Analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare
Si ritiene oramai indispensabile, in qualsiasi operazione di stima immobiliare, effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore, rappresenta la fonte principale per le analisi compiute.
La conoscenza approfondita delle caratteristiche del territorio, della composizione dello stock immobiliare edificato e degli andamenti del mercato consente infatti di comprendere le potenzialità di assorbimento degli immobili posti in vendita e le dinamiche di interazione tra domanda e offerta.
La “di...
_OMISSIS_ ...el mercato immobiliare viene analizzata attraverso la conoscenza dei seguenti parametri:
Numero delle transazioni normalizzate
Intensità di mercato
Per “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) realizzatesi in un intervallo di tempo si intende il numero di transazioni per quota di proprietà oggetto della transazione, mentre il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), rappresenta l’NTN per la quota dello stock presente in un dato territorio.
Viene esaminata, per il comune di B la distribuzione dei volumi di compravendita (NTN), con riferimento al numero del relativo stock, nonché la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI). I dati riportati sono stati aggregati nel loro insieme.
Si evidenzia, in particolare, che per le destinazioni degli immobili diverse dal residenziale:
il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso d...
_OMISSIS_ ...2011, 1° semestre (ultimo dato pubblicato) è stata pari nella provincia di Milano a 3.044 (794 terziario, 1.751 commerciale, 499 produttivo) di cui 1.355 nel capoluogo (464 terziario, 857 commerciale, 34 produttivo);
il grado d’intensità del mercato nel 2010 è stato pari a 2,24% nel settore terziario, 2,07% nel settore commerciale e 3,04% nel settore produttivo.
I valori sopraindicati mostrano come nella provincia di Milano si sia avuta una sensibile riduzione della dinamica di mercato per il settore non residenziale.
Nella tabella che segue si riportano i principali parametri della dinamica del settore terziario e commerciale dal 2007 nella provincia di Milano.
Provincia
Milano
Anno
NTN
Terziario
IMI anno
Terziario
...
_OMISSIS_ ...LF|
NTN
Commerciale
IMI anno
Commerciale
NTN
Produttivo
IMI
Produttivo
2007
2411
3.63%
4946
3.16%
1614
4.81%
2008
2149
3.18%
4456
2.83%
1409
4.07%
2009
1788
2.62%
3454
2.19%
1020
2.89%
2010
1542
2.24%
3262
2.07%
1094
3.04%
Sono state assunte inoltre ulteriori informazioni economiche presso agenti locali e ope...
_OMISSIS_ ...ari, che hanno consentito di comprendere il dato congiunturale del mercato immobiliare locale nello specifico settore. In particolare, gli operatori immobiliari non hanno evidenziato nel corso del corrente anno sostanziali variazioni nei prezzi, mentre le transazioni hanno subito una decisa contrazione sia in numero che in dimensione monetaria, persistendo quindi una sostanziale tendenza al ribasso, già riscontrata a livello comunale su tutto il settore immobiliare.
Inoltre a causa della concentrazione degli interessi su immobili con un basso profilo di rischio, i rendimenti per gli immobili già a reddito e ben situati sono stabili o in lieve contrazione. I rendimenti per gli uffici sono infatti stimati intorno al 5% nel corso del 2011, mentre per i centri commerciali e per gli immobili ad uso logistico e industriale sono stimati, sempre nel 2011, rispettivamente intorno al 6,5% e al 7,5%.
Parte II – Processo di valutazione
Scopo del...
_OMISSIS_ ... della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile all’attualità, considerato nello stato di fatto indicato dalla scheda informativa fornita dal committente e senza tener conto dello stato locativo in atto.
Criterio e metodologia estimativa
Generalità
Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della presente stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile in esame e della unità immobiliare oggetto di stima e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili.
La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti:
Individuazione del tipo economico del valore da stimare;
Scelta di uno o più procedimenti di stima;
Individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici.
Il giudizio emer...
_OMISSIS_ ...secuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato. Viene quindi utilizzato, al fine di determinare un valore di mercato ipotizzabile come il più probabile valore di mercato, il metodo estimale comparativo.
Si adotta un procedimento comparativo, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile è influenzato dalle sue specifiche caratteristiche, in una misura che dipende dall’apprezzamento del mercato per ogni caratteristica degli immobili.
L’entità con cui una caratteristica è presente nell’immobile (nel caso di caratteristica quantitativa) ovvero il grado con il quale essa è posseduta (nel caso di caratteristica qualitativa) determina l’entità del peso della specifica caratteristica. I pesi adottati per le diverse caratteristiche del bene sono dedotti dall’analisi del mercato locale, dalla p...
_OMISSIS_ ...a e dalla letteratura tecnica.
La determinazione del valore
La determinazione del valore, come si è detto, avviene attraverso la comparazione, da un lato, dell’immobile oggetto della stima, del quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo, e, dall’altro, un campione di dati economici rilevati dal mercato, in maniera diretta o indiretta, con le indagini di mercato effettuate.
Vengono qui di seguito elencate le caratteristiche, tra quelle che generalmente la letteratura e la prassi estimativa assume come maggiormente influenti sul prezzo di un immobile, utilizzate per la comparazione.
Con riferimento ad unità immobiliari a destinazione terziaria, come quella in esame, le caratteristiche principali esaminate sono:
caratteristiche dell’edificio
localizzazione di dettaglio;
tipologia edilizia;
stato manutentivo dell’edif...
_OMISSIS_ ...F|
caratteristiche dell’unità immobiliare produttiva
superficie commerciale ragguagliata;
dotazione ed efficienza degli impianti;
stato manutentivo dell’unità immobiliare.
Indagini di mercato
La metodologia posta in essere per la stima dell’immobile, presuppone un’adeguata disponibilità di campioni di dati relativi al mercato delle compravendite di immobili similari per tipologia, caratteristiche ed ubicazione, strettamente omogenei e quanto più possibile completi ed attendibili.
Al fine di reperire una serie di dati di mercato localizzati nella stessa zona di quello in esame ovvero in zone limitrofe, relativi ad unità immobiliari libere con la medesima destinazione di quelle oggetto di stima, si sono condotte indagini nell’ambito delle seguenti fonti:
offerte di compravendita;
atti di compravendita;
p...
_OMISSIS_ ...ecializzate del settore.
Si evidenzia che sono state effettuate inoltre rilevazioni di natura indiretta basate sui principali osservatori del mercato immobiliare nell’ambito nazionale.
Quando la fonte del dato è un’offerta di mercato, il relativo prezzo viene ridotto del 10% per tener conto sia dell’attendibilità del dato che dei margini di un’alea di trattativa generalmente esistente fra l’offerta e la definitiva transazione.