di stima ed è da questo stesso istante da cui decorre il tempo per le valutazioni di tipo finanziario relative alle poste passive o attive della stima quando differite nel tempo, rispetto alla data in cui si esegue la valutazione.

La lettera di incarico è corredata di uno specifico parere tecnico-legale attestante che i terreni di cui trattasi hanno natura di aree edificabili, secondo la citata normativa che disciplina le espropriazioni per pubblica utilità. Di fatto, nella fattispecie non possono sussistere dubbi circa la connotazione edificatoria dei terreni medesimi in quanto, peraltro, sussistono i presupposti legali ed effettivi di edificabilità.

In linea generale si precisa che i presupposti legali dovevano sussistere al momento della apposizione del vincolo preordinato all'esproprio. Per quelli effettivi, se sussistevano al momento di apposizione del vincolo, quasi sempre, a maggior ragione, continuano a sussistere alla data attuale.

Nella fattispecie, per la sussistenza dei requisiti legali, rileva che, precedentemente alla destinazione urbanistica attuale indicata nel paragrafo 3, il comprensorio in esame ricadeva nella zona ………………. destinata ad insediamenti misti, per i quali erano stabilite precise modalità attuative, destinazioni d'uso, espliciti indici di edificabilità e quanto altro necessario per eseguire i previsti interventi edilizi. L’esistenza dei presupposti per l’edificabilità effettiva delle aree, all’attualità, deriva da un insieme di circostanze documentabili quali: la presenza di infrastrutture, la facile accessibilità da arterie di comunicazione, l'adiacenza a terreni edificati o destinati ad insediamenti residenziali, terziari e produttivi, la ottima natura geologica del suolo ai fini delle fondazioni degli erigendi edifici. Il complesso degli elementi citati è ampiamente desumibile da quanto esposto nel paragrafo 2, nella quale è fornita una descrizione anche fisica del sito ambientale nel quale sono inseriti i suoli in esame, oggetto di espropriazione.

Descrizione, consistenza e dati catastali

L’area oggetto di stima è costituita da un vasto comprensorio della superficie di circa Ha. 100, come meglio individuata nell’allegato n. 1 alla presente relazione, nel quale sono elencate le particelle di terreno per le varie ditte proprietarie, con i rispettivi dati catastali, superficie,qualità di coltura e redditi.

L'ambito comprensoriale è ubicato nella zona periferica sud-est della città e, più precisamente, presenta le seguenti caratteristiche ubicazionali sotto indicate, commisurate alle principali distanze dai più comuni centri di interesse:

• Km. 0,7 dalla zona urbana servita dalla linea ……. della metropolitana;­


• Km. 2 circa dalla stazione ferroviaria di ……………….


• Km. 3 circa dallo svincolo autostradale …………………………….;


• Km. 4 circa dal centro della città;


• Km. 30 circa dall'aeroporto di ……………..

Tale ambito confina a Nord con l’importante direttrice stradale …………………., in direzione radiale dal centro della città; ad Est con aree agricole, a Sud con la Via ……………………….. fronteggiante il parco di ………………………………. ad Ovest con i margini dell’abitato del quartiere di ………………………………...

Nell’allegato n. 2 è riportato un servizio fotografico atto a caratterizzare (cfr. foto aeree) la natura del sito in esame nonché i caratteri delle zone confinanti.

La zona è servita da tre linee di trasporto pubblico urbano esercitato con autobus, una di esse ha una direttrice radiale e collega il centro della città con la località, le altre due hanno direzione trasversale e concentrica e collegano rispettivamente la zona con la stazione ferroviaria e due altri importanti quartieri della città (uno a Nord e l’altro a Sud dell’ambito in esame).

Nei pressi della zona corre la linea ……. della metropolitana la cui fermata più vicina è …………………………….. ed è collegata con la località in esame con la linea autobus n. …… a due fermate di distanza.

Le attrezzature di servizio a livello urbano della zona edificata a margine del comprensorio in esame, che presenta una media densità edilizia, sono rappresentate da una discreta presenza di strutture scolastiche, alcune delle quali di recente realizzazione, religiose, sociali ed amministrative (di prima esigenza); è pure presente un’importante struttura ospedaliera “ ……………………..”.

La tipologia edilizia della zona edificata è costituita principalmente da un tessuto compatto ed omogeneo a destinazione residenziale con tipologie intensive a blocchi di 6/8 piani. A margine della stessa, in direzione esterna alle aree edificate, rilevano alcuni insediamenti di tipo industriale, artigianale e commerciale. In questo ultimo ambito, gli spazi interstiziali del tessuto insediativo, generalmente non sono edificati e, quando invece presentano costruzioni, queste appaiono non utilizzate ovvero in forte stato di degrado, segnatamente nelle zone residenziali più rade quasi sempre frammiste ad attività artigianali e commerciali.

In relazione ai caratteri ubicazionali ed alle altre considerazioni di seguito sviluppate nel presente paragrafo, i suoli interessati dalla valutazione si presentano, in generale ed in particolare idonei per la valorizzazione urbanistica edilizia prevista dal piano regolatore generale. Ciò in quanto ubicati in un ambito territoriale già parzialmente edificato, a confine con zone edificate con insediamenti contraddistinti da varie destinazioni funzionali e tipologie, prossimo sia al centro urbano, sia ai principali raccordi stradali ed autostradali della città, ambito già servito dalla reti pubbliche di trasporto.

Per quanto concerne le caratteristiche intrinseche si fa rilevare quanto segue.

L’ambito territoriale del quale il comprensorio di cui trattasi fa parte ha una morfologia quasi totalmente pianeggiante, salvo nella parte a sud est che comincia a mostrare un andamento pseudo collinare dolce, anticipazione del più ampio sistema collinare denominato ……………………………… In particolare il comprensorio oggetto della presente valutazione è ubicato nella zona pianeggiante, a quota di circa m. 35,00 s.l.m., lievemente degradante in direzione sud ed est dove iniziano le prime falde di terreno a maggior declivio. Nella zona di intersezione, di compluvio, che è proprio a confine del comparto in esame scorre il fosso …………………………..di raccolta delle acque piovane.

Per gli aspetti geomorfologici la zona non presenta problemi particolari per la realizzazione della fondazione dei costruendi edifici in quanto la natura del terreno rileva presenza di formazioni di "tufo antichi" coperti dal complesso della "pozzolana inferiore"

La viabilità interna al comprensorio è pressocchè inesistente, l’unica arteria significativa è costituita da Via ……………… che collega la Via……………………………… alla Via …………………………………… che taglia il comprensorio in senso trasversale. Trattasi di una via vicinale stretta, parzialmente asfaltata e dal tessuto stradale sconnesso.

L'intero comprensorio non presenta aree di particolare pregio agricolo, infatti la massima parte dei terreni risulta o a prato o a incolto, con qualche modesta presenza di essenze arboree ed arbustive nella zona a confine con il fosso ………………….

Vi sono piccoli settori di circa 10 Ha con aree agricole coltivate a cereali. Insistono alcune ex costruzioni rurali in totale stato di degrado, destinande esclusivamente alla demolizione. 1

Nella parte a confine con Via ……………………………………. è presente un'area di ha 2 circa coltivata a vivaio; nella zona interna lungo Via ……………… vi è una proliferazione di orti familiari, condotti per hobby da soggetti impegnati in altre attività lavorative, spesso abusivamente esercitati, la cui presenza è tollerata dalla proprietà.

In tale ambito vi sono anche due fabbricati ad uso residenziale comprendenti quattro alloggi e due fabbricati a destinazione artigianale. [1]

Infine si fa rilevare che nel comprensorio in esame non emergono delle preesistenze di natura archeologica che possano manifestare interesse storico-archeologico, ancorché non declarato.