La valutazione di un lotto edificabile a destinazione industriale: il metodo sintetico comparativo

Il presente esempio di perizia tecnico-estimativa è stato elaborato a fini didattici e di studio, sostanzialmente per illustrare la metodologia operativa applicabile per la valutazione di un lotto di terreno edificabile [1], nella fattispecie per tipologia industriale, utilizzabile come modello di base per casi concreti similari, salvo i necessari adattamenti derivanti dalle particolari tipologie degli immobili, da disposizioni degli strumenti urbanistici nonchè in relazione alla natura e alle caratteristiche del mercato immobiliare, nelle fattispecie interessate.

[Omissis]

Per la stima è stato utilizzato il procedimento estimativo del valore di mercato con metodo “sintetico comparativo”, più in particolare si è fatto ricorso alla stima per “valori tipici”, essendo il lotto composto da porzioni a diversa tipologia di edificabilità.

L’esempio di stima, al fine di una più estesa rappresentatività della metodologia operativa, è stato proposto per il caso di un vasto lotto con sovrastanti dei manufatti destinati alla demolizione, molto più “generale” rispetto a quello di un semplice lotto “nudo”, prontamente edificabile. Evidentemente può essere adattato, con notevole semplificazione, al caso di uno o più lotti edificatori, di piccole dimensioni immediatamente utilizzabili per l’edificazione.

Ciò consente di mettere in evidenza la parte di operatività della stima per comparazione, finalizzata alla valutazione di aggiunte e detrazioni con i quali deve essere “modulato” il valore risultante dal confronto diretto con i prezzi rilevati dal mercato per gli immobili assunti a riferimento della stima, per tenere conto di particolari situazioni/caratteri del bene oggetto di stima, che lo differenziano da quelli posseduti dai beni assunti a confronto, e che ne innalzano o abbassano il suo valore di mercato. In particolare, nella fattispecie in relazione alla natura del bene occorre valutare una detrazione costituita dagli oneri per la demolizione dei manufatti insistenti sul terreno ed un’aggiunta pari al valore dei materiali di risulta recuperabili e commercializzabili.

Cosicchè l’esempio di stima rappresenta anche un illustrazione della metodologia di stima a valore di trasformazione delle aree edificabili, che la dottrina dell’estimo definisce: stima per “sito e cementi”.

Per quanto attiene l’elaborazione delle indagini di mercato, trattandosi di zona con buona dinamica di mercato, viene adottata la metodologia sintetica comparativa.

Oggetto e scopo della stima

Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ……………………, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di …………………., ho ricevuto incarico dalla proprietà, Soc. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel dettaglio, al fine della vendita.

In relazione allo scopo della stima e alle motivazioni già riportate in premessa il sottoscritto ritiene di dovere procedere alla stima attraverso la ricerca del più probabile valore di mercato, con la metodologia descritta, nel dettaglio, nel paragrafo 3.

Allo scopo di potere dare corso alla perizia, sono stati effettuati sopralluoghi per gli accertamenti tecnici di rito, per rilevare lo stato di fatto, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobile, gli accessi agli Uffici pubblici interessati per l’analisi della natura edificatoria dell’area e sono state svolte le opportune indagini di mercato allo scopo di acquisire e definire gli aspetti economico-estimativi da prendere a riferimento.


Descrizione del complesso immobiliare

Ubicazione

I beni oggetto di valutazione sono situati nella zona industriale di ………….. località …………. in via ………….n. …, nelle vicinanze della Strada Provinciale n. …….1 che collega ………… a ………., della Strada Statale n. …..“……….” e in prossimità del terminal di …………...


Dati catastali

L'intero compendio è censito al Catasto dei terreni del Comune di ……….. con i dati riportati nella tabella n. 1.


Tabella n. 1 - Individuazione catastale del lotto
           
Foglio Particella Qualità Classe Superficie
(m²)
R.D.
(€)
7 46 Semin  arbor 2 120 1.04
8 140 Incolt prod 3 2300 1.76
8 141 Incolt prod 3 7790 5.97
8 142 Incolt prod 3 1200 0.92
8 135 Ente urbano   254870 0.00
8 139 Ente urbano   89150 0.00
8 231 Incolt prod 3 6200 4.76
Totale 361630 14.45
 


Confini

Il compendio ha forma irregolare ed è diviso in due parti dal canale interrato di proprietà del Demanio dello Stato – Ramo Trasporti e Navigazione.


Esso confina con i seguenti mappali del Nuovo Catasto Terreni:

· a nord con i mappali 239 e 240 del Foglio 7 e con i mappali 243, 244, 228, 297, 288, 93 e 95 del Foglio 8;

· ad est con il canale ……..;

· a sud con il canale ………., la strada provinciale e i mappali 38, 230 e 32 del Foglio 8 e il mappale 44 del Foglio 7;

· ad ovest con il mappale 310 e 263 del Foglio 8.


Previsione degli strumenti urbanistici e vincoli

Lo strumento urbanistico vigente, Variante al P.R.G. per la zona di ……….. approvata dalla Giunta della Regione …… con Deliberazione n. 150 del 19/02/2000 e Variante al P.R.G. per la ……………..approvata dalla Giunta della Regione …………… con Deliberazione n. 231 del 13/02/1999, prevede, per i singoli mappali del bene oggetto della presente valutazione, le due destinazioni riportate nella tabella n. 2:



Tabella n. 2 - Destinazioni di P.R.G.
         
Foglio Mappale Destinazione Riferimento alle N.T.A. Superficie
(m²)
7 46 D1. 1a - Zona industriale portuale di completamento art. 25
355430
8 135, 139, 140, 141, 142 D1. 1a - Zona industriale portuale di completamento art. 25
8 231 T - Zona di terminal stradale artt. 16-20 6200
 


La “Zona industriale portuale di completamento (D1.1a)” è disciplinata dall’art. 25 delle Norme tecniche di attuazione della variante al P.R.G. per ………...

Di seguito si riporta una sintesi del contenuto del citato articolo:
  • le destinazioni principali sono quelle di cui ai punti 1.1 (industriale e industriale-portuale), 1.4 (industriale di produzione e distribuzione dell’energia), 1.5 (industriale per interscambio modale e movimento merci …) e 1.7 (artigianale produttivo) dell’art. 14 delle Norme tecniche di attuazione;

  • le destinazioni compatibili sono quelle di cui ai punti 2.1 (commerciale), 2.2 (direzionale), 2.5 (ricettiva annessa alle attività produttive), 2.6 (artigianale di servizio), 3.2 (residenziale di servizio) e 4 (destinazione a servizi pubblici e/o privati) con esclusione di quelle ai punti 4.3 (terminal passeggeri) e 4.4 (porto commerciale pubblico) dell’art. 14 delle Norme tecniche di attuazione;

  • sono escluse industrie insalubri di prima classe ai sensi dell’art. 216 del testo unico delle leggi sanitarie e tutte le attività basate sulla produzione, lavorazione e stoccaggio di sostanze cancerogene. In ogni caso non sono compresi in tale esclusione gli interventi per la realizzazione di nuovi impianti utili all’ammodernamento e al miglioramento tecnologico delle produzioni esistenti nell’ambito di ………., né le trasformazioni ed adeguamenti funzionali e tecnologici di questi ultimi, a condizione che rispettino le prescrizioni relative alla sicurezza degli impianti stessi.

  • In assenza di Strumento Urbanistico Attuativo (S.U.A.) gli interventi edilizi possono comportare l’aumento della Superficie di Pavimento (Sp) sino ad un massimo del 25% di quella esistente. In caso di demolizione con successiva ricostruzione, ove quest’ultima non sia fedele riproduzione dell’edificio o del manufatto preesistente, e/o in caso di ampliamento, vanno rispettati i seguenti indici: Ds= 10 m ; Dc = 0 m o 5 m ; Dz = 5 m ; Df = 10 m. [1]

  • Gli S.U.A. di iniziativa pubblica o privata devono rispettare i seguenti indici: utilizzazione fondiaria (Ut) = 1,5 m2/m2 ovvero pari all’Ut esistente se quest’ultimo risulti superiore a 1,5 m2/m2 ; Hmax = 30m ; Dc =0 o 5 m ; Ds =10 m. Il limite di altezza di 30 m può essere superato qualora si tratti di impianti tecnici e vi siano motivate esigenze impiantistiche non altrimenti risolvibili.

  • Negli S.U.A. devono essere individuate e trasferite gratuitamente al Comune, oltre alle eventuali sedi stradali, aree per l’urbanizzazione in misura non inferiore al 5% della superficie della zona D1.1a , nonché aree per l’urbanizzazione in misura non inferiore ai 4/10 della eventuale Sp con destinazioni terziarie.


La “Zona di terminal stradale (T)” è disciplinata dagli artt. 16-20 delle Norme tecniche di attuazione della variante al P.R.G. per………. Tali aree sono destinate alle attrezzature ed ai servizi connessi con le esigenze dei trasporti stradali e sono generalmente assoggettate obbligatoriamente a preventivo strumento urbanistico attuativo.

Provenienza e utilizzazione dell’immobile

Il terreno fu acquistato dal sig. ……………………… con atto di compravendita del 27/12/1990 Notaio Mario Rossi Rep. 29852/8563, dalla Soc…..……………………... Dalla lettura dell’atto non emergono vincoli o servitù attive o passive gravanti sul terreno.

Il prezzo indicato in atto è di £ 1.100.000.000 (oggi, convertito in euro: € 568.102,59). In relazione alla data, ormai remota dell’acquisto, alla diversa previsione di Piano regolatore generale (a quel momento agricola) il prezzo dichiarato nell’atto in esame non è utile, anche previo aggiornamento, ai fini della presente stima.

Dalla data del suo acquisto ad oggi, in considerazione della vicinanza al porto ……………. il terreno è stato utilizzato come terminal portuale ed autostradale per il deposito di container, stoccaggio merci all’aperto ed in capannoni prefabbricati a struttura leggera. In vista della vendita il terreno è da considerarsi libero da occupazioni, come garantito dal venditore, privo di edificazioni e bonificato da residui edili ed inquinanti.