La valutazione di un lotto edificabile a destinazione industriale: criteri e metodologie di stima

Individuazione del criterio e della metodologia di stima La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima “ordinaria”.

In relazione allo scopo della stima, tra i vari aspetti economici il più pertinente per la determinazione del congruo valore del terreno in parola, è quello della ricerca del “valore di mercato”.

Il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma in moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata ... _OMISSIS_ ...questo fosse posto in vendita.

Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni di prezzi noti (scelti quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.

Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.

Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorchè simili per caratteri generali, all’interno della quale a... _OMISSIS_ ...re, per confronto, il bene oggetto di stima.

Come già precedentemente anticipato nel paragrafo n. 1, si ritiene che il suddetto metodo sintetico comparativo, per pervenire al più probabile valore di mercato delle aree edificabili in esame, sia quello più adeguato.

In particolare si fa riferimento al metodo sintetico comparativo per valori tipici, che prevede la comparazione dei valori dei beni oggetto di stima tipologicamente raggruppabili in sottoinsiemi omogenei, con altri di analoghe caratteristiche i cui prezzi di mercato sono noti. Nella fattispecie, così come rilevabile dalla tabella n. 2 di paragrafo n. 2.4 le tipologie edificabili sono due:
aree prettamente industriale di cui all’art. 25 delle Norme tecnich... _OMISSIS_ ...;
aree a terminal stradale di cui agli artt. 16 e 20 delle Norme tecniche di attuazione.
Inoltre poiché sull’area di cui al primo punto insistono dei manufatti, nella stima sarà apportata una specifica detrazione al valore ottenuto per confronto con aree libere, proprio per la valutazione degli oneri di demolizione e di bonifica.

Questo particolare modo di procedere è quello che la dottrina dell’estimo – invero, in un processo molto più generale ed in un contesto storico specifico (dopoguerra) - individua come criterio di stima a valore di trasformazione di un’area edificabile e più specificatamente come metodologia di “stima a sito e cemento”, attraverso la quale si perviene al valore del be... _OMISSIS_ ...vrastanti manufatti destinati alla demolizione) come valore dell’area, ipotizzata libera, meno il costo di demolizione dei manufatti, più il valore di recupero dei materiali edili ottenuti dalla demolizione.

Valutazione dell’Immobile Premessa Per la determinazione del valore si è supposta l’inesistenza di vincoli, pesi, vizi e quant’altro possa anche in minima parte pregiudicare la vendita dell’immobile, eccezion fatta per quelli urbanistici.

L’area si valuta in funzione dell’appetibilità commerciale, derivata dalle condizioni morfologiche del territorio, delle infrastrutture esistenti nella zona (strade, autostrade, ferrovie, ecc..) e della prevalente caratterizzazione dei luoghi (zone rurali, reside... _OMISSIS_ ...nali, industriali, commerciali, turistiche, centri storici, ecc..).

Pertanto nella valutazione dell’area si sono tenuti in debito conto i seguenti fattori:

il terreno secondo il P.R.G. è destinato a “zona industriale portuale di completamento” (D.1.1a) e a “zona di terminal stradale” (T);
l’ubicazione del compendio ricade ai margini sud dell’area industriale portuale di ………………..;
l’accessibilità è buona ed è garantita da Via …………… e dal canale ……….;
la forma del terreno è regolare e piana;
presenza di una servitù di elettrodotto al limit... _OMISSIS_ ...pale 139, nei pressi della centrale ENEL (peraltro di marginale importanza ai fini dell’edificabilità).
Con riguardo alle considerazioni sopra espresse, i parametri di riferimento sono stati desunti dal mercato immobiliare locale tramite opportune indagini di mercato svoltesi secondo le modalità seguenti:
indagine diretta presso agenzie immobiliari con sopralluogo;
richieste d’informazioni sul mercato immobiliare rivolte ad operatori del settore;
indagini svolte presso pubblici Uffici (Comune, catasto, pubblicità immobiliare);
analisi prezziari e pubblicazioni su costi costruzione e demolizioni opere edili.

La ricerca è stata particolarmente incentrata su compravendite d... _OMISSIS_ ...ati nella zona industriale di ………………., verificatesi nell’ultimo quinquennio e di cui il sottoscritto è venuto a conoscenza. Come emerge dal quadro riportato nel paragrafo 4.2 nel grande comparto industriale in esame esiste un mercato delle compravendite sufficientemente attivo con dati trasparenti, anche dai relativi atti pubblici di trasferimento. Dalla consultazione degli atti pubblici, da informazioni assunte in catasto e da visite agli immobili interessati, sono state rilevati i dati e avanzate le seguenti coerenti considerazioni.

Indagine di mercato 1. Atto notaio G. Belli del 31/5/1999, rep 6756, reg.to a ......... il 10/6/1999 al n. 2091, con il quale la Soc. ............ ha acquistato un terreno d... _OMISSIS_ ...e in Comune di……. Fg. 5, mapp.le 90 di m2 74.830 (terreno con manufatti) - valore unitario: €/m2 54,00. Lo stesso è situato all’interno di un comparto con presenza di numerose attività industriali e con accesso navigabile diretto dal Canale Industriale Ovest. L’accesso viario avviene da viabilità secondaria. I manufatti su esso insistenti si ritengono di valore trascurabile, per le loro caratteristiche e lo stato di manutenzione, ai fini della definizione del valore immobiliare.

Il valore attuale, aggiornato con indici ISTAT, è stimabile in €/m2 62,00

2. Atto notaio M. Rossi del 21/10/2001, rep 3728, reg.to a ......... il 01/11/2001 al n. 1312, con il quale la Soc. ............ ha acqui... _OMISSIS_ ...o costituito da lotti di forma regolare situato all’interno di un comparto con presenza di numerose attività industriali e con accesso navigabile diretto dal Canale Industriale Ovest. L’accesso viario avviene da viabilità secondaria. Il terreno è ubicato in Comune di ……………, Fg. 5, mapp.li d...


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