La stima di un immobile a destinazione produttiva: il processo di valutazione

Analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare Si ritiene oramai indispensabile, in qualsiasi operazione di stima immobiliare, effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore, rappresenta la fonte principale per le analisi compiute.

La conoscenza approfondita delle caratteristiche del territorio, della composizione dello stock immobiliare edificato e degl... _OMISSIS_ ... mercato consente infatti di comprendere le potenzialità di assorbimento degli immobili posti in vendita e le dinamiche di interazione tra domanda e offerta.

La “dinamica” del mercato immobiliare viene analizzata attraverso la conoscenza dei seguenti parametri:
Numero delle transazioni normalizzate
Intensità di mercato
Per “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) realizzatesi in un intervallo di tempo si intende il numero di transazioni per quota di proprietà oggetto della transazione, mentre il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), rappresenta l’NTN per la quota dello stock presente in un dato territorio.

Viene esaminata, per il comune di B la dis... _OMISSIS_ ...volumi di compravendita (NTN), con riferimento al numero del relativo stock, nonché la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI). I dati riportati sono stati aggregati nel loro insieme.

Si evidenzia, in particolare, che per le destinazioni degli immobili diverse dal residenziale:
il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso dell’anno 2011, 1° semestre (ultimo dato pubblicato) è stata pari nella provincia di Milano a 3.044 (794 terziario, 1.751 commerciale, 499 produttivo) di cui 1.355 nel capoluogo (464 terziario, 857 commerciale, 34 produttivo);
il grado d’intensità del mercato nel 2010 è stato pari a 2,24% nel settore terziario, 2,07% nel settore commerciale e 3,04% nel settore pro... _OMISSIS_ ...LF| I valori sopraindicati mostrano come nella provincia di Milano si sia avuta una sensibile riduzione della dinamica di mercato per il settore non residenziale.

Nella tabella che segue si riportano i principali parametri della dinamica del settore terziario e commerciale dal 2007 nella provincia di Milano.



Provincia
Milano
Anno
NTN
Terziario
IMI anno
Terziario
NTN
Commerciale
IMI anno
Commerciale
NTN
Prod... _OMISSIS_ ...
IMI
Produttivo 2007 2411 3.63% 4946 3.16% 1614 4.81% 2008 2149 3.18% 4456 2.83% 1409 4.07% 2009 1788 2.62% 3454 2.19% 1020 2.89% 2010 1542 2.24% 3262 2.07% 1094 3.04%


Sono state assunte inoltre ulteriori informazioni economiche presso agenti locali e ope... _OMISSIS_ ...ari, che hanno consentito di comprendere il dato congiunturale del mercato immobiliare locale nello specifico settore. In particolare, gli operatori immobiliari non hanno evidenziato nel corso del corrente anno sostanziali variazioni nei prezzi, mentre le transazioni hanno subito una decisa contrazione sia in numero che in dimensione monetaria, persistendo quindi una sostanziale tendenza al ribasso, già riscontrata a livello comunale su tutto il settore immobiliare.

Inoltre a causa della concentrazione degli interessi su immobili con un basso profilo di rischio, i rendimenti per gli immobili già a reddito e ben situati sono stabili o in lieve contrazione. I rendimenti per gli uffici sono infatti stimati intorno al 5% nel corso del 2011, mentre per i centri com... _OMISSIS_ ...gli immobili ad uso logistico e industriale sono stimati, sempre nel 2011, rispettivamente intorno al 6,5% e al 7,5%.

Parte II – Processo di valutazione Scopo della stima Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile all’attualità, considerato nello stato di fatto indicato dalla scheda informativa fornita dal committente e senza tener conto dello stato locativo in atto.

Criterio e metodologia estimativa Generalità

Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della presente stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile in esame e della unità immobiliare oggetto di stima e si basa sull’analisi della domanda e ... _OMISSIS_ ...rta nel mercato di ben...


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