Presso agenzie immobiliari locali sono stati reperiti una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona dell’immobile in esame e nelle zone limitrofe, relativi ad unità immobiliari libere con destinazione d’uso diversa dal residenziale e con caratteristiche ordinarie (sono stati scartati dati di mercato relativi ad immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche molto distanti dall’immobile in esame)

Di seguito si riportano in sintesi i dati rilevati con indagini dirette:

Comune	Zona/via	Tipologia immobile	Tipologia dato economico	Superficie commerciale mq	Prezzo/offerta  €	Valore unitario €/mq
B.	Industriale	Capannone	Offerta	1500	1750000	1167
B.	Chiesetta	Capannone	Offerta	500	500000	1000
B.	Tangenziale	Capannone	Offerta	1500	1750000	1167
B.	Industriale	Capannone	Offerta	800	900000	1125
B.	Industriale	Capannone	Offerta	600	650000	1083
B.	Industriale	Capannone	Offerta	200	240000	1.2

Sintesi valutativa

Il procedimento estimativo adottato fondato sulla comparazione permette di calcolare a partire dal campione di dati costruito, un intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato.

Analisi campione
Media	1124
Errore standard	30
Mediana	1146
Moda	1167
Deviazione standard	73
Curtosi	0.68
Asimmetria	-1.05
Intervallo	200
Minimo	1000
Massimo	1200
Conteggio	6
Livello di confidenza (95.0%)	76
Valore minimo	1051
Valore massimo	1196

Si procede quindi ad effettuare una verifica dell’attendibilità dell’intervallo così determinato accertando che, rispetto ad esso, nessuna quotazione desunte dai principali osservatori si discosti dall’alea estimale, ritenuta accettabile per una stima sommaria quale quella richiesta, per più del 15%.

Valore di mercato dell’unità immobiliare produttiva

Dalle elaborazioni effettuate secondo il procedimento estimale sviluppato, per l’unità immobiliare in esame, l’intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato risulta essere:

Vmin = 1.050 €/mq;

Vmax = 1.200 €/mq.

Gli intervalli di quotazione disponibili dagli osservatori immobiliari sono:

Fonte	Tipologia edilizia	Comune	Zona	Minimo €/mq	Massimo €/mq
OMI - AdT	Capannoni industriali	...	D	650	1000
OMI - AdT	Capannoni tipici	...	D	750	1050
OMI - AdT	Laboratori	...	D	800	850
Intervallo di controllo				650	1050

Poiché nessuno degli estremi dell’intervallo derivato dal campione d’indagine si discosta più del 15% dagli estremi degli intervalli di quotazione disponibili dagli osservatori immobiliari esaminati, (anzi un estremo risulta in esso contenuto) si assume l’intervallo calcolato come intervallo dei valori finale.

All’interno di tale intervallo si determinerà pertanto il valore per unità di superficie dell’immobile oggetto di stima.

Vmin = 1.050 €/mq;

Vmax = 1.200 €/mq.

Il valore unitario da riferire all’immobile sarà ricercato, all’interno di tale intervallo, considerando la tipologia costruttiva, le caratteristiche posizionali, il livello di dotazione e l’efficienza degli impianti, lo stato manutentivo e conservativo, le dotazioni di spazi pertinenziali dell’immobile oggetto di stima e apportando i dovuti correttivi secondo il peso delle precitate caratteristiche, di seguito riportate.

[Omissis]

Preso atto delle informazioni fornite dalla committenza, componendo opportunamente i pesi, si determina un coefficiente caratteristico dell’immobile pari a 1,00.

Pertanto è possibile ritenere per l’immobile oggetto di stima, come più probabile, il valore unitario pari 1.125 €/mq.

Conclusioni estimative

È importante sottolineare che il valore di libero mercato determinato per l’immobile non rappresenta un valore assoluto dal quale non è possibile discostarsi. Dottrinalmente tale valore scaturisce sempre da una previsione di stima e come tale è un valore relativo dal quale è possibile divergere nell’alea estimale che, per una stima sommaria, è contenuta nel 15%.

Inoltre per addivenire ad un più puntuale valore occorrerà ovviamente procedere ad un sopralluogo particolareggiato sullo stesso immobile al fine di individuare non solo le caratteristiche da esso possedute, ma soprattutto verificarne la consistenza superficiale che è stata fornita direttamente dalla committenza senza riscontro da parte dello scrivente.

C’è inoltre da tenere presente, come già indicato nel corso della presente relazione, che la struttura è locata dal committente.

Questa situazione potrebbe determinare una sorta di “privilegio monopolistico” da parte della proprietà ove il conduttore presenti un’offerta di acquisto. È pertanto ovvio che il valore qui stimato potrebbe in tal caso rappresentare esclusivamente la base per una trattativa tra le parti, dalla quale non è escluso che potrebbe scaturire un prezzo finale, concretizzatosi nell’incontro tra valore richiesto dal venditore e quello offerto dall’acquirente, anche notevolmente diverso da quello previsto, ma comunque generalmente compreso nell’alea estimale di circa il 15%.

Sulla base delle considerazioni effettuate, considerati la tipologia costruttiva, il particolare stato manutentivo e conservativo posseduto dall’immobile oggetto di stima, le caratteristiche tecniche ed impiantistiche, si ritiene che il più probabile valore di mercato attribuibile per l’immobile sito in B, via C, nelle ipotesi già evidenziate di libero mercato e privo di vincoli di ogni genere, possa pertanto essere, in cifra tonda, pari a:


m2 2.720 x 1.125 €/m2 = €3.060.000 € (tremilionisessantamila/00 euro).


Il valore sopra indicato non tiene conto delle servitù di passaggio dei cavi degli eventuali tralicci e antenne che possono essere stati realizzati nelle parti comuni dell’immobile. Pertanto nell’importo locativo dovrà comunque tenersi conto di tale circostanza, ove verificatasi, con conseguente incremento del relativo canone che può concretarsi soltanto dopo un attento e circostanziato sopralluogo.

Va inoltre considerato che nel valore stimato non è stata compresa l’impiantistica connessa, in quanto realizzata dal conduttore.