La stima di un immobile a destinazione produttiva: Quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare e dell'Agenzia del Territorio

Quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio

Tra le fonti che forniscono dati tecnico-economici sintetici del mercato immobiliare italiano, si ritiene di dover far particolare riferimento ai parametri tecnico – economici del segmento di mercato relativo all’unità immobiliare in oggetto contenuti nel database dell’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornato semestralmente dall’Agenzia del Territorio e resi disponibili sul sito internet

www.agenziaterritorio.gov.it.

Si ritiene tale fonte particolarmente attendibile e completa per la copertura territoriale, la trasparenza delle metodologie di indagine, elaborazione e aggiornamento e la sua riconosciuta autorevolezza.

La banca dati dell’Osservatorio costituisce infatti una rilevante fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, utile strumento per tutti gli operatori del mercato.

Dall’OMI, quindi, si rilevano in primo luogo gli elementi caratteristici della zona omogenea di mercato entro cui ricade l’immobile in esame.Nel nostro caso la zona di interesse è la zona denominata D del comune di B.

In secondo luogo si ricavano le quotazioni di mercato, relative al segmento terziario e commerciale nelle zone OMI limitrofe.

L’OMI dell’Agenzia del Territorio ha pubblicato le seguenti quotazioni relativamente al 1° semestre 2011 per le seguenti zone.


Comune: B

Fascia/zona: Periferica/PERIFERIA -

Codice di zona: D

Microzona catastale n.: 1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili
 


Tipologia Stato conservativo Valore mercato (€/mq) Superficie
(L/N)
Valori locazione (€/mq x mese) Superficie
(L/N)
Min Max Min Max
Capannoni industriali OTTIMO 650 1000 L 3.8 5.2 L
Capannoni tipici OTTIMO 750 1050 L 4.1 5.7 L
Laboratori NORMALE 800 850 L 4.9 5.1 L

 

Indagini dirette

Presso agenzie immobiliari locali sono stati reperiti una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona dell’immobile in esame e nelle zone limitrofe, relativi ad unità immobiliari libere con destinazione d’uso diversa dal residenziale e con caratteristiche ordinarie (sono stati scartati dati di mercato relativi ad immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche molto distanti dall’immobile in esame)

Di seguito si riportano in sintesi i dati rilevati con indagini dirette:


Comune Zona/via Tipologia immobile Tipologia dato economico Superficie
commerciale
mq
Prezzo/offerta
 €
Valore unitario
€/mq
B. Industriale Capannone Offerta 1500 1750000 1167
B. Chiesetta Capannone Offerta 500 500000 1000
B. Tangenziale Capannone Offerta 1500 1750000 1167
B. Industriale Capannone Offerta 800 900000 1125
B. Industriale Capannone Offerta 600 650000 1083
B. Industriale Capannone Offerta 200 240000 1.2



 

Sintesi valutativa

Il procedimento estimativo adottato fondato sulla comparazione permette di calcolare a partire dal campione di dati costruito, un intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato.



Analisi campione
Media 1124
Errore standard 30
Mediana 1146
Moda 1167
Deviazione standard 73
Curtosi 0.68
Asimmetria -1.05
Intervallo 200
Minimo 1000
Massimo 1200
Conteggio 6
Livello di confidenza (95.0%) 76
   
Valore minimo 1051
Valore massimo 1196
 

Si procede quindi ad effettuare una verifica dell’attendibilità dell’intervallo così determinato accertando che, rispetto ad esso, nessuna quotazione desunte dai principali osservatori si discosti dall’alea estimale, ritenuta accettabile per una stima sommaria quale quella richiesta, per più del 15%.


Valore di mercato dell’unità immobiliare produttiva

Dalle elaborazioni effettuate secondo il procedimento estimale sviluppato, per l’unità immobiliare in esame, l’intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato risulta essere:

Vmin = 1.050 €/mq;

Vmax = 1.200 €/mq.

Gli intervalli di quotazione disponibili dagli osservatori immobiliari sono:


Fonte Tipologia edilizia Comune Zona Minimo €/mq Massimo €/mq
           
OMI - AdT Capannoni industriali ... D 650 1000
OMI - AdT Capannoni tipici ... D 750 1050
OMI - AdT Laboratori ... D 800 850

Intervallo di controllo
650 1050
 

Poiché nessuno degli estremi dell’intervallo derivato dal campione d’indagine si discosta più del 15% dagli estremi degli intervalli di quotazione disponibili dagli osservatori immobiliari esaminati, (anzi un estremo risulta in esso contenuto) si assume l’intervallo calcolato come intervallo dei valori finale.

All’interno di tale intervallo si determinerà pertanto il valore per unità di superficie dell’immobile oggetto di stima.

Vmin = 1.050 €/mq;

Vmax = 1.200 €/mq.

Il valore unitario da riferire all’immobile sarà ricercato, all’interno di tale intervallo, considerando la tipologia costruttiva, le caratteristiche posizionali, il livello di dotazione e l’efficienza degli impianti, lo stato manutentivo e conservativo, le dotazioni di spazi pertinenziali dell’immobile oggetto di stima e apportando i dovuti correttivi secondo il peso delle precitate caratteristiche, di seguito riportate.

[Omissis]

Preso atto delle informazioni fornite dalla committenza, componendo opportunamente i pesi, si determina un coefficiente caratteristico dell’immobile pari a 1,00.

Pertanto è possibile ritenere per l’immobile oggetto di stima, come più probabile, il valore unitario pari 1.125 €/mq.


Conclusioni estimative

È importante sottolineare che il valore di libero mercato determinato per l’immobile non rappresenta un valore assoluto dal quale non è possibile discostarsi. Dottrinalmente tale valore scaturisce sempre da una previsione di stima e come tale è un valore relativo dal quale è possibile divergere nell’alea estimale che, per una stima sommaria, è contenuta nel 15%.

Inoltre per addivenire ad un più puntuale valore occorrerà ovviamente procedere ad un sopralluogo particolareggiato sullo stesso immobile al fine di individuare non solo le caratteristiche da esso possedute, ma soprattutto verificarne la consistenza superficiale che è stata fornita direttamente dalla committenza senza riscontro da parte dello scrivente.

C’è inoltre da tenere presente, come già indicato nel corso della presente relazione, che la struttura è locata dal committente.

Questa situazione potrebbe determinare una sorta di “privilegio monopolistico” da parte della proprietà ove il conduttore presenti un’offerta di acquisto. È pertanto ovvio che il valore qui stimato potrebbe in tal caso rappresentare esclusivamente la base per una trattativa tra le parti, dalla quale non è escluso che potrebbe scaturire un prezzo finale, concretizzatosi nell’incontro tra valore richiesto dal venditore e quello offerto dall’acquirente, anche notevolmente diverso da quello previsto, ma comunque generalmente compreso nell’alea estimale di circa il 15%.

Sulla base delle considerazioni effettuate, considerati la tipologia costruttiva, il particolare stato manutentivo e conservativo posseduto dall’immobile oggetto di stima, le caratteristiche tecniche ed impiantistiche, si ritiene che il più probabile valore di mercato attribuibile per l’immobile sito in B, via C, nelle ipotesi già evidenziate di libero mercato e privo di vincoli di ogni genere, possa pertanto essere, in cifra tonda, pari a:


m2 2.720 x 1.125 €/m2 = €3.060.000 € (tremilionisessantamila/00 euro).


Il valore sopra indicato non tiene conto delle servitù di passaggio dei cavi degli eventuali tralicci e antenne che possono essere stati realizzati nelle parti comuni dell’immobile. Pertanto nell’importo locativo dovrà comunque tenersi conto di tale circostanza, ove verificatasi, con conseguente incremento del relativo canone che può concretarsi soltanto dopo un attento e circostanziato sopralluogo.

Va inoltre considerato che nel valore stimato non è stata compresa l’impiantistica connessa, in quanto realizzata dal conduttore.